广州东部第一高、黄埔临港CBD488米地标“湾区国际创新中心”项目，高度被“腰斩”。
10月1日，广州科锦投资开发有限公司在广州公共资源交易网发布湾区国际创新中心项目周边城市设计优化及建筑概念方案咨询招标公告。
公告称，为推动地块近期开发，保证项目顺利推进，应结合当下最新的政策导向、条件限制，需重新梳理建筑高度、交通、公服等要素，优化片区整体城市设计，促进片区发展。
对项目的推进路径提出建议，包含地块开发建议、经济可行性，土地出让金退还路径、项目建筑设计任务书编制建议。
本次项目咨询工作，主要分为城市设计优化、建筑概念方案咨询两部分内容。
城市设计优化方面，结合片区的规划人口、更新总量明确片区的公服缺口，高标准配备公共服务设施，结合公共交通站点配套商业空间；结合城市设计方案，优化片区整体形态，塑造优美的滨江天际线，提升黄埔滨江城市形象；结合片区功能定位及发展方向，优化范围内的土地利用及功能布局。
建筑概念方案咨询工作，有四大目标：
①优化湾区国际创新中心项目周边城市设计，明确项目地块建设量；
②提出地块土地出让金退还路径的合理建议；
③提出项目推进及实施路径的合理建议；
④策划地块的开发产品，指导建筑设计任务书编制。
据@黄埔视野分析，上述招标公告明确本次咨询工作之目的，“为推动地块近期开发，保证项目顺利推进”。
在本次咨询工作招标的前一天，9月30日，科锦投资公司发布了项目勘察设计施工总承包、监理、造价等三个招标公告。
这已然明确无误地宣称项目离动工之日不远了。
此外， 因为项目优化减量，建筑高度压缩后，地价评估、项目投资额也相应减少，所以本次咨询工作还提出土地出让金退还路径建议。
根据此前地块出让公告，湾区国际创新中心项目占地83315平方米，其中可建设用地62806平方米，容积率15.9，总建筑面积≤100万平方米。2021年11月1日，广州科锦投资以底价88.4亿元竞得该项目地块，折合楼面价约6697元/平方米。
项目投资估算362.14亿元，由五家区属国企（科学城集团、开发区控股、高新区集团、知识城集团、开发区投资集团）共同出资设立的广州科锦投资开发有限公司开发。
现在，项目规划体量大幅压缩，预计投资额也将大幅减少。当然，项目缩水也有一个好处，就是建设周期缩短了。
#湾区国际创新中心项目地块现状
项目高度被腰斩
本次咨询工作招标公告，详细透露了地标限高被“砍”的4个原因：
项目地块原城市设计以岑村机场搬迁为背景，建筑高度不受机场限高限制，故在方案中将地块湾区国际创新中心项目打造为片区地标建筑，建筑高度设置为488米。
随后，政策背景及建设条件发生变化，项目开发受到严重限制，推进进度一度停滞：
1、住建部发文《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，严格控制国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑，实行超高层建筑决策责任终身制。
2、岑村机场近期无搬迁计划，岑村机场对地块的210米航空限高制约仍然存在，项目地块近期难以建成488米超高层地标建筑。
3、受限于中外运改造进度，地块周边主干道实施难度大，现行控规建设量近期交通条件难以承载。
4、受中外运改造进度限制，道路实施计划的海员路、港前路、临江大道东延线等重要干道难以按期实施。
5、规划地铁25号线方案尚不稳定，未列入“十四五”建设内容，进一步限制片区交通承载上限。
鉴于住建部和岑村机场的双重限高，以及周边交通短期承载力不足，湾区国际创新中心项目建筑高度，有可能止步于250米，或与目前老黄埔最高地标——250米高的国际港航中心持平。
实际上，在黄埔，高度被“腰斩”的高楼项目不止一个。据悉，两年前搞了个动工仪式，至今迟迟未实质动工的规划330米高地标——广建鱼珠湾项目，也有可能“缩水”。
#广建鱼珠湾规划效果图
此外，已明确“缩水”的，还有知识城核心九龙湖几个规划地标项目，什么文化塔（338）、生物塔（330）、金融塔，悉数被调整至250米以内。（本文来源：黄埔观察）
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