北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。
一
狼垡，长丰园，说实话我有好多年没去过了。但经常有人来问这里为什么便宜，是不是洼地能不能抄底？
怎么说呢，长丰园可以算洼地，但洼了不是一年两年了，而是从20多年前就是洼地。不光是这里，连带着丰台的羊坊也一样，都是洼地。
但既然是东西便宜就一定有便宜的道理，价格洼地也未必是价值洼地，不是说东西便宜就算超值。鹤岗还有几万的房子呢，算不算价值洼地呢？
但这种话讲不太明白，毕竟在大多数人的心目中，便宜=捡漏=占便宜。而人们买东西买的未必是便宜，买的就是占便宜。所以如果是我卖房，每次都必须“制造出”便宜，一定要让看房人有想占便宜的欲望，否则他吃不了亏，我也就占不到便宜了。
具体的不说了，反正就是一分钱一分货，楼市是个透明的市场，没有便宜可捡。
二
狼垡这个地名很多北京人都不知道，挺低调的。其实位置很好，西南五环，金角银边。
如果单从位置讲是可以和亦庄相比较的，而且狼垡是五环内，而亦庄是东南五环外。北京是摊大饼发展的，按说应该离市区越近的板块越贵。但看看地图，狼垡可以说是五环内最便宜的板块了，没有之一，均价才3万多，甚至楼层不太好的2万多就能买到，有的还是南北通透户型呢。
我第一次知道这里是1995年，那年我想学车，朋友就给介绍了东方时尚。多少钱我记不太清了，反正市场价是2800左右，然后说这家是刚开的，能便宜，好像是2300左右，优惠挺多。
开学仪式和学交规都是在红塔礼堂进行的，档次相当可以吧？北京四大礼堂之首，部委级别。因为当时东方时尚就是国家计委办的公司，现在肯定是脱钩了，但应该也属于国企改制。
那会儿的学车制度很宽松，交规和机械常识什么的都稀里糊涂的，听几节课，然后抽三道题。我就去上了一次课，竟然也过了，全是小儿科问题。
学完交规的第二天就被拉到了狼垡，在我感觉跟到了河北差不多了，太远了。当时就问教练为什么驾校都在这种地方？教练直接说，就是怕你们丫跑了。
练车场的位置就在京良边上，现在的加油站后边，中华文化园的南边。那会儿文化园应该已经建了一部分了，但从外边看不出规模，就觉得是个大宅子，于是都传说是村长家的院子，所有人都信了。
东方时尚的这块地应该是狼二的，狼垡二村，当时的支书好像姓张，是个强人，办加油站出租土地弄得很红火。最高峰时期传说狼垡有十多家驾校，现在剩下的除了公交驾校可能没别的了。东方时尚搬到了五环外，虽然也是狼垡的土地，但毕竟隔了环路和两条铁道，几乎是独立王国了。
当时北京很多驾校都不正规，吃拿卡要敲诈学员是常规操作。但东方时尚很正规了，至少教练绝不主动要。当然你要非得请客给烟什么的人家也不拒绝，大家都觉得很正常。
那会儿一辆1041卡车八个学员，六个都是我们一起的朋友，所以我经常不去，也没人追究。偶尔去了也就是假模三道地练几把，意思完了出门找个黑车就走了，假装自己业务挺忙，其实狗屁正事儿都没有。
装b是那个时代的特色，无论有钱没钱都得端着，生怕别人看不起。那会儿我刚挣了点儿小钱儿，嘚瑟得跟王八蛋似的。甭说穿戴了，光腰带上就挂了一圈家伙什儿。手机是摩托罗拉9900红灯，BB机俩，一个大汉显一个数字，然后还有zippo、walkman、墨镜、烟包，跟现在的警察腰带差不多，但当时其实更像电工腰带，也不嫌沉得慌。
有一天我正在狼垡的练车场上显摆手机，过来个人好像是在巡视，看着也就20多岁，说是东方时尚的总经理。人家手里也拿了个9900红灯，但感觉就那么自然和随意。弄得我忽然有一种自卑感，这玩意儿在我手里怎么就跟个手榴弹似的呢？不是捧着就是举着，反正就那么不自然。
这就是人和人的差距吧，人家有钱像个绅士，我顶多是个伪装的暴发户。人类不仅赚钱是需要学习的，赚钱之后的生活也需要学习，至少是适应。而贫穷与嘚瑟呢，不需要学习。
三
当时长丰园应该也已经在建设，只是我没注意。也根本想不到这种荒凉的地方能开发房地产，更不认为有人会在这里买房。
后来第一次听说的项目还不是长丰园，而是明春苑。那得到2000年前后了，南四环沿线当时的均价在3000左右，南五环明春苑则更便宜，2000多点儿，最低的1800就行。之所以过来看是因为听说有四合院卖，不到100万，但看了也没觉得怎么样。觉得既然都是小产权，那还不如在三环的村里弄个院子呢，自己盖不就完了，当时都不贵。
