打开

太惨了!万科的“摇钱树”居然破发,突击入场的机构成了接盘侠

财通社

2022-09-30 09:00广东

关注

关注全球市场,更多内容请扫描上面二维码下载财通社APP阅读

来源:财通社

作者:王鑫

物管巨头从“小甜甜”变成了“牛夫人”。

错过估值风口

9月29日,备受关注的万物云在港交所上市,令人大跌眼镜的是,开盘就破发,午后甚至跌超12%,最终收跌6.79%,报46港元/股,其IPO发行价为49.35港元。

打开网易新闻 查看更多图片

在郁亮抛出“黑铁时代”论断背后,房地产行业持续下行,而万科早已开始多元化布局,涉及领域从物管、物流、长租公寓到养猪,其中占据非房业务半壁江山的万物云是物管平台,被视为万科的“第二增长曲线”。

万物云前身为1990年成立的万科物业,是中国第一家年收入超过100亿元的物业服务公司,2018年改制为股份有限公司,2020年更名为万物云。根据弗若斯特沙利文的资料,按基础物管服务收入计,2021年万物云在中国物业管理服务市场排名第一,占有4.28%的市场份额。

但是,面对2019年以来房企密集分拆物管板块上市、减缓财务压力的诱惑,郁亮曾不为所动。毕竟2020年万科净利润高达415亿元,而物业板块净利润只有约20亿,对万科来说还是小钱。

但是随着“三道红线”等一系列楼市调控政策出台,行业形势急转直下,俞亮的态度也发生了改变。2021年11月5日,万科一纸公告,正式将物业这一“赚小钱”的业务分拆上市。

根据彼时公司的对外回应,主要是当下房企普遍正在低价出售物业资产,万物云若成为上市平台,融资后可抓住时机并购。当然,分拆对万科股价和资金链都有助力。

去年8月,阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股,获取万物云4.8%的股份,彼时市场预计,万物云估值约为1000亿元。甚至有观点认为,不排除万物云上市后市值超过万科。

随着如今上市破发,万物云实际获得的市值只有545亿港元,不仅相较千亿估值腰斩,还输给了华润万象生活的673亿,行业排名第二。

不得不说,物管行业估值70倍-80倍的风口时刻,万物云是缺席的。时至今日行业格局已倾覆,地产冬天叠加资本市场冰点,市场能够给到的万物云估值也就只有一半了,而距离万科近2000亿的市值更是相差甚远。

破发有迹可循

首先从上市前的公开发售来看,都以为冲着万科的品牌,大家会抢着认购万物云,但香港发售部分居然卖不出去,只获得了0.82倍的不足额认购,只能转去全球继续兜售。

再从定价来看,当下时点也偏贵。根据招股书,万物云的定价区间为47.1港元/股~52.7港元/股,而最终的发售价为49.35港元,处于中位数偏下水平。但是,49.35港元的发售价已经不便宜了,是Top10房企背景物业公司中最高的,超过了2019年保利物业35.1港元的发售价。

万物云破发后动态市盈26倍,而按照中物研协的数据,截至今年8月末,59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍,仅剩8倍。这也表明,万物云还是享受了一定的龙头溢价和科技属性溢价。

对于逆境之下万物云的上市话题,今年8月底召开的2022年万科中期业绩会上,郁亮解释称,万科分拆万物云不是“卖猪仔儿”,叫个好价钱把它卖掉,而是希望通过上市,获得更大的发展空间。

“我们不在意短期市场的估值,更看重通过资本市场支持能够得到长期发展,以及与开发业务的协同。”郁亮称。

从某种程度上来说,万物云上市时机已没得选择。在地产下行几乎已成为定局的情况下,现在上和等多两年再上,并没有太大区别,甚至还有可能再次错过大并购的风口。

在当下国字头物企们仍在四处寻找并购机会之际,万物云不上市就有可能被超越。好在截至2021年底,万物云在手现金有64亿,且上市融资中有11.19亿港元用于收购相关公司股权。

