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大反攻来势汹汹!南昌楼市,重回2015年?

南昌楼市情报

2022-10-04 12:14江西

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新一轮楼市大反攻来了!

赶在10月前的最后一天,财政部和央行再次甩出了连环大招!——

9月29日,央行深夜宣布,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

对于过去3个月,新房的销售价格同环比连续下降的城市,在未来3个月都放宽首套房房贷利率的下限。

这意味着,首套房的利率甚至可以跌破4%!

9月30日,央行又马不停蹄继续宣布,首套个人公积金贷款利率继续下跌0.15个百分点。

9月30日,财政部又出来为房地产撑腰:居民换购房子,可以全额退还个人所得税。

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短短一天,两大机构联手掀起疯狂救市大潮,誓要拉回“失去的一年”。

第三轮楼市大周期,已经箭在弦上。

接下来,我们还会重新回到火热的2015年吗?大涨,会不会来?

现在的楼市,越来越有2015年的样子了——

楼市下行,政策筑底,救市潮一波高过一波。

这轮大救市,是从去年9月底开始,央行针对楼市提出“两个维护”(维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益)这个新提法开始的。

彼时,与“两个维护”一起出现的,还有“增强信贷总量增长的稳定性”这一新说法。

然而,四个月过去了,第四季度我们获得了——

-2.9%的房地产行业增速,以及十年来除疫情爆发以来最低的4%。

还有部分城市试探性地做了降低利率、补贴税费等小打小闹的放松,和一发力就变成“一日游”的政策。

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除此之外,楼市依旧一片死寂。

今年1月份,央行某位领导急吼吼地呼吁,要“把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方”。

所谓“信贷塌方”,就是信贷需求不足,想借都借不出去,只能在金融机构空转。

然而,十几天后,一组数据的公布,让他一语成谶:

2月份,居民中长期贷款减少 459 亿元,同比多减 4572 亿。

这是自2007年有数据以来,中国居民中长贷首次出现负增长。

比起乌鸦嘴,这更像是预言家。

不仅如此,2021年的百强房企销售,也首次出现了负增长-3.2%,低于全国商品房销售增速。

我们正在见证历史。

谁曾料想,几乎把房地产奉为“信仰”的中国人,扛住了金融危机,顶住了2015年的最严调控,偏偏在信贷宽松的2022年初,开始不敢买房了。

事情的真正转机,是从3月中旬,领导发话开始的。

金融委会议后,风向大变。

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银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等五部委纷纷表态维稳,大刷存在感,表示要——

及时研究防范化解房地产风险应对方案。

其中一个方案,或许就是把悬在房地产上空的“达摩克里斯之剑”房地产税,暂时收进剑鞘里。

3月18日,财政部正式宣布,今年内房地产税将不会进行试点。

维稳之意,呼之欲出。

阳光底下无新事,房地产更是如此。

当商品房库存面积连连上升,2021年商品房去化周期攀升至20.08个月,上涨势头直奔2014年的历史高位后——

更具有标志性的救市措施,开始连连出现。

山东菏泽,打响了2022降首付第一炮,宣布对无房无贷的购房者,最低首付比例可执行 20%。

随后,降首付在全国各地遍地开花:

重庆、南宁、福州、佛山、驻马店、蚌埠、南通、北海、自贡、赣州、......

不管是省会城市还是万亿城市,统统加入了这一场自救行动。

这一幕多么熟悉,总能把人带回那几年。

毕竟,从2006年以来,房贷首付比例下调至20%只有两次。

一次,是08年金融危机爆发,央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》,宣布将首付比例从 30%降到20%。

另一次,是2014年-2016年第二轮大周期,央行多次下调最低首付比例,从30%降至25%,再降至20%。

除了降首付,另一个救市样本郑州,也跳了出来,使出了“棚改货币化安置”这个核武器。

救市潮演变至今,可以发现两个特征:

1.救市的城市能级,正在不断变高。

从打响降首付第一枪的三线城市菏泽,到干脆使出棚改大招的二线城市郑州,再到松绑限购的上海,以及传言中要提高指导价的深圳、广州。

几乎没有什么城市能够完全置身事外。

2.力度越来越大,工具越来越多

通常而言,按照救市的力度从弱到强排序,地方的工具箱有这些东西:

