随着大家收入的不断增加，一些人有了多余的闲钱后，就会想到用“钱生钱”的办法，去做各种各样的投资，从而不断增加个人的财富。但是这几年外部经济环境普遍呈现萎靡不振的状态，国内能够赚钱的投资渠道不太多。所谓利润越大风险越大，二者始终成正比关系。就拿赚钱快的炒股来说，赚到钱的人不是没有，但仅限于顶部操控行情的少数人，大部分参与炒股的人，最后都变成了被收割的韭菜。因此国内股市投资通常是一赚、二平、七亏的局面。而民间借贷更不靠谱，如今人与人之间的信用危机值得深思，比如那些私人放贷的，大多数人可能都有过受骗上当的经历，几乎90%以上的人放出去的钱，最后都成了打狗的包子——有去无回。
在这样的投资环境下，普通人的理财资源毕竟很有限，最后能够想到的唯一选项，那就是房产投资了。因为多年来房地产一直是国内的重磅产业，经济发展的主要支撑。平均房价从1998年不足2000元每平，到了今年的一季度，已经上涨到了1.1万元每平。也就是说，这么多年来房价的确是保持上涨的。而且即便是在“房住不炒”的情况下，平均房价也在以每年5%左右的幅度在上涨。这样的涨幅尽管不够理想，但是在一些人的眼里，买房相对来说仍然是比较“稳妥”的选择，也是为数不多、唯一能够让普通人赚钱的投资。
资本总是具有逐利的本质，一刻也不会停止运作的步伐。在住宅类投资的路径被封堵后，还有哪些房产可以投资炒作呢？这时候你可能会接到中介小哥的电话，向你推荐这四类房产：公寓、海景房、商铺，另外还有“偷梁换柱房”。而这四类房产，正是目前楼市中投资风险最大的产品，如果你经不住中介的忽悠冒冒失失的投资了，大概率会掉进楼市的“坑”里爬不出来。下面分别谈谈这四类房子为什么不能投资。
第一类：公寓
多数情况下房产中介首先会对你介绍投资公寓的种种好处，比如公寓的使用年限虽然只有40年，但是到期后可以自动续期；如果中途遇到拆迁，公寓是按照拆一赔三的标准进行赔偿等等，另外还有公寓所处的优越地理位置，周边齐全的商教配套，巨大的升值空间等，让你产生购买欲望。
但是，公寓的产权一旦到期，其实是无法自动续期的。因为国家的相关规定是，只有70年产权的住宅土地到期才可以自动续期，公寓根本不在其范围之内。公寓续期必须向有关部门申报，且并不一定能够确保获批。即便通过了审批，也要按照商业用地的标准，缴纳相应的土地出让金。
而公寓拆一赔三的说法更是不可能实现的“馅饼”。因为公寓通常位于城市的核心地段，前期都进行过整体规划，拆迁的几率很低。即便遇到拆迁，由于公寓的密度大、数量多，开发商也拿不出那么多的钱来，更不要说三倍的赔偿了。因此开发商宁愿去拆除普通住宅，也不愿去拆公寓，这样的空头支票是不需要任何成本的。
如果你真的投资了公寓，可能麻烦事就会接踵而至。一是公寓的生活成本高，水电气暖都是按照商业标准收取，无论是自住还是出租，经年累月下来，都是一笔不小的支出。
二是公寓由于密度太大，往往办公和居住的人混杂在一起，不仅人来人往太嘈杂，私密性也较差，根本不会带来太好的居住体验，如果再遇到管理不到位的物业，还存在其他的安全隐患。
再者，公寓不能入户口，孩子不享有学区房待遇，转手时产生的契税、个税、增值税、印花税、登记费、评估费等各种税费，会达到总购房款的15%～20%，因此公寓入手容易转手很难。
第二类：海景房
要知道，中国的海岸线绵延数千公里，海边的土地空旷无垠，地价根本就值不了几个钱，随便一个沿海城市，都可以开发出大量的海景房来，如今的海景房可以说多如牛毛烂大街了，而真正的投资需求越来越少，很多地方的海景房都跌成了白菜价，加之现在的生活节奏很快，能有多少人可以抽出时间去度假？
第三类：商铺
商铺在计划经济时期曾经辉煌过很长一段时间，还被冠以“一铺养三代”的美称，但是时过境迁，随着互联网商务平台的快速崛起，商铺的商业价值早已直线下降，变成了“三代养一铺”的“烫手山芋”。过去商铺的价格是住宅的1.5倍以上，但是目前很多地方的商铺单价已经低于住宅了，而且还卖不出去。
商铺没落的第二个原因是产能过剩，目前几乎所有的小区都会自带商业配套，加之各类商业综合体、购物中心、商场超市等遍布城市各个主要街道，市场的利润越摊越薄，实体店的生意越来越难做。即便是回报率相对高些的社区商铺，消费群体也被锁定在小区周边一公里范围内，甚至仅限于本小区的居民。
其次商铺的过户费用很高，通常达到商铺总价的20%左右。过高的交易税费，以及过高的首付比例和贷款利率，严重影响到商铺的流动性，那些前几年高价买入商铺的人，由于接盘的人太少，如今商铺基本上被套在手里了。而值得投资的商铺凤毛麟角，除了人流量大的一二线城市的核心地段，三四线城市的商铺回报率普遍不会超过4%，连银行定存的收益都达不到。
商铺中最大的坑就是返租。一些开发商会在售前许以较高的回报率，承诺在5～10年不等的时间内全权负责打理，业主只要每月按时收租即可，看似既不用购房者操心，又能坐躺着稳稳收取回报，实际上在签订包租合同时，根本不是开发商本人，而是由开发商介绍的第三方。但是一旦第三方因为经营管理不善导致商场倒闭，购房者想要找开发商清算的时候，要么开发商跑路，要么被开发商晾在一边不理不睬，最后买单的只能是购房者本人。
第四类：“偷梁换柱房”
“偷梁换柱房”是笔者给起的名字。如果不能直观的理解，那就把这种房子的销售行为比喻为“挂羊头卖狗肉”，这样大家就心知肚明了。指的是，一些房子原本与外省的某个重点城市或省会城市风马牛不相及，但是为了好卖，销售人员会借助外省城市的名气，在推销广告中不提房子的具体位置和所属省份，而是专门介绍某个重点城市的优质资源、完善配套、快捷交通等优势，以此混淆视听，起到鱼目混珠的作用去忽悠购房者。等你了解真实情况后，销售人员甚至鼓吹今后该地会划入外省城市，有在建高铁几十分钟内直达主城区等，统统都是在扯蛋。
总结而言，随着房地产市场的快速发展，房子作为最好投资品的时代已经基本结束了，房地产的最佳窗口期也已经成为过去，在房住不炒的大方向下，能够具有投资价值的房子越来越少，如果不具备热点城市的投资条件，宁愿把钱投资一些利薄但稳妥的项目，也不要贸然投资商业地产及虚假宣传中的房子，最大限度的保护好自己的利益。