01、前言
寒意越来越明显了，过去房地产透支了未来20年的潜力，现在是要还的时候了。
如果说，没有房地产这个财富放大器，国内的建设速度不可能像现在这么多，但是房地产的本质，还是拿未来换当下。
如果说经济一直能快速增加，那么拿未来换当下就没什么问题，但速度一旦慢下来，那么后果就是出来混的，总是要还的。
现在悲催的群体，是既没有享受到房价上涨带来的红利，然后在还债的时候，又要被迫跟着一起还债。
这种就是，吃肉的时候他没来，挨打的时候，他来了。
在我看来，现在房地产迟迟不能回暖，主要还是因为当下调控楼市的态度没有发生根本性的转变。
这几天楼市里面的利好消息才稍微多了一点，经济日报就写了个此次利率下调并非意味着放水的文章出来，里面又再次强调了房住不炒。
在当下房价不跌的情况下，能买得起房的人大部分已经买房了，买不起房的利率再降，他们也买不起，所以房价不涨不跌的话，既无法吸引那些有房的人继续买房，也无法让那些买不起房的人买房。
就这么卡在这，不上不下。
再者说，这几年楼市里面买到房价高位的人，那应该就是2021年买高价老破小学区房的那一波人了。
现在国内的教育规划很明显，就是越来越均衡。
虽然说，做不到完全的公平，但是比以前那种拔尖式的学区相比，还是会弱化很多的。
再加上从2017年之后开始的新生儿明显减少，学区房的需求会明显的减弱，这是一个长期的趋势，很难逆转。
人口负增长以后的影响是方方面面的，有的还没被波及到，只是因为还没有传导过去而已。
02、二线城市的新房供应量，将会一直保持在高位
回归到本身问题上，房地产需求到底还有多少?
德国是大家知道的房子供应平衡的国家，房价也一直比较稳定，每年涨幅也只会随着经济增速而增加，除了口罩问题的时候大涨了一波以外，平时没有什么涨幅。
那么对比德国和我们的人均住房面积，是不是发现我们已经要达到国外那些发达国家的人均住房面积了。
按照每年增加1平米，我们的城镇人均居住面积，也超过了40平了，而且我们现在还在施工的新房面积，就达到了81亿，想想这81亿的新房建设好以后，我们的人均住房面积是多少？
而且还有那么多卖出去的土地，还没有开工的，想想那又是多少？
而我们的人口数量，今年就要负增长了，房子还会像当年一样，每年有大量需求吗？
当下楼市的问题，不是说楼市调控太严格了，而是楼市真的已经过了他的黄金时间了，你再怎么拉，你也很难拉起来了。
就像是一个老人，你想让他和年轻人一样有活力，根本不现实的。
如果说，大家真的想要投资房产的话，我建议大家，尤其是在那些二线城市里面，买房的话尽量优先新房，二手房尽量好别碰。
原因很简单，如果你认同，二线城市对土地财政比较依赖的话，那么你就应该知道，二线城市还是会不断的卖地，不断的保持他的土地财政。
这也就意味着，二线城市的新房供应量，将会一直保持在高位。
那么国内现在房价涨幅，什么样的房子涨幅较多？是10年前、20年前的那些二手房吗？
不是，是5年内的那些次新房房。
这些房价涨幅较大的次新房是怎么来的？还不是前几年买的新房，现在开发商交房了，就成了次新房。
不管是北上广深哪个城市，大家可以看的，那些次新房的涨幅，完爆了那些楼龄较高的二手房。
当然了，这还是一线城市，二线城市就更明显了。
大家看看杭州的次新房，涨成什么样了？看看南京的次新房，涨成什么样了？成都的次新房，涨成了什么样了？
就连普通的二线城市，西安。这几年涨幅较大的二手房，有几个不是楼龄5年内的次新房。再看看那些10年前很火的二环边筒子楼，现在是什么样子。
还有很多人说XX城市，看着挂了那么多二手房，但实际上大部分是老房子，新房子没有多少。
这个城市可以是西安也可以是成都，也可以是杭州或者武汉，只要是二线城市的，难免遇到这个问题。
我要提醒大家一下，现在你看到这个城市的次新房出来的少，主要是两个原因：一是这些城市卖出去的新房，还没有修好，所以还没有形成供应量；二是这些城市是有限售期的，所以新房在刚拿到手以后，还不能卖。
这两个原因，是导致大家觉得怎么市场上次新房那么少的主要原因。
