干大事儿，还得靠大哥亲自出马。
2022年至今，各地方出台了200多个救市政策。
一人买房全家贷款、降首付、放限购、认房不认贷、买房各种送……都翻出花来了。
然而，市场一点儿面子都不给啊，还是摆出一副“你奈我何”的样子。
事态，再一次走到了紧要关头。
国庆节前，“央妈财爸”组CP，连下几副猛药。
24小时祭出3大新政！
地方救市没效果？国家队手提“政策工具箱”立刻入场。
时至今日，你不得不相信：
楼市不起，政策不止。
房地产这架大飞机，在跑道上的速度越来越快了，起飞只是时间问题。
关键，剩余时间，真的不多了。
【9月29日 降首套房贷利率】
人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
全国共23个城市符合条件（6-8月新房同比环比下跌），天津在列。
目前天津首套房贷利率4.1%，已降至全国较低水平。
结合四季度LPR继续降的预期，今年极有可能出现3字头的首套利率。
而且，时效性紧迫，年底前必须落实。
这对首次买房绝对是罕见利好。
相比于去年的4.95%，年底或许能“砍下”100个基点。
有人说，“我在乎的不是那点儿利率”。
这话没错，但不是所有人都这么想，有买房打算的人，会适时出手。
【9月30日 降公积金贷款利率】
人民银行宣布，自2022年10月1日起：
下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
这是人民银行自2015年8月后，时隔7年再次下调首套住房公积金贷款利率。
7年啊，绝不轻易出台的政策，罕见露面。
足以见得高层“力挽狂澜”的决心。
明显又在“取悦”刚需，直接减少购房成本。
大家最关心的“存量公积金贷款利率能降吗？”
能！如遇国家调整利率，存量住房公积金个人住房贷款利率，将自下年度的1月1日起调整；正在申请过程中的公积金贷款利率，将自贷款发放之日执行调整后的利率。
降商业利率也好，降公积金利率也罢，背后有两个关键词：
首套=刚需；低利率=刺激。
国家正在为刚需创造一个史上较低的购房成本。
刚需入场接盘了，改善才有换房的可能，楼市交易才能流转活跃起来。
这也为扶持改善买房，埋下伏笔。
【9月30日 退个税】
财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
退税额的计算公式为：
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
需要符合的条件，也说的很直白。
必须在同一城市，同一产权人，先卖后买，有效期一年内。
如果说，前两个政策“释好”刚需，那么，“退税”则直接向改善招手了。
对于“卖一买一”来说，是个巨大利好。
在天津，卖出不是“满5唯一”的房子要交1%的个税。
200万的房子，就是2万块呢！
二手房交易惯例，是卖家将一切税费转移到买家，由买家来交个税。
现在实行换购退个税新政后，这笔钱退还给卖家。
那么，买家可以要求卖家自付个税，或房价再优惠1%。
这种刺激，必须设定一个时间：1年！
任何优惠，必须有时效，如果是长期优惠，就失去了意义。
注意，在这之前，各地为了加速交易速度，已经实施“带押过户”。
天津暂时未执行，但也非常可期。
发现没有？所有的政策手段都是“连续”的。
关键是，要把资金留在楼市。
至此，逻辑能力强的人，已能看到“楼市起飞”的前兆。
解决刚需购房成本——让刚需接盘改善人的房子——改善不需要把税费加到下家——天津二套首付已降到4成、认房不认贷——改善完成置换——楼市成交量起——价格上扬。
单一某个政策，都无法让楼市复苏。
但如果，一系列组合政策叠加呢？
【9月30日 鼓励银行放款】
下一步，钱从哪里来？
定向放水，量大且悄无声息。
监管部门，近日鼓励银行进一步加大对制造业中长期贷款、房地产等领域的信贷投放。
要求21家全国性银行，8-12月鼓励再新增1万亿-1.5万亿元，各家银行制造业中长期贷款增速原则上不低于30%。
当"央妈财爸"同时出现时，就要注意了：
这是经济领域，最重要的两个部门目标达成一致的信号，更是最高层认可的信号。
【9月16日/27日 天津购房落户新政】
赶在国家出手之前，天津已大力度打开“政策工具箱”。
9月16日，率先调整购房政策。
定向增加“房票”、二套首付四成、认房不认贷……
9月27日，又出台了积分落户征询意见。
购买新房，可额外加分，市区15分、环城远郊25分、滨海30分。
无论是地方，还是中央，拉抬楼市的政策已经进入“PLUS”阶段。
一旦进入这个阶段，市场向下的空间，非常有限了。
再次提醒，天津楼市，已经筑底。
买房都有惯性，大多数人会陷入利空的信息茧房中。
尤其在AI投送的环境下，只要看跌，所有接受的信息都是“房价还要跌”。
经历过2014、2015年，就能理解“楼市起飞”不会一蹴而就，也不会只靠几个政策。
2014年9月前，已开始大规模救市。
6月呼和浩特第一个放开限购，之后迅速蔓延；
此后，降房贷利率、公积金异地使用、落户放宽……
与今年极像，政策多而密，但没有用。
于是，高层持续出手。
认房不认贷、降低首付比例、利率打7折、降低公积金使用门槛、降息降准……
甚至2015年，央行连续4次下调公积金贷款利率。
房地产是飞机，不是汽车。
踩一下油门不会飞起来的，必须持续猛踩，速度跑起来才能起飞。
每出一个政策，就会跑快一些。
表面看，它并没有飞起来，但并不代表政策不管用，因为它已经在滑行了。
市场对政策的反应，存在传导延缓。
聪明的买房人，最应该买在“滑行期”。
抢在国庆节前，国家4大部门，连出3道救市新政，绝对是重磅中的重磅。
这也表明国家救楼市、稳经济的态度。
大家需要明白今年的当务之急是什么。
房地产向好、经济向好，是相辅相成、相互影响的。
四季度，市场必须救起来、成交量必须拉上来、数据必须好起来！
如果效果还是不如预期，不排除会继续出台政策。
利好政策，没有所谓的下限。
如果恰好是刚需或改善，强烈建议利用好这轮空前的宽松。
普通人，很难买在最低点，能买在上行期已很难得。
抓住今年四季度！