刚刚,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

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其中对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

这一政策措施的出台,有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱,促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内,银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平,有利于减少居民利息支出,更好地支持刚性住房需求。

我国的个人商业房贷定价机制

目前的个人房贷定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+相应个基点。

首先,监管部门在全国层面给出一个“底”。

其次,各城市秉承因城施策原则,决定在全国“底”的基础上加多少个基点或不加,作为该城市的“底”;

最后,各银行结合自身经营情况、客户风险状况等因素,自主决定在该城市“底”的基础上加多少个基点或不加。

此前,首套房、二套房利率的“底”分别是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60个基点;

今年5月15日,央行、银保监会下发通知,就差别化住房信贷政策进行调整,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR降为LPR减20个基点,二套房贷利率下限仍为LPR加60基点。因此,全国范围内首套房贷利率下限将降为4.10%,二套房贷利率下限为4.9%

多城主流利率降至下限水平

近期,全国已有100多个城市的银行自主下调房贷利率,这与LPR调降关系密切。

8月22日,5年期LPR最新报价为4.3%,下调15个基点。全国商业性个人住房贷款利率下限水平也随之下调,首套最低可执行4.1%,二套最低可执行4.9%。

8月29日,融360数字科技研究院数据显示,截至8月24日,在其监测的42个城市中,至少有37个城市已经有银行将房贷利率跟降15个基点,普遍开始执行最新房贷利率下限(首套4.1%,二套4.9%)。

当前,降低居民的负债成本十分必要。5年期以上LPR下降会降低房贷成本,这有利于稳定房地产市场预期、促进房地产销售,同时,负债成本的降低也有助于促进居民的消费需求增长。

8月24日国务院常务会议指出,将持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应,降低融资成本。

今日,央行三季度例会指出,完善市场化利率形成和传导机制,优化央行政策利率体系,发挥存款利率市场化调整机制重要作用,发挥贷款市场报价利率改革效能和指导作用,推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

广发宏观分析师钟林楠认为,对此,可以有两种理解。一种理解是将个人消费信贷理解为传统的短期消费贷款(汽车消费贷款与信用卡贷款等),“降低个人消费信贷成本”意在与“优化大宗消费品和社会服务领域消费金融服务”配合促消费;另一种理解是将个人消费信贷理解为金融机构信贷收支表中的“消费性贷款”,包括了短期消费贷款与中长期消费贷款(住房按揭贷款),在这一语境下,“降低个人消费信贷成本”还有降房贷促进地产销售的目的。

另外,关于房地产,央行三季度例会还指出因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

房地产市场复苏乏力

尽管房地产销售降幅缩窄,但投资降幅进一步扩大。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,尽管房地产市场出现了一些积极变化,但是也要看到,整个房地产市场仍然还处在下行过程中,推动房地产市场平稳健康发展,仍然还要继续付出努力。

此外从8月的社融数据来看 ,8月新增社融略超市场预期,表外融资多增是主要的助推因素。

8月新增人民币贷款1.25亿,虽不及预期,但已回到正常区间,同比多增390亿元。按部门来看,企业中长期贷款则出现超预期增长,但居民中长期贷款依然呈同比少增,表明了在疫情反复以及地产风波挫伤居民扩表意愿。

另外,统计局数据显示,8月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个,比上月分别增加10个和5个。

8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。