之后也听说了长丰园在卖，价格也不算低，均价2200，标准水平吧。所以甭觉得说狼垡这一带现在是洼地，在当年也是洼地，只不过不是太特殊而已。
列几个同时期的价格，回龙观天通苑自不必说，都是2600左右。同为五环内的西红门瑞海新城呢，2280，和狼垡一个价儿。瑞海是经适房，而当时经适房的价格是参照周边制定的，约比周边便宜10-15%。那也就是说，当时西红门的价格也就是2600左右，比南四环的也便宜15-20%。而狼垡的价格基本与黄村一带相同，毕竟北京是摊大饼发展的。
但今天再看看，已经不是这比例了，基本都拉大了。这个价格差的扩大更多的发生在近十年，也就是随着房山长阳的崛起，处于中间地带的狼垡反倒被忽略了。
四
最近一段时间媒体上都在讨论“全国统一大市场”，有人问我会对北京楼市产生什么影响？我觉得没什么关系，因为这是国务院针对流通领域的战略，主要是物流和商品销售，要打破地域保护，促进效率。
而房地产属于不动产，流动性再强也不可能把南京的房子搬北京来。所以这和楼市没什么直接关系，只是有可能说政策提升了效率，百姓们有钱了刺激购买欲而已。
但是，如果真的是统一大市场的思维与管理，那或许会影响一些地方或板块。比如像狼垡这种三区交界之处，或许因此而收益。
同为三区交界，房山的长阳这些年发展就挺快，甚至成为标杆板块。为什么？因为离着市区最近，又通了地铁，更关键的是房山把这里当重点，投入了大量的基础设施建设。但是，在公路交通上，依然受到了其他两区的不配合对待，非暴力不合作，弄得长阳的业主们别扭好多年了。
京良路的拓宽在十多年就启动了，房山段早就很积极的完工了。但西段是丰台和大兴的地盘，铁路警察各管一段儿，人家根本就不在乎房山的感受，所以东段拖拖拉拉的就是十多年都不完工。我也不知道这东段到底归谁管，但肯定不是房山说了算的，因此就影响了长阳的发展，至少是不方便。
狼垡也是这种原因，可以说金角银边的地段很好，但就是不被大兴重视。没别的原因，也是因为三区交界。这里和东边的西红门处在同一纬度，只不过中间被丰台的羊坊和高立庄给隔开了。那看看两边的房价，西红门的老小区还4/5万呢，商品房能达到5/6万。可狼垡的长丰园也就3万多块钱，能上4万的没多少，肯定不是主流。
可以说是历史成因，从最开始的时候这里房价就比西红门低。因为西红门虽然也是两区交界，但挨着京开高速这条主干线，而经开的前身是106国道，再之前叫“平大公路”，也就是北平到大名府的干道，河北的人员与物资由此进入北京城。因此西红门发展得早，发展快，就因为通了路。
可是狼垡就相对别扭了，虽然也通了五环，但这里被完全隔成了飞地。尤其是东北西三个方向还都有铁道，使这块地成了半封闭状态。就在这种情况下，地块内还是两区共有，那无论是谁加大投资力度，都只会让另一方受益。所以谁都怕为他人做嫁衣裳，又是这么个封闭地块，犯不上投资多大，其他用钱的地方多着呢，那就先放着这里吧。
那这就委屈了狼垡的业主们呗，眼看着同纬度的西红门、旧宫都4/5万起，五环外的亦庄更是都6/7万了，这里只能委屈的继续3万多。
而且，大兴还挺绝的，在地铁线路上也没给予狼垡任何的帮助，那这五环内的板块就彻底成了弃子了。当然，这不光是大兴一家的事儿，按道理是和丰台共同分担费用才行，两家里任何一个不配合，这线路规划都不可能实现。
从理论上来说，地铁沿线应该是顺着人多的地方走的。毕竟地铁公司也是企业，也要卖票赚钱的。但是人家地铁公司其实更看重修建时的资金，如果沿路的两区政府能配资，那通过高立庄羊坊和狼垡都没问题，三方得利。但肯定是丰台和大兴都不愿出钱，就是不想给别人做嫁衣裳，所以人家的线路规划干脆从北天堂穿稻田，宁可绕道都不给五环边上的狼垡羊坊留下机会。
失去了地铁的希望，那狼垡就这样儿呗。当然还有丰台的明春苑也是这种情况，只能是等着9号线南延了，想提前发展是希望不大了。
在我印象中，这几个小区的居民从2008年前后就不断向市里反应，希望把地铁线路引过来。但没什么用，地铁对板块来说是需要，但对地铁公司来说并不是需求。你需要什么都行，多迫切都无所谓，但只有出了钱对人家才叫需求，否则无效。毕竟这是经济社会，在讲究效率之后才能兼顾公平。
五
