地盘说
郑州楼市正处在新一轮的洗牌之中。
✍️撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
相对于“金九”的冰与火之歌，十一假期的郑州楼市可谓此起彼伏。
一边是部分楼盘成色不佳，难掩落寞；一边是各项利好的暖风吹拂之下，一些热门楼盘仍然高调、强势，成交量可观，大多开发商真着十一假期猛发力。
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楼市风向标
每个月，郑州地产自媒体矩阵的联合榜单都会吸引业界的无限关注。
某种意义上，该榜单也成为楼市的另一个风向标。上榜的热闹楼盘、热点事件、热销区域，无一例外的都基本体现了上个月度楼市的基本表现。即使是有的项目连续在榜，确实因为热度在、关注度在、卖点在。
当中，华润幸福里就是一个异常抢眼的存在。
从5月首开热销，6月再续佳话，到9月再次加推北苑1、3号楼，南苑6号楼，销售超200套，又揽下近10亿销售额。
©多次霸榜的华润幸福里表现亮眼
短短4个月，大卖近60亿，这样的高光战绩，让华润幸福里稳坐郑州热门楼盘的头把交椅。
目前，项目已经进入清盘倒计时，但仍有少量的180平房源持续热销，这个十一仍然吸引了不少拥趸者。
之所以能走出“独立行情”，关键在于华润幸福里的“不可替代性”。
一来是央企的强力加持，首先给业主吃下一颗定心丸；二来是扎根于城市核心地段，所有的活色生香，都能悉数揽入怀中。这类产品往往不受大行情左右，甚至可以逆流而上。
©占尽丰沛醇熟资源的华润幸福里区位
再加上客户群体都是追求尺度与舒适感的富人，在他们眼里，华润幸福里就是最佳的资产保卫手段。
另一个瞩目的红盘，是星联枫桥湾二期。
与一期同款的六角蜂巢造型、全铝板幕墙，独树一帜，一线贾鲁河，1.59的容积率……都让改善客欲罢不能。
©低密稀岸的星联枫桥湾鸟瞰效果
6栋纯洋房社区，更具有天然的诱惑力。更不用说，它还是全精装交付，户型从142m²起跳，主力户型175m²、195m²的大四房，二期还是“六恒黑科技系统”的一场惊艳绽放。
对于星联枫桥湾的爆火，大家并不诧异。毕竟，它背后站着的星联，是一家愿意在产品上多下功夫的开发商。
不得不提的还有万科未来时光。
作为郑州主城难得一遇的改善住宅，未来时光不仅有万科品牌加持，它还以完善丰富的高端配置，为改善客带来了福音。
©探索未来人居的万科未来时光实景
约6000m²时光公园，1400m²下沉式会所，产品审美和品质俱在线，难怪一亮相，全城人欣喜若狂。
郑州华侨城原岸二号院，前脚凭借高品质交付，成为当下郑州楼市的一股清流；紧接着一波营销优惠就跟来了：金秋购房节，带来四重福利，包括特价房、全民营销政策、老带新，以及针对教职工人才购房，推出至高10万补贴。
©三环文旅大盘郑州华侨城实景
这个国庆，郑州华侨城一定人声鼎沸，出游兼种草，许多人会来这里过过瘾。
作为本土房企的另一家稳健代表，亚星学府印象默默亮相，但却实力不菲。凭划片郑州实验外国语中学（东分），得天独厚的金水河景致，就够万众瞩目了。
西南王亚星还升级了产品，9栋高层，约96-138m²瞰景美宅，精装双大堂，拿出了全新的产品力。
©亚星学府印象鸟瞰效果示意
每一个板块，都会有它的头部楼盘，并以此为风向标。
这个月度榜，二七区破天荒的一下子有两个楼盘上榜，值得关注。
无论楼市冷暖，行情飘摇，那些独树一帜的头部楼盘，总是最容易穿越周期。
2
热销的金水北
与往常有些不同，9月的榜单中单列了一个热销区域——金水北。
这是郑州楼市里十分特殊的一个版块，即便在下行楼市中，金水北也能涌现许多大家叫好又叫座的红盘。
美盛教育港湾，凭借纬五路一小+外国语中学双名校学区、龙湖天街，一直霸占着郑州人的眼球。
9月，美盛教育港湾、美盛金水印推出首期5万即可订房的策略，金水印还叠加“购房现金立减2万元”优惠，点燃了大家的买房热情。
卖得好自然是在情理之中，现场摩肩接踵的人群即是证明，也是答案。
©实惠让利点燃购房热情
保利大都汇，地块素质优越，临近地铁、紧邻金水核心区；产品更优，纯小高层社区，119m²以上占比75%，可谓集万千宠爱于一身。
央企保利，不负郑州的期待，承接郑州历史文化，升华郑州北区区域价值，大城的优势、都会的吸引，都注定该项目的不凡竞争力。
©保利大都汇售楼部实景
已经亮相的招商时代锦宸一期，3号线、4号线双地铁，TOD产品吸睛；虽然地块不大，但主题景观、健身跑道、架空层、活动场地等，不乏小惊喜，将成为一个小而美的社区。