大家想想，为什么现在看到往外卖二手房是楼龄5年、10年以上的房子，本质上是这些房子出来的已经很久了，限售期也过了，房子也交了。
03、现在楼市里面的一个共识
现在楼市里面，还有一个共识，这个应该是也大家认可的东西。
那就是，如果现在国内要再来一波房价大涨的话，出台的救楼市政策，显然是要比2015年还要多，而且力度比2015年还要大。
如果救楼市力度低于了2015年，那么根本救不起来的，现在房地产的体量，已经不是当年了。
那么在这种共识下，大家觉得当下的救楼市政策，超过了2015年了吗？
我来帮大家温习一下2015年的救楼市政策，一年之内5次降息、5次降息，房贷利率跌到底以后再打折；
除了四个一线城市以外，所有二线全部解除限购，这种解除是你一个人，想买多少套就买多少套，你有钱买100套都行，而且房贷那会也是两成首付。
要知道，那些是二线城市，不是什么三四五线城市。
就这么强的救楼市政策，依旧没能把房价救起来，直到2015年启动了棚改拆迁以后，2016年全国楼市才开始热起来。
从2015年开始到2018年，全国每年的棚改拆迁是600万套以上，四年时间全国拆迁了2400多万套房子。
别看现在那么多人说，国内房价大跌了，也没看到多少人买房，但实际上国内房价还真没跌多少，尤其是新房房价大部分还是比较稳定的，下跌的很少。
事实上，现在楼市只是说降了首付、降了房贷利率、降了限购的条件，唯独没有把房价给降下来。
现在房价下跌的主力，是一二线城市里面的那些老破小，还有刚需房，以及少数之前楼市火热时被炒的太高的妖盘，大部分城市的改善房房价依旧很坚挺，普遍比2015年的房价要贵了3倍左右。
如果说，房价真的能跌到2015年，同时大家的工资水平，还是和现在差不多的话，那么买房的人还是会猛然增加一批的。
现在国内房贷利率较低的城市应该就是清远了，房贷利率只有3.7%。
其实国内为什么宁愿让银行让利，去降低房贷利率，本质上还是国内房价绑定了太多的东西。
虽然说，高房价逼的很多没家庭积累的年轻人当了负债，但是高房价已经成为了一个既定事实。
银行那边的贷款大部分抵押物是以房产为主的，而如果说房价真的那啥了，银行那边的贷款怎么办？
个人的房贷还好，以国人的习惯，除非真的还不起了，不然房贷会一直还的，但是那些用房产抵押去创业的那些人，他们的贷款是以公司的名义抵押的，他们的贷款还会还吗？
就像现在恒大、富力等房企，大家觉得他们的贷款，他们会还吗？
所以说，高房价很讨厌，但是已经成了既定事实，就很难搞了。
只能看到底是经济规律强，世界上没有只涨不跌的商品，还是那看不见的手比较牛。
现在楼市里面的问题，不是说下降一些房贷利率，或者降低一些首付就能把楼市炒热的。
现在需要的是一种预期，一种买房就能实现财务自由的预期。不用说房价下跌之类，就算房价不跌也不涨，买房的人数量也会大幅度的下降。
因为国内真正需要买房的人就两种，一种是结婚的，一种是生孩子的，是有着很刚的需求，这两种人不管房价涨还是房价跌，到了时间手上有钱，他们就只有买房。
因为这二类人，没得选的。
至于说那些单身的人或者谈恋爱，没结婚的、没孩子的，他们手上就算有钱，除非是有钱，否则他们看到房价不涨，也不会买房的。
04、总结
现在买房和过去买房的不同点，还是在于大家对收入的预期，以及对房价的预期。
以前国内GDP一年增速两位数，房价一年上涨也是两位数，大家的工资一年也是各种涨。
那个时候买房，就是刚开始那两年，还房贷的压力比较大，后面工资跟着社会上涨，而房贷金额又不变，房子还越来越值钱，这个时候买房的人心情还是比较好的。
但是现在不一样了，现在国内的GDP增速是多少，大家也能看到的，工资还有没有大涨的机会，看看国内的产业发展就知道到了瓶颈期了，至于房价不涨，还房贷的感觉是什么样，可以看看郑州、太原、天津、青岛等房价连续几年不涨的城市，他们现在还房贷压力大不大。
全国不是所有的城市，皆是北上广深。
房价永远涨，买房就是有钱人，实现财务自由听着很爽，但真正要承担里面风险的，是你自己，没底子一个浪过来就翻了。