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我在上海卖豪宅:中介年赚百万有点难 80后90后是买房主力

中新经纬

2022-10-07 12:47北京

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中新经纬10月7日电 (薛宇飞)中国一线城市的豪宅,是站在房地产市场塔尖般的存在,动辄几千万乃至上亿元的总价让绝大部分人无法企及。也正因为无法直接接触,在短视频上,有一批专门拍摄与分享豪宅产品的博主,吸引到了大量粉丝的关注。这些视频的发布,让普通人对豪宅市场愈发好奇。

有30万粉丝的上海房产经纪人黄昭棋就是其中之一,11年的工作经验,让他接待过不少知名企业家和明星。黄昭棋称,“总价3000万元以上才算豪宅,5000万元以上可以算是‘顶豪’,面积在170平方米-2000平方米不等,100多平的就是那种位置很好、单价很高的房子。”

5000万元以上是“顶豪” 老洋房一年只成交几套

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上海夜景图。来源:受访者供图

什么算豪宅?这可能是一个无法给出准备定义的产品,它在不同年代、不同城市及不同区域,都会有各自的标准。有报道称,作为上海豪宅的开创者之一的世茂滨江花园小区,2002年的售价为1.5万元/平方米。如今,该小区二手房的挂牌价普遍在13万元/平方米以上,除了一些小户型,总房价普遍在2000万元-4500万元之间。

随着时间流逝,世茂滨江花园价格在豪宅中已不算拔尖,它旁边名气更大的汤臣一品,可以说是上海如今最知名的豪宅之一。报道称,在2006年,汤臣一品的售价就达到11万元/平方米,畸高的价格令人咋舌。但目前,该小区二手房的售价已远不止这个数字。

在上海,有房产经纪公司将豪宅定义为总价在1000万元以上的住宅。但黄昭棋认为,这个门槛有点过低,“总价3000万元以上才算豪宅,5000万元以上可以算是‘顶豪’,面积在170平方米-2000平方米不等,100多平的就是那种位置很好、单价很高的房子。”

提到上海,就不得不提老洋房。此前有数据称,上海存世的老洋房大概有5000栋。黄昭棋拍摄的视频中,也有一些老洋房,但数量不多。他介绍,能上市交易的老洋房可能就百余套,每年的交易量更低了,大概只有几套,成交价在1.5亿元以上。但由于业主心理价位虚高、产权复杂等等原因,老洋房的成交周期普遍在数年。

“市场公认的、优质的老洋房以湖南路、武康路、高邮路、永福路等路上的老洋房为最佳,这里面独栋带花园、品相好的房子,可能能卖到100万元/平方米以上。”他还说,影响老洋房价格的因素很多,比如是否有停车位、周边环境如何、花园是否够大等。

在工薪阶层看来,动辄十几万元/平方米甚至更高的豪宅,价格实在太高,黄昭棋发布的视频中,也不时会有网友发布“我飘了,居然看这个”“总价是不是多打了一个0”等略带调侃的评论。黄昭棋观察,从这几年看,上海的房价有所上涨,而且,豪宅的价格涨幅要高于普通住宅,“2018年-2022年,一些豪宅的价格涨幅可能有2-3倍。”

“虽然我没有相应的统计数据,但根据近些年的观察,上海豪宅的供应量和成交量要明显高于另外三个一线城市。”黄昭棋称,深圳的豪宅区域就只有几个,比如南山、香蜜湖板块、华侨城板块、深圳湾板块,但上海则呈现出百花齐放的状态,浦东区就有陆家嘴板块、世纪公园板块、东郊板块,黄浦、徐汇、长宁等城区也都有各自的豪宅板块,产品供给非常多。

买家来自全国 年纪越来越年轻

上海一独栋住宅外景。来源:受访者供图

上海疫情过后,在全国房地产市场不太景气的情况下,豪宅市场却传出销售增长的消息,这让人感到这类购房群体并不差钱。黄昭棋日常接触发现,拥有较强经济实力的购房群体,确实表现出与普宅购房群体不一样的特质。

2011年大学毕业后,黄昭棋来到上海,从此开始了销售豪宅的职业生涯。他对中新经纬介绍,他和他的团队成交的单子中,客户不乏一些明星和企业界的知名人物。

作为中国的经济中心之一,上海吸引着来自全国富裕家庭的涌入,他们支撑起了豪宅市场。他称,现在买豪宅的客户主力是“新上海人”。一是,上海的经济和产业发展水平是较好的,吸引着很多富裕家庭前来置业;二是,疫情等原因导致人才回流,很多年轻人选择回到国内发展;三是,上海近两年的落户政策和人才引进政策出现宽松,更多的人拥有了上海的购房资质。