降低交易税费→人才/人口购房鼓励政策→限售放松→提高限价→下调房贷利率→下调首付比例→限购放松

而上述的所有政策,我们都能从近期一小时三条的新闻中看到熟悉的脸庞。

救市,正在不断击穿“底线”。现在,其实是刚需上车的大好时机。

然而,即使是在这么用力,这么没有底线的救市动作下,依旧没有几个地方的楼市能够起来。

数据显示,今年一季度,百强房企操盘金额同比大跌 47%,业绩甚至不及 2020 年的同期水平。

楼市低迷,土地市场更是惨不忍睹。

据克而瑞数据,一季度全国招拍挂宅地成交环比暴跌79%,同比降幅也高达62%。

而在其监测的1200家集团房企中,仅82家房企拿地。

这意味着,在多地下调拿地条件的当下,仅有6.8%的房企有底气拿地。

这是一个极为可怕的数据。

上述种种数据,都告诉我们一个真相:

或许表象类似,但2022,绝对不会是下一个2015。

因为,楼市基本面,已经全然不同。

第一,是出生率大跌,老龄化人口比例显著增加的人口基本面。

2021年,我国人口净增长48万人,创下了近60年来(1962年以来)新低。

楼市的购买力,已经从增量,变成人口存量腾挪。

留不住人的地方,如广大的县城和部分弱二线城市,青壮年劳动力争相流出。人都走了,更遑论购买力?

况且,今年的居民杠杆率已经与2015年的39%不同,上涨到了62%,是相对高位。

楼市普涨,将会绝迹。

记住,2022年,是广大小城市房价普遍下跌的开始!

第二,行业的基本面也已经完全不同。

引发这轮楼市下行的一大原因,是信贷上“三条红线”等调控下的房企去杠杆,即“供给侧结构改革”。

而此前的两轮大周期,都是从提高首付比例、提高交易税率等需求侧开始的。

两者之间,截然不同。

一边是“三条红线”毫不动摇,一边是行业的高杠杆之路已经走到尽头——

据国海证券测算,相比起十年前动辄过15%的净利润水平,房地产在十年来持之以恒的挨锤下,日渐萎靡,利润水平成功腰斩。

早在去年二季度,房地产利润已经跌破5%。

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房地产,势必要走向制造业化。

从房企的资金流来看,今年也远远不是2014年的负债水平能比的——

根据克而瑞监测的98家样本房企数据,2021年与2022年债务到期规模分别约13.8万亿元、12.6万亿元人民币,为近十年来的小高峰。

今年4月,是今年房企偿债的高峰期,到期债务规模超过1000亿元,海外债规模约491亿元。

2021年7月以来,房企暴雷事件频出,百亿房企,说倒就倒。

就连胆敢使出“棚改货币化安置”手段的郑州,也是因为迫不得已。

毕竟,这座城市历经涝疫两大灾,面临的已经不仅仅是土地财政的问题,更是涉及社会稳定的大问题——

由于房企资金链断裂,全市共有25249套房子面临停工和延期交付的风险,这已经占去年成交套数的28%。

这意味着,几乎每三个郑州人买房,就会有一个人可能买到烂尾楼。

“高负债、高杠杆、高周转”的三高模式,已经无法持续。

多家房企,已经开始缩表。

广大三四线城市,被接连抛弃。

世界正在发生剧烈变化。

正如前段时间发布的保利白皮书写的那样:

地产的商业底层逻辑彻底改变,我们已迈向“峰值右肩”时代。3个关键词:减量、分化、结构性机会已经出现。

是的,房地产还有机会。

应当认识到,“房住不炒”并没有动摇房地产“支柱产业”的地位,其仍是稳增长、扩内需的关键力量。

在疫情拖累下,今年GDP增速要求5.5%(2015年GDP增速仍高达6.9%,而2020年GDP增速只有2.3%),地产投资增速起码要达到2.1%以上。

房地产投资的压力非常之大。

正如住建部部长王蒙徽所说,住房依旧是我国居民最大的内需市场。

这个同时带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费,对GDP增长的贡献率接近20%的行业,不会轻言消失。

事实上,对比发达国家,我国房地产业增加值占GDP比重并不算突出。

如果以人均GDP突破1万美元为时间节点,我国房地产业占比较美国、日本等分别低2%和1.7%。

(全球主要国家房地产业增加值占GDP比重)

数据来源:Wind

此外,普涨行情消失,为数不少的结构性行情还在。

人口保持流入的优质城市,需求依旧强劲。

最近,北京楼市没有放松,但成交却迎来了大涨:

今年3月,北京二手房网签17085套,环比激增106.8%,虽同比仍下降超过20%,但与2019年同期比有所上涨。

就连新房也成交3657套,环比上升97%,同比下降30%。

小城市的人均住房饱和,但是大城市还需要满足新市民的“合理住房需求”。

选择核心城市的优质地段,是必须坚守的投资策略。

这一次,要是再买错房,将是终生套牢。

◎本文作者 | 夏虫

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