其实我在地铁线路完全确定之前挺看好狼垡一带的。觉得这么好的位置，离总部基地也不远，无非就是隔了条铁道而已，想协同发展也无非是拓宽一下隧道的事儿，不算什么。虽然是两区交界，但如果说有共同的利益且收益巨大，那就搁置争议共同开发呗，只要能拿钱解决的就不是大事儿。
尤其是到了2009年四万亿之后，先是望京的大望京村拆迁，然后紧接着的就是大小葆台下柳子、郭公庄、高立庄、羊坊等村子陆续拆迁。那就说明丰台区要以此为重点，否则犯不上投入这么多钱拆迁啊。
那如果丰台的动了，大兴狼垡能干看着吗？也得配合着来啊，共同发展才能相互促进。如果真这么进行，那就相当于会把长阳的买房人给截留了。所以那会儿我根本就看不上长阳，就觉得离得远，没丰台大兴的地段好。
但现实和理想的差距总是这么遥远，这几个村子拆完也就拆完了，隧道拓了也就拓了，其他的一切照旧。狼垡还是哪个狼垡，明春苑也还是那个明春苑。估计受益最多的可能就是东方时尚了，这因为地铁编组站的拆迁应该能得到巨额的补偿。反正我是听说过几个数字，大到让我不敢说。
要说这事儿也真挺气人的，这编组站的位置就是狼垡的，不是狼四就是狼三的吧。可都占了地了也不给人家通地铁，纯属在家门口逗咳嗽挑衅，只能是无语吧。
之后就眼看着长阳的发展了，估计大兴跟丰台也别扭，所以在京良路的改造上才这么不配合。
就在房山线地铁通车的前后，狼垡传来个消息，成立了由北京市局直属的派出所，体现了市里对狼垡的重视程度。
我听了之后感觉哭笑不得，确实是重视，但人家重视的是治安啊，说明城中村太乱了，所以才加大权限。那阵子我去总部基地的时候还特意绕着狼垡走的，感觉还那样儿，堵车仍然是顽疾。
六
我在总部基地的单位就有个小伙子是狼垡人，盼拆迁几乎是快魔怔了。虽然说家里的房子够住，自建小楼一个月的房租就至少两万。但他宁可在丰科园附近租房也不愿回家住，就是厌烦了堵车和脏乱的环境。
但也有喜欢这种地方的，并不是图租金便宜，而是真的喜欢这种环境和氛围。开始我是从“罗辑思维”中听到的，罗振宇说他的作家朋友就喜欢住在城中村，因为这里是任何城市中最接地气的地方。而且，村里的所有人都有着旺盛的欲望，房东盼拆迁，租户想发财，而贪婪才是一个社会经济发展的原始动力。
之后我见到别人也这么说，某网络小说作家，说他只有住在城中村里才会找到灵感，至少也得是“北京像素”这种庞大混杂的巨型公寓小区。就因为人来人往，每天都有新面孔出现，能听到各种稳态社会中无人关注的故事。
我也不知道他们说的是真是假，有可能是真的吧。越是城中村越是年轻人多，活力也就更旺盛，或许真是一座城市最有希望的地方，至少每个人都抱有希望，希望日子能越过越好。
七
我最后一次来狼垡还是好几年前了，曾经的邻居让陪着来看房，小产权，就在长丰园北边的那个，叫长丰园西区还是什么啊，忘了。
这邻居其实是当年租住在我们小区的，没买过房。他是东直门的拆迁户，当时给了可能几十万，足够买房的。但他是单身汉，也不想再结婚了，所以觉得买房没用，不如租房自由。
而且更主要的是不划算，假定40万吧，如果存银行的话，当时一年的利息在2万多，6%左右。拿着这笔钱租房有富余，东四环的小户型也就1000多。所以他打算租房到老，靠利息和工资绝对能生活得不错。
那会儿我觉得他说的挺有道理，确实没必要让房子给绑架了，反正就一个人，过得舒心就足够了。但谁也没想到吧，后来房价就蹭蹭的猛涨，房租也涨够快的。而他的这些拆迁款却没什么变化，到了后来反倒每年减少，因为利息降了，那就得用本金来补贴房租。
老哥哥那些年隔些日子就给我来个电话，问问房价扯扯闲篇儿。但房价涨到2万之后我觉得已经和他完全没关系了，至少是市区没关系了。他的电话也逐渐变少，2013年又一次房价上涨后就再也没联系我。
上次找我是就是问小产权的问题，说他不习惯跟人合租，所以只能到狼垡来租个小房。看上了小产权也觉得不错，问能不能买。我去看了看，能说什么呢，实在没辙买就买呗。但即便是小产权的小户型也动辄上百万啊，老哥哥有这么多钱吗？
他没说什么，只是叹了口气说想办法去借吧。看着他的背影，曾经挺直的腰板也已经弯了，一个人，一条狗，寂寞的走进城中村，只能一声叹息。
仅供参考。
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