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这是海淀神盘最后的买入机会丨瞰盘

销冠100

2022-10-03 10:23北京

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大家好,我是表姐。

今年6月中旬,海淀神盘学府公馆发布售罄公告后,几乎每隔一段时间,就会有人来问表姐,学府公馆有没有清退房源出来。

即便是后续太阳宫地块入市,也没能阻挡住这股热情。实际上,表姐还蛮能理解这种心情。

原因之一,是海淀的新房供应实在是太少,尤其是像海淀五环内这种核心地段。

去年整年,海淀新增住宅供应只有2482套,但成交量却在4034套。

关注销冠100读者们都有了解,海淀的去化周期,其实一直围绕6到8个月的警戒线上下徘徊。

统计数据显示,截至8月海淀区库存去化周期只有4.77xux个月,这意味着,按照当下的成交节奏,海淀新房将在未来5个月后清盘。

虽然三批次海淀有三宗地块挂牌,不过位置都在永丰,而近两年的海淀五环内,新房供应除了学府公馆几乎没有其他项目。

从京昌路组团的规划来看,也是只有学府公馆这一宗住宅用地。

项目南侧倒是还预留有两宗地块,但其中一宗是幼儿园,另外一宗应该是小学用地,再往南就是东升科技园三期、北沙滩地铁站以及青塔公园。

到目前为止,还没有听说海淀五环内有新增供地的消息,如果有圈内大佬知情,欢迎在评论区留言。

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如果说,五环内新房供应缺乏是海淀板块的A面,那么产业规划逐步落地,地段价值的提升便是海淀板块的B面。

虽然海淀发展有一直向北的趋势,但海淀五环也在积蓄「腰部力量」。

这里就是表姐之前扒过的,海淀五环产业区的天选之地:西小口和北沙滩两个地铁站附近,总体量超过200万㎡的产业园集群。

从整体的定位来看,两个产业组团的定位都比较高大上。

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其中,地铁8号线西小口附近的东升产业园二期,地上总建筑82.5万㎡,预计今年年底工程竣工。

根据规划,会重点聚集人工智能、智能制造、软件和信息服务业,同时也适当引入「医药健康领域研发和总部型企业」和「文化科技融合」企业。

东升科技园三期,是海淀的重点项目,目前已经全面开工,计划2023年建成开放。

看相关介绍,东升科技园三期定位更偏向总部研发,以及科研成果转化,据说是按照海淀东大门「新地标」的规格来建造,定位不低。

你会发现,东升科技园二期与东升科技园三期的位置,本身也并不是特别远,两个产业园组团分列海淀北五环内外,相隔距离只有5公里。

刚好与靠西侧的中关村软件园,形成一个横向的北五环产业带;向北连接永丰,向南则连接中关村以及清北一众高校,在地理上起到承上启下的作用。

并且,随着地铁三期规划的公示,19号线二期的走位方案,也逐步稳定下来,北沙滩段到牡丹园段修通之后,地铁线南北串联的通道就会被打通。

之前北沙滩是靠15号线完成海淀与朝阳望京的链接。

19号线二期通车后,北沙滩便是一个可以向北链接西三旗、向南直通金融街,甚至直连机场线的存在。

这样以15号地铁线为横轴,19号线为纵轴,北沙滩站以及东升科技园三期,实际上成为了一个串联望京、西三旗、上地,甚至金融街的联络点。

蛮恭喜买到学府公馆的小业主们,眼光妥妥的牛掰,运气和实力也相当爆棚。

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表姐私下打听到,学府公馆目前有推159㎡户型复式、以及190㎡户型复式。

套数不多,也就三十几套,但这已是买入学府公馆的最后机会。

看了下户型,159㎡复式首层完整地保留了户型原本的平面结构,之前表姐写过,159㎡户型是在传统四叶草版本上做了调整和升级。

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传统四叶草户型,很容易出现入户玄关直冲客厅或者正对卫生间,以及主卧和次卧之间对视的现象。

虽然空间利用率能达到最大化,但对于隐私与独立性的照顾,就稍欠了一点,学府公馆159㎡则通过调整核心筒的位置,做出了更具私密性的玄关。

随着玄关的调整,餐厅也有了更加完整的独立空间。

加上南向客厅4.4米的面宽开间,整个餐客面积大概在42.5㎡,这个尺度要赶上一般叠拼餐客的空间。

所以,当时学府公馆开盘,最先售罄的就是159㎡户型平层,159㎡户型复式,则是在平层的基础上有了更多拓展空间。

有点意外的是,学府公馆159㎡户型复式,并没有为了做大货值而盲目扩大空间,一般来说,复式户型的拓展层,会是一层的复刻。

但学府公馆159㎡复式,拓展空间仅仅集中在了户型南侧,放弃掉了北边的空间。

表姐猜测,这可能是为了保证空间的采光和通风,提高拓展空间实用性而做出的平衡和取舍。

根据表姐拿到的尺寸,采光窗井进深1.5米,面宽4.4米,整块面积大约有6.6㎡,南向三个房间都能做到自然采光和通风。

并且,159㎡户型复式拓展空间只有一层,但层高却有5.85米(局部5.15米),几乎是一般平层户型的两倍。

这样一来,给小业主留足DIY空间的同时,得房率也相当于翻了一番。

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190㎡户型复式和159㎡户型复式逻辑类似,也是在保留原有户型框架的基础上,增加了层高5.85米的拓展空间。

相较而言,表姐会更加推荐190㎡户型复式,原因有两个:

第一,190㎡户型首层餐客的尺度更棒,客厅面宽6米,整体餐客面积57.9㎡,尺度相当奢侈。

独立衣帽间与独立家政间的加持,也让空间感更有改善豪宅的气质。

第二,则是190㎡户型拓宽空间采光窗井的面宽在6米,采光效果会更好。当然,190㎡户型复式总价也会更高。

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另外,同期在售的还有车位和仓储,对表姐来说车位一定是必选项,毕竟对小家庭来说,一辆车是底线,两辆车才是标配。

像清河橡树湾车位挂牌价已经飙到65万到80万,四期车位甚至挂到了100万/个。

而仓储,这两年受疫情影响,受重视程度比往年也有所提高。

在仓储屯点放得住的粮油、以及生活日用品,虽然可能用不到,但安全感却会成倍提升。

说起来,人这一生追求的,也就是那几分安全感吧。销冠100

.end.

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