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救完汇率、救房价,央行全都想要?

经融笔记

2022-09-30 21:48广东

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在央行喊出“不要赌人民币汇率,久赌必输”之后,9月29日,央行又传出大消息。当晚,央行发布通知表示,允许部分符合条件的城市,突破首套房利率下限,而具体操作地方可自主决定。

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这对于楼市来说,显然是非常重磅的消息,根据原文,我们来看看此次政策的重点。

首先,政策有划出一定的范围,只有符合条件的城市,才能放宽房贷利率下限。那具体是什么条件呢?按文件的要求是:2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,简单来说,就是从6月开始新房价格同比环比连续跌3个月才可以享受这个新政。需要注意的是,只有首套房的贷款利率才可继续下调、不设下限,二套房依旧保持不变。

其次,官方特意强调:这只是阶段性的政策,政策的执行暂时只到今年年底,也就是只有3个月的政策窗口期。还有,此次政策只针对新增贷款,而非存量贷款。简而言之,就是只针对新政之后购买首套房的,不影响已有贷款的

那么,又有哪些城市符合条件,可以放开利率下限呢?

据易居研究院统计,哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等等。需要说明的是,这23个城市仅仅是统计局重点关注的70个城市里符合条件的,可全国地级以上城市就有300多个,此外还有1800多个县和县级市,绝大多数城市缺少公开数据,但楼市偏冷是确定的。因此,大部分城市都很有可能获得“放宽利率下限”的资格。

例如惠州这种城市,表面上看并不符合条件,但其下面的县和区单独统计,未必就不符合。比如博罗、龙门、惠东等一定冷得一塌糊涂。也就是说,除了少部分热门城市,恐怕大部分地区都可能符合条件

所以,这是一个非热门城市的普惠性政策

那么为何要放开这些城市的房贷利率呢?毫无疑问,这一操作就是为了托举楼市。毕竟,房贷利率向来都是央行调控楼市冷暖的主要方法之一,降息意味着降低贷款成本,可以刺激需求。

政策之前,对于首套房的贷款利率央行设置的下限是:可以在5年期的利率基础上最多降低20基点。目前5年期的利率是4.3%,所以首套房最低利率可以到4.1%。央行说的可以“取消下限”,主要指的就是这个4.1%的最低限值。

估计未来几个月,符合条件的地区,房贷利率可能会下降到4%以下,至于最低能到多少,各个城市可能会很不一样。但一定会有一个极限,目前看低于3.8%的可能性比较小,因为银行不可能亏本,除非存款利率还能继续下降。

对于国内来说,房贷利率跌破4%,也是一件创纪录的事情。因为从上世纪九十年代以来,除了公积金以外,中国就没出现过这么低的房贷利率。此次允许首套利率突破下限之后,商业贷和公积金贷款的利率差额,也会空前的收窄。

另一边,当下的房地产市场,已经到了最需要刺激的时候。数据显示,今年全国1-8月份商品房的销售面积8.79亿平方米,创6年来新低。最关键的是,目前成交量还在跌,全年下来成交总量大概率会比2016年还要低,跌回了六年前,而从十几个热点城市跌幅来看,前8个月新房成交面积较各自成交量高点时期,均下跌了不少。其中,厦门跌幅最大,高达62%,差不多膝斩,福州、郑州、武汉、长沙、天津成交量腰斩,合肥、济南、深圳、苏州、南京、北京成交量跌去了超三分之一,成都、广州跌幅超四分之一。就连跌幅最小的上海,也有15%。

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热点城市已然如此,那些众多人口流失的三四线城市,不用想也知道会是个什么局面。如果用几句话概括当下的房地产市场:房子卖不动,楼市库存高企,去化周期不断延长、房价大部分在跌、炒房客挂牌等待离场、刚需改善仍在持币观望、全国房企依旧暴雷平躺。

导致这种局面的根本原因在于:国际环境越来越复杂,叠加国内疫情多点散发,导致中国经济增长不确定性加剧,最终在经济降速的背景下,出现了高企的失业率,出现了裁员潮、门店关闭潮等。在这些宏观的大背景,体现在微观个体身上便是收入缩水、购买力下降。越来越多的人买不起房,越来越多的人对未来不确定性担忧不敢买房,才有了如今,拯救了大半年的楼市,依旧没有托起来的局面。