机构被割了韭菜

作为港股今年最大规模的IPO,万物云的基石投资者明星云集,包括中国城通控股及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、高瓴旗下HHLR基金及 YHG 投资、润晖基金、淡马锡、Athos资本等,基石投资金额约2.8亿美元。

豪华阵容的基石投资者搭上了万物云上市的这艘船,但稍早前上船的投资者,却已被割了韭菜。

2016年,万物云引入两家战略投资者,博裕资本以15亿元人民币持股25%,姚劲波实控的58集团以3亿元持股5%,对应估值为60亿元人民币。

万物云招股书披露,公司启动分拆上市前夕,2021年11月,博裕资本将万物云6.6%股权转给瑞轩、睿达第三有限公司(万科员工持股平台)、珠海达丰,合计套现69.86亿元人民币。12月,58集团则向海南云胜转让1996万股份,套现19.91亿元。

此外,在阳光城叫停旗下物业板块阳光智博赴港上市后,2021年9月,其将物业板块100%股权换取万物云4.8%的股权。一个月后,这其中3060万股份,以30.54亿元人民币的对价,最终转让予万科子公司万斛泉源。12月,阳光城再将116万股份转让予海南云胜,对价为1.15亿元。

递表前的这一系列内外股权转让,也引来了证监会的问询,要求说明新股东入股原因、股权转让定价依据等,是否与公司存在利益输送安排等。

招股书披露,截至上市前,万科集团仍为万物云最大控股股东,直接持股57.12%。此外,万科附属公司合计持股5.77%、员工持股平台睿达则持股8.57%。

外部机构中,博裕资本持股17.14%、58集团持股2.86%、阳光城持股1.78%、瑞轩持股2.86%、珠海达丰持股1.9%、海南云胜持股2.01%。

若按照2021年11月-12月间,博裕、58及阳光城三家股东腾挪股权套现金额来算,每股转让价格约为99.8元人民币,对应当时公司股票数10.5042亿股,彼时,公司估值约1048亿元人民币。对比而今545亿港元的市值,这意味着,突击入场的瑞轩、达丰及云胜三家股东反被割了韭菜。

盈利能力堪忧

无论从经济大行情还是板块小行情,此刻的物管股都像在“渡劫”,而如何渡过这一劫,关键还看企业核心竞争力。

截至2021年12月31日,万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。从营收、在管面积上看,万物云的规模仅次于最大物企碧桂园服务。

但其盈利能力是比较令人担忧的。2019年-2021年,万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元,年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。对应毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%,净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。净利润规模跑输了大多数同行,毛利率和净利率更是直接在行业中垫底。

今年上半年,万物云营业收入143.5亿元,同比增长38.2%。其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,占比56.3%;商企和城市空间综合服务收入 51.1亿元,占比 35.6%;AIoT (人工智能网络)及 BPaaS (业务流程即服务)解决方案服务收入11.6 亿元,占比 8.1%。

很明显,万物云主要的收入仍来源于传统的物业服务,其科技属性还有较大发展空间。

此外,地产关联方影响、应收账款坏账冲击等“灰犀牛”已经打破物业股成长的惯性,更有甚者,直接挪用物企资金,为母公司的地产主业输送利益。这些风险,对万物云而言同样不容忽视。

万物云的应收账款从2020年的30.2亿大幅增加到2021年的45.1亿,两年计提金融资产减值亏损1.17亿、0.69亿;另外公司2021年上半年由于无形资产摊销1.27亿元,以及预付款项、按金及其他应收款项的减值亏损净额4770万元,使得非现金及非营运项目出现调整。

长期而言,万物云对应收账款、无形资产、商誉等指标的把控需要提高,以便躲过灰犀牛。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
打开网易新闻,阅读体验更佳
31赞
目前还没有跟贴,欢迎发表观点
网易热搜每30分钟更新
打开应用 查看全部
打开