作者：子非鱼
近日，云南大理12套商铺拍卖一事，引发了大家对房价下降的又一波热议。
这12套商铺是位于大理著名旅游景点大理镇三月街街场以西的苍山假日公园一期项目。面积在72.37平方米到466.98平方米之间，拍卖价在44.9万到294.9万元不等，均价约6500元/平方米。
而该项目2015年开盘的时候均价高达1.1万元。
也就意味着现在的拍卖价格较开盘价打了6折，有的甚至是5.5折。或者说降价了40%以上。然而，就是如此力度的折扣，报名竞拍的也没有多少。
其实，这事一点也不惊讶。
第一，当下全国的住宅都不好卖，全国住宅价格都在下降，更何况这还是只有40年产权的商铺。
有人梳理了一下60家上市房企上半年销售均价数据，有36家房企的均价在下跌，其中合生创展、蓝光发展降价幅度达到了36.59%、35.22%，相当于集体打65折出售。
绿地、雅居乐、中骏、龙光等降价也在20%左右。头部房企中的碧桂园、保利、绿城、龙湖也在降价。
第二，当下全国疫情仍多点散发，动辄封控的背景下，生意越来越不好做，商铺关店数量很多，谁还敢接这个烫手的山芋。
企查查数据显示，上半年仅餐饮相关企业就注销了27.3万家。
第三，当下的大理楼市，跌跌不休，彻底不香了。
大理在上一轮的牛市期间，房价上涨相当凶悍。作为一个普普通通的三线城市，GDP到2021年才1600多亿，人口也不过330多万。
但大理拥有舒适的温度、宜人的气候，坐拥苍山洱海，是中国著名的旅游城市。在旅游环境溢价下，大理也和厦门、珠海、青岛、三亚等城市一样，在上一轮牛市中，房价水涨船高。
均价一路从几千元每平方米冲破了1万元/平方米，2019年均价冲到了1.2万元，成为当时西部地区唯一一个均价破万的非省会城市。
2019年的涨幅高达11.7%，位居全国第一，全球第二。
然而，这样的没有自身实力，购买力依赖游客的城市的楼市，也是最脆弱的。一旦失去了游客的支撑，房价便要摇晃。
大理楼市的转折点，是疫情。
疫情三年来，大理的旅游人数出现了断崖式下滑。
疫情出现之前的2019年，全州共接待海内外旅游者5300万人次，全年实现旅游业总收入941.9亿元。仅靠旅游一项就揽金941.9亿元，位居全国第50位。
疫情出现之后的2020年，全州共接待海内外旅游人数3921.2万人次，比上年下降26.0%。全年实现旅游业总收入604.6亿元，下降35.8%。
在这种背景下，大理的房价开启了跌跌不休模式，目前均价已经跌破了万元。
根据国家统计局披露的数据显示，大理目前的二手房价格相较于2020年下跌了4.2%，是37个二手房价格至少跌回三四年前的城市之一。
制图：城市财经；数据：国家统计局
这种局面下，住宅都没人想买，谁还会去买商铺，钱多了没处花吗？
以目前大理的经济实力和人口规模来看，完全撑不起万元左右的房价，往后的下行空间还很大。
尽管有环境溢价加身，然而在疫情还不到何时才能结束的背景下，环境溢价只是个伪噱头，已经大打折扣。
君不见当下拥有环境溢价的青岛、厦门、珠海等城市，同样遭遇房子卖不动的局面。青岛和厦门还都是经济实力很强的副省级城市，珠海还是国家经济特区。
大理相比于这些城市毫无优势可言，它们的房价都在跌，大理还能硬到几时？
为了托底楼市，大理今年出了一个大招。
8月1日，大理发布了《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，其中明确提出：
支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
来源：大理州政府官网
简单来说，就是大理将“共有产权”住房的出售模式引入到了普通商品中。鼓励房企让购房者最低可购买50%的产权，剩下的一半产权由开发商持有，并以租赁的方式租给购房者使用。
也即半卖半租。
然而，在购买力丧失的当下，什么招数都不好使。更何况，大理的经济与人口根本撑不起房价，也即泡沫太大了。
最关键的是，大理的人口在流失。七普数据显示，大理从2010年至2020年常住人口减少了11.8万。
这样的城市，如果放在平时还能依靠环境来做卖点，放在疫情的当下，只能是自吞苦果。
外地人投资，碰都不要碰。
本地刚需购房，如果不急，大可缓缓。现在是买方市场，开发商和地方城市比较着急。
越往后，开发商降价力度会越大，惊喜也会越大。