此外,这次的政策央行可能还有以下几点考虑。

第一,抢在黄金周之前放出利好,给楼市偏冷的城市定向降息,有利于房企抢收。毕竟长达七天的假期,因为疫情因素让人们很难外出旅游,发布一个定向利好,让人们在本地看房买房,有利于完成今年“稳楼市”的目标。

第二,此次定向降息,表面上可以对冲大城市调控松动所产生的抽血效应,有利于资金留在中小城市。目前,很多大城市都放松了限购。比如在南京,外地人一次性补缴6个月社保,就可以在南京任何一个区域买房子,实际等于变相放开限购。至于成都、武汉、天津、杭州、济南、郑州等一大批强二线、二线城市,也都大幅放松了限购。在这种情况下,部分三、四、五线的富裕阶层获得了重新布局资产的机会,带着资金离开中小城市是一大趋势。而此次定向降息,有利于对冲这种影响,因为在小城市买房,获得较低利率的机会大增。事实上,这一轮降息的红利,管理层就是想拉动三四五线城市的楼市也增长起来。

第三,3个月的有限政策时间,也是央行的有意为之。央行大概是认为:给3个月时间,可以大大增加紧迫感,让更多人的结束观望而出手。特别是刺激刚需,让其能够立马涌现出来。当然,如果到了明年,市场仍然偏冷政策也未必就不会延续。只不过,如果央行一开始就告诉人们:“政策可能会为期半年或一年”,也许很多人就会继续观望。

那么这个政策会有多大的效果呢?我们知道,理想很丰满,现实很骨感,目前的判断是这个政策能造成的影响,其实非常有限

第一,自去年年中以来,各城市就一直降息不断,央行去年年末以来也三次下调了房贷利率。去年不少城市的利率都在6%以上,之后最低可以到4.1%,降幅不可谓不大,可如此巨大的降幅,依旧没有激起什么浪花。第二,在购买力所剩无几的当下,很多没房的人差的不是首付,差的是按揭还款的能力。而且,利息的收益往往需要很长的时间才能体现,哪怕是经典的复利理论,那也得滚很多年才可以实现。可要知道,国内的商业贷款,不管是哪个银行,现在都不是固定利率,而是每年都会随着市场调整,而按照目前的情况看,低利率维持的时间,可能并不会太长,就算维持个3年,在30年大周期内也是杯水车薪。又有几个人,会为了几年的利息差额去负担上百万的负债压力呢?所以,现在的问题在于,负债本金本身已经十分巨大,降得那点利息只不过是附着于负债之上的“蝇头小利”罢了。

所以,部分城市首套房利率可以继续下降,但对购房市场影响不大。要说真正会被影响的,恐怕会是整个银行系统。

主要会带来两个影响:第一,可能会加剧提前还贷潮。到目前,存量贷款利率始终没有下调,比如前两年以6.3%利率入场的购房者,他们的利率组成是4.6%+170基点的加点,即便今年房贷利率下降了15个基点,最低能到4.1%,他们也只能降到6.15%,因为其利率里面的加点值是固定的,不会调降。所以,在存量贷款迟迟不降,而新增房贷利率持续下降了一年的背景下,很多老业主们肯定不愿意吃这个哑巴亏,纷纷寻求利率更低的抵押贷或者经营贷。再加上相当一部分人对未来不确定性的担忧,纷纷提前还款,才有了当下的提前还贷潮。

第二,此次政策,可能会引发存款利率进一步下降。一方面贷款利率持续下降,另一方面贷款的人变少,还款的人变多,最关键的是存款的越来越多。而银行的收入本来就依赖贷款利息。现在贷款的人少还款的人多,收入缩水,存款的人多,支出加大,利润空间被大幅压缩。以工商银行来说,上半年平均付息率仍然上升了9个基点,存款总利息支出同比大涨了17%。所以,我们看到,在9月中旬对存款利率进行了降息。现在不少城市可以进一步降低首套房利率,意味着银行的利润空间会被进一步压缩。在这种背景下,存款利率进一步下降的概率也会大大增加。

而对于目前的购房者来说,如果是刚需的话,趁着利率走低、政策支持,选择出手也不是不可以,如果条件允许,最好选择在核心城市,或者核心地段。但投资和炒房的,最好还是打消这个念头比较好,除非经济重回高速增长,要么启动大规模的全国棚改,否则想要楼市大涨,几乎是不可能的事。

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