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压力,来到了房子这边

图解金融

2022-10-07 09:05上海

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美国的通胀,能不能缓解,现在是全球金融市场最为关心的问题。

如果说,2022年上半年美国通胀的主力是能源价格暴涨的话,那么从6月开始,国际原油价格就开始一路下行。应该说,能源价格对于美国通胀数据的边际贡献,已经变成了负值。

然而,可惜的是,美国近几个月来的通胀率数据,却并没有明显改善。

特别是剔除了食品和能源价格变化的核心CPI数据,反而是在一路走高。被美联储用作政策目标的核心PCE数据,也在8月份出现了反弹。

正是这些数据,成为了美联储持续暴力加息的原因。

那我们不仅要问了,油价降了这么多,为什么美国的通胀数据,还不下降?

原因在于:

房子。

我们来看一下美国CPI通货膨胀指数的构成。

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根据美国劳工统计局最新公布的数据,在美国的CPI指数构成中,能源相关的商品和服务,占了总权重的7.35%,而食品相关的商品和服务,占了CPI总权重的13.37%,两者合计占了CPI总权重的20.72%,剔除了食品和能源之后的其他商品和服务,被称为核心CPI构成,其占比为79.28%。

核心CPI构成中,市场房租( Rent )与业主等价租金( Ower’ Equivalent Rent,OER )这两项,在总权重中的占比分别是7.4%和24.25%,合计为31.65%——这两项在核心CPI中的占比,整整达到了40%,而其他所有的非食品和能源的商品和服务相加,总权重才有60%。

根据中金公司对于美国CPI通胀率的环比和同比拆解贡献值来看,几乎可以说,房子是现在影响美国通胀数据回落的核心因素——只要能够控制住房子相关的CPI,美国对于通货膨胀控制,基本上可以说就完成了。

现在,终于绕回到了我们一开始最关心的问题——

房租的通胀什么时候能够下降?

房租什么时候下降,关键要看房价什么时候能下降,因为,根据世界各国的普遍经验,房价通常是房租的领先指标。

例如,美国CPI构成中最大分项——业主等价租金,其走势基本滞后于美国的Case-Shiller房屋价格指数12个月。

数据来源:美国劳工统计局,美联储。

至于那个市场房租( Rent )分项,则与Corelogic市价房租,也相差约一年时间。

在过去半年美联储的强力加息当中,作为房屋贷款基准的30年期固定利率抵押贷款利率,也在随之快速走高,从最低点的不足3%,目前已经来到6.7%,这是20年来的最高水平

因为房贷利率的快速上升,由此导致了美国房价的环比涨幅,在7月份就出现了快速掉头,从上个月的0.6%变成了-1.39%。

换句话说,美国的房价已经从7月份开始掉头,而在那个时候,美国的30年期固定利率抵押贷款利率还在5.5%附近( 见下图 )。

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数据来源:美联储。

可惜的是,因为业主等价租金和市场房租的涨幅,滞后于房价同比涨幅12个月,而不是房价环比涨幅,所以环比涨幅变为负值,只能表明美国房价短期到顶,却并不足以推动明年此时CPI中的居住分项实现有效下降。

根据最新数据,美国房价同比涨幅依然高达16%。

在接下来的几个月里,只有让房价的同比涨幅出现明显下降( 如降至5%以下 ),才能在第二年同期实现核心CPI的有效控制——同比涨幅降至5%以下,也就意味着美国房价在当前的基础上再下降5-8%。

换到美国房价的环比数据上,7月份美国房价环比出现-1.4%的下降,这种降幅,需要再持续3个月以上,才能够真正实现房价同比涨幅的有效下降,进而有效影响明年的CPI指数。

这有没有可能实现?

相当有可能会实现。

根据过去20年美国房价变化的情况来看,只要固定抵押贷款的利率保持在6.5%以上,美国的房价通常会出现明显的下降。

所以,美联储只需要让目前的抵押贷款利率维持下去,四季度美国的房价同比涨幅很有可能会降至5%以下,这样一来,明年四季度美国的核心CPI指数就能够实现有效的降低。

-完-

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