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易小光:重庆未来的城市价值及长期发展潜力如何?

雾都楼市

2022-10-07 10:04重庆

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为长江上游的经济中心、西部大开发重要支点、一带一路和长江经济带连接点……自1997年直辖以来,国家对重庆的战略定位不断提升。2021年,国家提出把重庆建设成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。

5月25日,国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议,会议强调,扎实推动稳经济各项政策落地见效,保市场主体、保就业、保民生,确保经济运行在合理区间。会议中重点提及了房地产,包括加大对民营企业的支持力度,因城施策支持合理住房需求,支持刚需和改善性住房需求,适当提高宏观杠杆率等。

在国家战略布局下,重庆未来的城市价值及长期发展潜力如何?如何看待当前的房地产市场?重庆如何实现房地产行业的高质量发展?如何打造高品质生活宜居地?

重庆市综合经济研究院院长、市政协经济委员会副主任易小光近日对此作出了解答。

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易小光

从改革开放的末梢到前沿 重庆城市发展前景可盼

在国家战略布局下,重庆未来的城市价值及长期发展潜力如何?

易小光:重庆的发展前景可以从经济地理区位、制度供给、产业市场、自然资源几个方面来看。

从区位角度来看,重庆作为西部大开发的重要支点,一带一路与长江经济带的连接点,在全球化和全国发展中占有重要的地位。在长江经济带中,重庆处于长江流域上游的枢纽节点;中国开放一带一路,与东南亚、南亚合作,重庆从改革开放的末梢跃升到开放的前沿。随着交通的不断完善,重庆是目前内陆唯一拥有公路、铁路、水路、航空几大枢纽大动脉交汇的节点城市,区位优势明显。因此,国家把重庆定位为国家中心城市、国际消费中心城市,并把一些改革开放的优先试点放在重庆。

回顾国家对重庆的定位,1997年提出把重庆建设为长江上游的经济中心;2007年提出把重庆建设成为长江上游的经济中心、西部大开发的重要增长极;2016年,总书记总书记视察重庆提出“两点”定位、“两地”目标;2019年4月总书记再次亲临重庆视察指导,提出发挥“三个作用”的殷切期望,即发挥重庆在西部大开发中的重要作用、发挥在一带一路中的重要作用、发挥在长江经济带中的重要作用。重庆的发展方向不仅是一个国家中心城市,也是一个世界城市、一个国际化的大都市,这是国家从整体大布局对重庆的定位。

在近25年内,重庆证明了自身具备所扮演的角色的能力。总书记对重庆提出“两高”目标,即推动高质量发展,创造高品质生活,后来演变成为全国发展目标,表明重庆的区位和战略价值为国家认同,同时也表明重庆的发展能力有支撑,发展前景可盼。重庆的发展既有光荣的历史也有光辉的未来。

同时,重庆资源禀赋优势明显,从自然资源到人力资源都非常丰富,重庆发展的基数、市场腹地非常广大,不管与西南地区还是与东南亚、南亚国家的合作都能体现出来。

重庆的产业体系非常完整。完整的产业体系是集聚人口,成为区域及全球城市发展重要节点的最基本保证。重庆过去作为老工业基地,如今作为现代产业基地、国家重要的制造业中心,在国家发展战略中的地位不断提升。

理性看待经济周期和房地产业发展规律

如何看待当前的房地产市场?

易小光:房地产市场不能简单地从“热”还是“冷”来评价,也不能简单地以网上一些所谓的“黄金时代”“白银时代”“黄铜时代”来总结。

首先,理性看待房地产业在国民经济中占有的地位。房地产业作为国民经济支柱产业,目前所占比重在6%左右。从国际经验来看,如美国、英国,法国,日本、新加坡、德国等,房地产市场和房地产业的发展历史已经超过百年,目前房地产业依然占经济总量的10%左右。在德国,房地产的投资也占整个投资总量的20%-30%左右。

其次,从发达国家房地产业的发展规律看,一般都经过了三个阶段:第一个阶段是追求数量;第二个阶段是从数量到质量的转换,第三个阶段是质量的持续提升。

房地产业也有其自身发展周期,并会受到经济、社会,人群的心理等诸多因素的影响。我国房地产业发展才30多年,也同样会受如经济发展水平、经济活跃度、城市发展潜力和前景以及市场和政府的双重作用的影响,因此,认识房地产市场的发展规律也应从综合的角度去考虑。

同时,理性认识房地产的双重属性。房地产特别是住宅,属于长期耐用消费品,同时具有一定的长期投资属性,认识到房地产的双重属性,摒弃投机心理,才能做到扬长避短,趋利避害。

实现高质量发展 重庆房地产业具有巨大发展空间

重庆如何实现房地产行业的高质量发展?如何打造高品质生活宜居地?

易小光:实现房地产业的高质量发展,不但要理性看待房地产业和房地产市场变化,还要从政府、房地产商、银行、居民这四个方面及房地产业和房地产市场紧密相关的因素来分析。

政府希望房地产业健康发展,房住不炒,同时让老百姓安居乐业。过去房地产商高杠杆,高负债,高周转的经营模式,加上部分居民把房产作为短期投资品,这两大因素叠加极易造成房地产泡沫,酿成金融风险。因此国家不得不加大宏观调控,管控房地产炒作和投机的行为,调控的目的不是限制产业的发展,更不是让市场消失,而在于保持经济的平稳增长。

房地产市场的健康运行体现在:房地产业平稳发展,周期更长,波峰波谷更小;房价长期的增长水平不高于地区长期的经济增长水平,房价长期的增长水平不高于居民的长期收入增长水平,房价长期的增长水平等于或略高于长期的通胀水平。

房地产商要从以前的外延式、粗放式、三高的模式,以及想找快钱的心理转化过来,从造房子,快买快卖到增加企业服务,使企业具有合理的利润空间,细水长流,生命周期延长,这样才符合国家调控的方向,企业才能够健康的成长。

老百姓安居置业的模式和心态也需要转变,不管是刚需还是改善性居住,都要符合自己的收入水平、生命周期、置业周期,如果杠杆太大,存在投机心态,就会出现危机。房价和居民收入比应控制在3到6之间,量入为出,在国外,用于购房的支出不超过总收入的20%。

因此,房地产商不能再一味期待房价上涨、追求高利润,老百姓不能再抱着投机心理,银行不能把最主要的贷款放在房地产业,政府不能一味追求卖地,要摒弃过去的一些不健康的发展模式。

打造高品质生活宜居地,前提是要有健康的产业体系。在重庆向着国家中心城市、国际消费中心城市不断发展的进程中,不断完善现代化、绿色化产业体系,在良好的经济支撑下,城市功能更好,生态环境更好,老百姓拥有更加美好的生活。因此,在重大的战略机遇和良好的发展前景下,重庆的房地产业具有可持续的发展机会和巨大的发展空间。

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