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银行行长直言:2022年房价下跌,或许只是开始?为啥如此悲观?

财经万子婳

2022-10-05 15:03广东

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这两年,房市进入下行周期后,市场对楼市未来的预期也跟着不太乐观了,包括一些房企大佬也说:

  • 以后房地产行业和制造业没啥区别

能发出这样的感慨,也与过去房企的高利润有很大的关系。

过去,孙宏斌曾说:房价如果下跌30%,那么房企就无法生存了

同时,金融专家朱云也觉得:在现有的房价基础上,再回落27%,是比较合理的

单从这两位大佬的话中可知,房企过去的利润确实不低,而未来地产行业将与制造行业没啥区别,或许也就是在暗示地产行业将和制造业一样利润极低。

也就是说,地产行业的黄金时代已经过去了,未来的房价走势,会趋于稳定,但是绝大多数房子没有多大的利润空间。

正如某银行行长所说的:

  • 2022年的房价下跌或许只是开始

当然,除此之外,今年也有不少行内人士也有过类似的表述,是什么原因导致了他们对楼市未来走势如此悲观?

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其一,人口问题

这些年,人口问题最显著的特点就是,老龄化人口的加剧,以及新生儿出生率的不断下滑

从统计的数据可见,18年时,咱们国内60岁以上人口是2.5亿,可是到了19年,这一数据就快速增长到了2.6亿,而今年开始,老年人口又迎来退休大潮…

除此之外,还有结婚率的大幅下降,以及出生人口的不断减少…

种种不利因素叠加在一块,购房需求的大幅压缩,可想而知。

其二,购房者失去信心

过去20年,房价能持续上涨,最主要的原因是因为每一个购房者都有一个共同的购房逻辑——房价会永远涨下去

在这一个美好的预期下,过去房价实现了一年又一年的大幅上升。可是从去年底开始,人们购房的逻辑就被打破了。

房价只涨不跌,不再是现实,取而代之的是各个地方因房价下跌太快,而出台的“限跌”

从此,人们的购房预期发生了转变,看涨的人越来越少。

甚至经济学家马光远也开始提醒,绝大多数地方的房子已经没有了投资属性,普通人不要轻易去炒房,而且以后炒房也和炒股一样,会成为越来越专业的事情。

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很显然,如果按照以前每年房价涨幅达到10%,投资房产必然还能赚钱

如果像19年的房价涨幅只有6%,一部分人也能赚高于利息的差价

但是如果按照今年社科院预测的房价涨幅只有-3%到3%之间,这种情况下,投资房子无利可图,甚至亏损,谁还愿意买房?

所以,未来房价是涨是跌,除了有没有足够的人口及产业作为支撑以外,还得看房企的融资难度。

人口方面不用多说了,有实力买房的人越来越少;产业如何,看看当下的实体企业生存压力便一目了然。

至于房企的融资方面,三道红线摆在那,房企就只能忙着降低负债率,而降低负债率的最有效法子就是降价卖房、快速回笼资金

今年上半年,大部分房企都在忙着打折甩货,到明年6月,也是绝大多数房企降负债最后的期限,所以很显然,到明年,楼市大概率还会延续今年的行情。

end

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