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黄金周结束后的第一天,一家头部民企在社交媒体晒出了七天战绩:50亿。

作为对比,2019年黄金周,TOP10房企的销售门槛是85亿元。排名第一的恒大当时对外公布的数字是,510亿。

即便如此,对于今年的楼市来说,50亿的成绩已经实属不易。

房地产行业传统的“金九”,房企销售没有呈现应有的成色。前9月房企销售额同比下降了大概45%,比前8月将近28%的跌幅继续扩大。

作为“银十”的开局,这次黄金周的楼市表现可以说是各方铆足了力换来的。

中指研究院统计,今年前9个月,全国已有近300个省市政策出台频次超800次,平均一天3次。

特别是黄金周的前两天,人民银行、银保监会密集“发红包”,先是阶段性调整差别化住房信贷政策,后是下调首套个人住房公积金贷款利率,宽松范围已经从地方扩大至包括核心一、二线城市的全国范围。

开发商也趁着各地倡导“非必要不离市”时,集中推盘、打折“抢收”。

留给今年楼市的时间不多了。对于房企来说,压力是显而易见的,今年一整年楼市行不行,“银十”非常关键。

“可以说,政策、市场、开发商动作多方面都烘托到位了。”深圳一家开发商员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

好消息是,深圳、北京等地出现了不少热销楼盘,个别一二线城市的二手房成交也有了一丝起色。

但这种起色更多是情绪上的。从整体看,重点20城这个黄金周假期的新房成交,同比依然下降了37.7%,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,整个新房和二手房市场的预期还是偏弱。

“战报”再现

这个黄金周,开发商的推盘节奏、折扣力度都上了一个新高度。

以深圳为例,今年黄金周多达七个项目开盘,而过去几年开发商往往把开盘时间选在节前或节后,避开黄金周出游高峰期。

据深圳贝壳研究院监测,深圳9月中下旬新房项目集中入市,全月合计供应住宅13225套,创近年同期新高,为国庆营销节点提供充足货源;同时开发商为加快房源去化,促销活动多、优惠力度大,不少在售项目到场人数多,置业者购房积极性上升。

《凤凰WEEKLY地产》发现,深圳罗湖10月5日开盘的某楼盘,折后单价最低约4.88万元/平方米,卖出了“关外”价,坪山罕见地出现了八六折的住宅楼盘,龙岗出现了1字头公寓。

除了深圳,广州国庆假期期间,有超30个楼盘有营销动作,推出了“首付分期”、“一口价特惠单位”等活动;成都的优惠楼盘超过了60个。

7天假期,一些开发商收获不错。

地产从业人的微信朋友圈出现了不少“战报”,卓越、旭辉、华侨城、万科等房企纷纷庆祝在假期内实现了楼盘热销,深圳宝安有单个楼盘销售额超过了2亿,某TOP级房企佛山公司销售500多套,北京丰台区有楼盘开盘即售罄,某TOP级央企广州公司宣布,“提前超额完成国庆销售任务”。

中指研究院统计,国庆长假期间,苏州看房人数有显著增长,南京商品住宅累计认购2000套左右,与前两周数据相比认购量有明显增长。

这个场景,从去年下半年楼市进入下行区间后,还是比较少见的。

“黄金周的销售比我们预期要好。”深圳卓越地产的一名员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

“9月30日出台三项政策,叠加国庆长假,各地续销项目来访都有上升,幅度大约50%-150%(对比2021年,依然差距不小),转化率也上升了50%。”克而瑞企业研究部总经理刘晨光介绍。

“国庆看新房的人比较多,毕竟现在和开发商直接砍价更容易。”深圳链家的一名经纪人对《凤凰WEEKLY地产》说。

二手房方面,截止到9月,全国有13个城市取消了二手房参考价,起到了一定的松动作用。国庆期间,部分城市有明显提升,诸葛找房数据研究中心统计,重点5城成交367套,较去年同期上涨98.4%。其中,北京、深圳、东莞、佛山、青岛5城均较去年十一成交上涨。

根据深圳贝壳研究院监测,深圳国庆长假(10.01-10.07)二手房成交量环比节前一周(9.24-9.30)下降18.4%,但与2021年同期相比增长了34%。

“咨询量、看房量均出现上升趋势,其中新增客量环比增长9.1%、看房量环比增长21.8%。”深圳贝壳研究院介绍。

不过,市场能见到的一丝暖气仅集中在部分城市,楼市整体分化仍在加剧。

中指研究院介绍,其重点检测的城市中,成都需求端表现不如往年积极,楼盘到访量并未出现明显增长;武汉仅10月1号当天成交过百套;郑州依旧处于筑底阶段;西安市场反馈有限,观望情绪仍较浓重。

中指研究院还称,即使是一线城市,比如北京,也分区域。区域供应量较大、同质化较大的项目售楼处相对冷清。广州主要以天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好,去化率超过80%,其余新开盘及加推项目整体去化一般。深圳也是同样情况,成交去化较好的主要是高端改善型项目和质好价优项目。

“假期前几天看房的人不多,后几天成交慢慢多起来了,不过算不上火爆,千万以上豪宅和改善成交的更多。”深圳乐有家一名二手房经纪人告诉《凤凰WEEKLY地产》。

市场艰难修复

正如中指研究院陈文静所说,黄金周更多的是市场情绪上的改善。市场韧性比较强的楼盘,绝大多数局限在个别城市的个别区域。

从整体数据来看,中指研究院监测的20个城市,黄金周假期的新房成交同比下降了37.7%。诸葛找房监测的15个城市,较去年十一假期下降47.1%,其中杭州、北京、上海等跌幅均在70%以上。一线城市来看,北京成交196套,较去年同期下降86.9%;上海成交187套,较去年同期下降74.2%;深圳成交486套,较去年同期下降55%。

“整个新房和二手房市场的预期还是偏弱的,二手房更加市场化一些,价格连续下跌了5个月。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为。

“楼市成交继续探底。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说。

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“深圳虽然不少新开盘项目折扣不小,但整体去化一般。”中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦对《凤凰WEEKLY地产》说。

郑叔伦还介绍:“深圳二手房,因为还有不少的小区执行白名单政策,因此看房量过少,不利成交。”

事实上,率先发明二手房参考价的深圳,至今未取消这一政策。相比上海、北京月均过2万套的成交,深圳已跌至2000套冰点,不足另外两座城市的十分之一。

多个深圳二手房经纪人告诉《凤凰WEEKLY地产》,深圳如今很多二手房,只能跌到参考价才能卖出去。《凤凰WEEKLY地产》了解到,就在10月8日,南山中心区一处小区就有一个三房刚需户型以参考价600多万成交,从挂牌到成交,只用了10天。

如何看待今年剩下的三个月?

中指研究院认为,若政策持续发力,各地配套政策持续跟进和落实,购房者置业情绪有望继续修复,四季度新房市场或逐渐企稳,全年同比降幅或在20%左右。

招商证券测算,房地产销售或在今年四季度至明年年初筑底。

“此次房地产周期不同以往之处在于,过去房地产政策有较大的想象空间,很容易引发买房热潮;但当前政策目标只是托底,并不能形成显著资产增值预期。”招商证券在报告中称。