最近,武汉楼市连爆利好。

利好一:9月27日土拍刚结束,银行就发布消息称武汉二套房首付降低至4成(限购区),并且不限面积,9月28日起执行。

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此前,武汉限购区二套房首付至少5成,面积超过144平则要求7成首付,现在全部降到4成,对于买144平以上户型的二套家庭,助益非常明显。

据了解,目前武汉已有多家银行开始执行这一政策。

利好二:9月29日晚,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

条件是2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。

在近三个月统计局发布的70城房价数据中,新房连续3个月环比、同比都下降的城市有23个,分别是:

天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州8个二线城市,以及秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理15个三四线城市。

武汉赫然在列!也就是说,武汉的首套房贷款利率又可以下调了。

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年内第8次利率下调

武汉2022年以来已下调过7次贷款利率了,首套从2021年底的5.73%一路下调到4.1%,二套也从5.93%下调到了目前的4.9%,尤其是首套房,下调的幅度不小。

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近1年武汉房贷利率变化

以100万贷款等额本息30年计算,从5.73下调到4.1,每个月的月供少了1000左右,这么一看,还是很少了一些。

而昨晚央行的发声,意味着武汉即将迎来今年的第8次利率下调。

本次下调主要针对首套房

这里先解释一下,房贷利率的下调包含两种操作方式,分别是下调LPR,和下调BP。

下调LPR,无论是以前买了的还是打算买的人群,都能够受益, 在2022年内,LPR一共历经3次下调 ,分别是1月、5月、8月, 一共下调了35个基点 。

2022年LPR报价变化

也就是说,如果你去年买房的贷款利率是5.83%,那么2023年1月1日之后,可以减0.35%,按照5.48%来执行。

除这3次之外,武汉今年剩下的4次利率 下调都是BP的下调,只针对新买房的人群有效(刚买房贷款没下来的也可以享受最近一次的下调)。

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比如今年3月、5月、7月连续4次的利率下调, 以首套房为例,BP从+103下调到-20,一共下调了123个BP 。

这对于下调之前已买房的群体是完全没有作用的,只针对下调之后买的,和下调时贷款还没批的人群。

划重点了,本次央行说的这23城可以下调利率,同样为BP下调,而非LPR下调,也就是说,只对后期买房和现在贷款还没下来的人群有效。

ps:贷款还没下的人也要看运气,目前这个下调还没开始执行,你要是这几天就放款了,也同样赶不上。

另外还有一点需要注意的是,央行说的是:阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说,这个下调主要针对首套房,力度可能更大一些,但不排除二套房房贷利率出现小幅下调

暂无明确下调点数

截至发稿前,武汉各大银行暂时都还没有明确说房贷利率下调到多少,大概率还在研究中,但下调几乎是一致认可的,可能国庆期间会有消息流出,大家也可以持续关注。

不过,目前业内主要有两种猜测,一个是3.65%,一个是3.25%。

3.65%的猜测来源于1年期的LPR报价,5年期贷款利率总不能比1年期还低吧

如果真的下调到3.65% ,那么100万贷款等额本息30年,每个月的月供则将从4831下调到4574, 能减少257元/月,总利息减少近10万 。

3.25%的猜测则来源于公积金的贷款利率,目前公积金的贷款利率就是3.25%,商贷利率做到跟公积金贷款利率一致,在小妹看来,那真的是绝对的底了。

如果下调到3.25% ,那么100万贷款等额本息30年,每个月的月供则将从4831下调到4352,能 减少479元/月,总利息减少近17万 。

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看上去似乎减少的并不多,但那是因为现在4.1%的首套利率已经算是低利率了,如果对比以前的5.88%、6.37%的利率,那就是直接砍半了。

对于购房者而言,肯定是希望利率越低越好,不过小妹还是要说,直接下调到跟公积金一致的概率并不大,但最终如何,还是要看后面银行的反应。

武汉目前各银行执行利率汇总

只有3个月窗口期

央行本次提到的利率调整,有个时间期限,那就是2022年底前,也就是说2022年12月31日之前。

即便利率下调到3.65%或者3.25%,也只有3个月的窗口期,至于2023年是什么情况,利率是继续保持还是回收下调空间,目前都说不准,但至少目前这3个月算是购房者的窗口期,是可以把握住的。

其实央行的这一举措也就是为了救市,年底了,大家都冲一把,长时期做到这么低的利率,那么前几年买房的人,大概率要暴走了,提前还款规模将持续扩大,银行也受不了的。

对刚需而言,尤其是首套房刚需而言,的确需要重点把握今年这最后的3个月。

划重点:一旦利率下调,你想要享受这个利率,那么需要在2022年12月31日前贷款批下来才行,买房到放贷大概需要1个月左右的时间,如果打算买房的话,要考虑这一点,尽量在11月底之前搞定。

国庆假期已至,已有不少开发商推出国庆特惠,折扣还比较到位,有打算买房的可以近期多看一看。

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编辑:谷同学(微信:rzgg027)