为长江上游的经济中心、西部大开发重要支点、一带一路和长江经济带连接点……自1997年直辖以来，国家对重庆的战略定位不断提升。2021年，国家提出把重庆建设成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。
5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，会议强调，扎实推动稳经济各项政策落地见效，保市场主体、保就业、保民生，确保经济运行在合理区间。会议中重点提及了房地产，包括加大对民营企业的支持力度，因城施策支持合理住房需求，支持刚需和改善性住房需求，适当提高宏观杠杆率等。
在国家战略布局下，重庆未来的城市价值及长期发展潜力如何？如何看待当前的房地产市场？重庆如何实现房地产行业的高质量发展？如何打造高品质生活宜居地？
重庆市综合经济研究院院长、市政协经济委员会副主任易小光近日对此作出了解答。
从改革开放的末梢到前沿 重庆城市发展前景可盼
在国家战略布局下，重庆未来的城市价值及长期发展潜力如何？
易小光：重庆的发展前景可以从经济地理区位、制度供给、产业市场、自然资源几个方面来看。
从区位角度来看，重庆作为西部大开发的重要支点，一带一路与长江经济带的连接点，在全球化和全国发展中占有重要的地位。在长江经济带中，重庆处于长江流域上游的枢纽节点；中国开放一带一路，与东南亚、南亚合作，重庆从改革开放的末梢跃升到开放的前沿。随着交通的不断完善，重庆是目前内陆唯一拥有公路、铁路、水路、航空几大枢纽大动脉交汇的节点城市，区位优势明显。因此，国家把重庆定位为国家中心城市、国际消费中心城市，并把一些改革开放的优先试点放在重庆。
回顾国家对重庆的定位，1997年提出把重庆建设为长江上游的经济中心；2007年提出把重庆建设成为长江上游的经济中心、西部大开发的重要增长极；2016年，总书记总书记视察重庆提出“两点”定位、“两地”目标；2019年4月总书记再次亲临重庆视察指导，提出发挥“三个作用”的殷切期望，即发挥重庆在西部大开发中的重要作用、发挥在一带一路中的重要作用、发挥在长江经济带中的重要作用。重庆的发展方向不仅是一个国家中心城市，也是一个世界城市、一个国际化的大都市，这是国家从整体大布局对重庆的定位。
在近25年内，重庆证明了自身具备所扮演的角色的能力。总书记对重庆提出“两高”目标，即推动高质量发展，创造高品质生活，后来演变成为全国发展目标，表明重庆的区位和战略价值为国家认同，同时也表明重庆的发展能力有支撑，发展前景可盼。重庆的发展既有光荣的历史也有光辉的未来。
同时，重庆资源禀赋优势明显，从自然资源到人力资源都非常丰富，重庆发展的基数、市场腹地非常广大，不管与西南地区还是与东南亚、南亚国家的合作都能体现出来。
重庆的产业体系非常完整。完整的产业体系是集聚人口，成为区域及全球城市发展重要节点的最基本保证。重庆过去作为老工业基地，如今作为现代产业基地、国家重要的制造业中心，在国家发展战略中的地位不断提升。
理性看待经济周期和房地产业发展规律
如何看待当前的房地产市场？
易小光：房地产市场不能简单地从“热”还是“冷”来评价，也不能简单地以网上一些所谓的“黄金时代”“白银时代”“黄铜时代”来总结。
首先，理性看待房地产业在国民经济中占有的地位。房地产业作为国民经济支柱产业，目前所占比重在6%左右。从国际经验来看，如美国、英国，法国，日本、新加坡、德国等，房地产市场和房地产业的发展历史已经超过百年，目前房地产业依然占经济总量的10%左右。在德国，房地产的投资也占整个投资总量的20%-30%左右。
其次，从发达国家房地产业的发展规律看，一般都经过了三个阶段：第一个阶段是追求数量；第二个阶段是从数量到质量的转换，第三个阶段是质量的持续提升。
房地产业也有其自身发展周期，并会受到经济、社会，人群的心理等诸多因素的影响。我国房地产业发展才30多年，也同样会受如经济发展水平、经济活跃度、城市发展潜力和前景以及市场和政府的双重作用的影响，因此，认识房地产市场的发展规律也应从综合的角度去考虑。
同时，理性认识房地产的双重属性。房地产特别是住宅，属于长期耐用消费品，同时具有一定的长期投资属性，认识到房地产的双重属性，摒弃投机心理，才能做到扬长避短，趋利避害。
实现高质量发展 重庆房地产业具有巨大发展空间
重庆如何实现房地产行业的高质量发展？如何打造高品质生活宜居地？
易小光：实现房地产业的高质量发展，不但要理性看待房地产业和房地产市场变化，还要从政府、房地产商、银行、居民这四个方面及房地产业和房地产市场紧密相关的因素来分析。
政府希望房地产业健康发展，房住不炒，同时让老百姓安居乐业。过去房地产商高杠杆，高负债，高周转的经营模式，加上部分居民把房产作为短期投资品，这两大因素叠加极易造成房地产泡沫，酿成金融风险。因此国家不得不加大宏观调控，管控房地产炒作和投机的行为，调控的目的不是限制产业的发展，更不是让市场消失，而在于保持经济的平稳增长。
房地产市场的健康运行体现在：房地产业平稳发展，周期更长，波峰波谷更小；房价长期的增长水平不高于地区长期的经济增长水平，房价长期的增长水平不高于居民的长期收入增长水平，房价长期的增长水平等于或略高于长期的通胀水平。
房地产商要从以前的外延式、粗放式、三高的模式，以及想找快钱的心理转化过来，从造房子，快买快卖到增加企业服务，使企业具有合理的利润空间，细水长流，生命周期延长，这样才符合国家调控的方向，企业才能够健康的成长。
老百姓安居置业的模式和心态也需要转变，不管是刚需还是改善性居住，都要符合自己的收入水平、生命周期、置业周期，如果杠杆太大，存在投机心态，就会出现危机。房价和居民收入比应控制在3到6之间，量入为出，在国外，用于购房的支出不超过总收入的20%。
因此，房地产商不能再一味期待房价上涨、追求高利润，老百姓不能再抱着投机心理，银行不能把最主要的贷款放在房地产业，政府不能一味追求卖地，要摒弃过去的一些不健康的发展模式。
打造高品质生活宜居地，前提是要有健康的产业体系。在重庆向着国家中心城市、国际消费中心城市不断发展的进程中，不断完善现代化、绿色化产业体系，在良好的经济支撑下，城市功能更好，生态环境更好，老百姓拥有更加美好的生活。因此，在重大的战略机遇和良好的发展前景下，重庆的房地产业具有可持续的发展机会和巨大的发展空间。