对比前些年,他观察,客户群体也越来越年轻化,“1980年-1997年之间出生的客户最多,年轻人中,10个有8个是家里给的钱。他们很多都是在英国、美国、加拿大等国留学回来,家里出钱买房,让他们留在上海工作。当然,也有一些自己创业成功的,比如互联网行业的创业者。”

年轻的客户群体,也表现出与老一代人不一样的外在气质。黄昭棋称,年龄大一点的客户,多数行事比较低调,从穿着打扮等很难辨别出他们的经济实力。年轻的客户相对高调,名牌服饰和豪华跑车是“标配”,身份也更容易辨别。

付款方式上,与普通购房人需要按揭还款不同的是,豪宅客户基本都是一次性付款。“买得起上亿元房子的客户,消费能力极强,怎么会需要贷款。”他说。

此外,客户对于豪宅的态度,也从过去更看重地段,转变为多方面综合考量。“一是小区品质要好;二是房子要新,房龄最好在2015年以后;三是圈层定位要高,小区小户型房源不能过多;四是综合配套要好;五是占据稀缺的自然景观或人文景观。”

上海豪宅市场的表现相对较好,是否与投机炒作有关?对此,黄昭棋称,根据日常接触,购买豪宅的业主大部分都是自住,进行投资炒作的人很少。他说:“如果新房售价明显低于周边二手房,是会存在投机炒作,但购买二手房就不存在这种情况。换句话说,买得起豪宅的人,他们的赚钱速度要比房子升值的速度快多了。”

对于这一问题,上海另一位专门做豪宅销售的房产经纪人张静(化名)也持相同观点。她近日对中新经纬说:“严格的楼市调控让市场上的炒房群体慢慢退出了,大部分豪宅客户都是买来自己住。我的很多客户上一次买房子,都是10年甚至20年前的事情。徐汇滨江区域的云锦东方二期,是一个比较火的小区,单套面积在400平方米以上,近几年的价格涨幅也较快。我们跟一手房业主聊,他们很多是买来自住的,没有想到会涨这么多,现在的价格他们也吃惊。”

成交单子很难 经纪人年入百万算优秀

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上海某住宅小区外景。来源:受访者供图

上海链家研究院数据显示,2022年前8个月,上海新建商品房套均成交价为743万元,二手房套均成交价为320万元。这与单套数千万元的豪宅相比还是有一定差距,因此,也注定豪宅项目的销售并不容易。

目前上海豪宅的中介费普遍在3%,如果成交一套5000万元的房源,中介费就达到150万元。150万元,已经能在不少二线城市购买一套两居室甚至三居室。黄昭棋说,看似中介费很多,但想达成交易却很难,“给外行人一套1个亿的房子让他卖,他可能永远也无法以市场价卖出去。”

以黄昭棋个人为例,他介绍,在刚入行的两年时间里,他没有成交一单,每月只拿到1700元的底薪。直到2013年,他成交一套1500万元的房子,公司扣除各种费用后,实际到手2万多元。从2014年开始,他对豪宅市场逐渐有了新的认识,并于两年前开设公司,以团队的方式开拓客户资源。

极高的总价,也注定豪宅的成交量与成交周期比较漫长。他称,购买豪宅的客户肯定是不缺房子住,加上毕竟是几千万乃至上亿元的支出,除非房子能让客户心动,否则不会购买。目前,上海豪宅的成交周期在一年左右。

当然,经纪人之间的业绩也存在很大差距。黄昭棋表示,豪宅经纪人至少要经过两三年的沉淀才能懂得市场,知道如何与客户接触,“这个行业做得越久,积累的资源越多,才更容易赚到钱。一年能做300万元业绩的经纪人可以称得上优秀,达到这一目标,要么是成交一套过亿元的房子,要么成交两套5000万元的,这样的话,经纪人实际到手的佣金能达到百万元。”

张静则估计,上海3000万元-5000万元单子的成交量会多一些,5000万元以上的就很少,成熟的经纪人一年能成交一单5000万元以上的房源就很不错。对新人来说,销售豪宅项目难度更大,1000万元以上的单子,一年能开两单的都非常少。豪宅经纪人之间的马太效应明显,当有了稳定的客户资源,开单的概率就会提升,但有的人就熬不住,只能被淘汰。(更多报道线索,请联系本文作者薛宇飞:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

(文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)

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责任编辑:魏薇

【编辑:付健青】

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