©备受瞩目的郑州首个TOD楼盘
康桥天樾九章，玻璃幕+铝板的外立面、GAD的一流设计、2000m²下沉会所、L+1的创新阳台，品质在线、颜值在线。
康桥刚刚牵手信达，愿一切能尽早如约兑现。
招商美景美境，央企入局后，项目交付有保障了，容积率降低了，产品也升级了，目前117m²、130m²户型在售。
©央企招商加持的美景美境二期效果示意
区别于金水北大多改善项目，碧桂园云境产品多样化，刚需、改善户型一应俱全；还有农科路小学、地铁站、2万多方的商业加持，满足不同人群的需求。
国泰观邸三期，紧邻北龙湖、经三路金融街，前期产品不错的落地效果，是它的底气。
另外，金水北最值得期待的楼盘，就是越秀路砦项目，案名已定——越秀金悦文华。占据金水北绝版地段，容积率3.5远低于周边项目，双河交汇、两条地铁，西侧一墙之隔就是公园。
据说小学和初中都是顶级资源；户型产品是天花板级别，赠送率超级高；层高3米也是片区最高，未来极有可能成为金水北的领头羊。
©即将入市的越秀金水项目实况
此外，金水北还有一些平销的项目，有些已经步入尾声。
比如昔日红盘瀚宇天悦城，凭借优越的地段和地铁配套，依然魅力不减；和昌优地，纯高层3.39的容积率，在金水北实属难得......
©备受购房者关注的金水北区域
过去几年，金水北楼市从求快到求质，各家在产品力上不断内卷。
对于金水北来说，虽然一些楼盘渐渐落幕，但仍有不少红盘在郑州楼市里翻云覆雨。那些人见人爱、颠倒众生的红盘美宅，金水北依然管够。
3
行业事件
乱云飞渡的9月，郑州楼市不乏引发行业震动的热门事件。
第一，郑州二套房首付比例下调至40%。
9月19日，“郑州限购区内二套房贷款首付比例降至40%”的消息在社交平台热传。不少银行紧跟步调发布消息：二套房首付比例最低40%，年化利率低至4.90%。
©郑州二套房首付比例降至四成
今年以来，从取消认房认贷，到允许投靠家庭新购一套住房，都在鼓励改善置业；如今，二套首付比例降至40%，改善购房门槛降低，属于改善一族的福利真正到来了。
第二，郑州保交楼出台新举措：交房即发证。
郑州将对全市范围内经确认的停工项目自重新启动后，确保在交房时，资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。
这是一条让广大业主激动的政策。作为购房过程中的最后一环，给购房者带来更安心的体验。
©保交楼郑州出台新举措
进入9月之后，无论是“大干30天”，还是“交房即发证”，都在坚持一点：保交楼，多管齐下，促进信心恢复、行业回稳、楼市回温。
这一年来，郑州救市政策是走在全国前面的，在保交付方面也走在了前列，从年初铺垫至今，利好不断叠加，郑州楼市在朝着“良性循环”的方向努力。
面对眼花缭乱的楼市政策，我们可以感知，市场整体的至暗时刻已经结束。
当前，郑州楼市正处在新一轮的洗牌之中。
对房企来说，能不能“活下去”，一个很重要的衡量指标是可支配现金流。良好的自我造血能力，房子能够持续卖出去，手上握着充裕现金，房企才能做到真正不慌。
©楼市纾困郑州一直在努力
一转眼，时间匆匆来到了最后一个季度。
尤其10月素有银十之称，对房企来说，意义非凡，不仅意味着金九银十步入高潮，这也是四季度的开篇月，按照惯例来看，是一年中最后一个冲量季，要实现全年销售目标，10月的担子很重。
无论成绩好坏，很多房企都会在10月进入强销期，推盘量也达到峰值，他们只有一个目的——快速出货。
这一点，或许开发商看得最清醒。
九月以来，郑州大多楼盘都在营销方面格外“用力”，十一黄金周对于众房企而言，更是一场营销硬仗。
©受利好影响楼市缓步拉升
十一期间，碧桂园、新城、美盛、郑地、金地、保利、招商、华侨城、大正等房企旗下在售楼盘均有销售政策，且表现不俗，势头甚至盖过了”金九“。
当前房贷利率已降至低位，购房的税费等也已大幅减少。和前两年相比，今年买房的人真的是捡到便宜了。
低利率+低价优惠，这是属于刚需的福利期，也是改善人群拥抱更优质资产的最佳置换期。
随着开发商拿地变少，开发节奏变慢，接下来几个月，郑州楼市即将入市项目屈指可数，主城新盘越来越稀缺。
新一轮楼市回暖，是可以预见的。
今年第四季度，会是自住客的春天。四季度以后，郑州楼市或许又是另外一种局面了。
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