同事小吴疫情后想改善住房，于是把自己家庭名下的两套房挂牌出售。（注：一套自住老破中大概550万+一套挂户口的小学区大概400万），家庭还有积蓄+拆迁补偿款大概500万。
小吴后来自己看中一套次新房，卖家挂牌1300万。各方面都挺满意，只是那时小吴家庭名下两套房还没卖掉，限购无法交易。
中介说：“那还是先卖房吧，等卖了一套，手头有钱了也有购房资格了，再和卖家谈。”
小吴同意了。
没过几天，就来了一个大约60多岁的男人来看他的房子。看后男人比较满意，当天晚上就约他当面谈细节，550万报价小吴让了10万。
但是男人说他的钱都在银行里买理财，要3个月到期后才能拿出来。
双方约定：男人先付定金10万，然后3个月再签买卖合同，一次性付剩下的530万再去房地产交易中心过户。
谈好以后，双方就签了一份定金合同，男人直接转了10万给小吴。
这套在走流程以后，小吴就去和想买的次新房卖家去谈了。
1300万的房子，最终砍了40万到1260万。双方约定签订合同后一个月签订买卖合同首付500万，3个月后自己名下一套房卖了再给500万，然后双方网签过户，他再贷款260万。
眼看着这单置换还是蛮顺利的。没想到想买他房子的男人出幺蛾子了！
一天，男人通知他说，他儿子生意上资金周转不灵，他的钱要给儿子做生意，房子不买了，10万块算他违约赔偿给我同事。
然而，小吴这边已经和卖家签订买卖合同，因为付不了款导致后面违约，需要赔偿总房价的20%，违约金差不多250万！
这一来一去，小吴可能面临的损失的可是240万！差不多是他一辈子打工能赚到的钱了！
那么小吴后面该怎么办呢？小芝分析：
小吴现在有两个办法来维护自身权益：
第一：不走司法途径，把自己的房子再次委托中介略降价卖，要求买家一次性付款。这样在房价上损失一点，但是和买房违约的赔偿金比起来也算损失小了。
第二：走司法途径，要求男人增加违约赔偿。
依据《民法典》第五百八十五条：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构能够根据当事人的请求予以增加。”
因为之前疏忽，双方约定的10万元的违约赔偿的确是有点过分低，小吴现在只能通过诉讼方式要求法院酌情增加，但是考虑到诉讼成本和时间成本，最后结局可能还不如第一条路。
所以，小芝提醒，在出售房屋时，一定要注意合理设定违约金或定金金额，显著过低的违约金或定金会大大增加违约风险，最后遭受损失的还是自己！
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