前不久，各大机构陆续公布了上个月的房价数据，与许多专家学者预测的一样，楼市遇冷依旧在持续，以房价行情网公布的全国312个典型城市房价统计数据为例，与2021年12月份房价对比，环比上涨城市数量为149座，环比下跌城市数量为163座，说明整体依旧呈现下浮趋势。不仅如此，如果同比去年房价数据进行对比的话，房价上涨城市数量减少30%，下跌城市数量增加36%，由此可见2021年已然成为了楼市的转折点。
更值得注意的是，如果仅观察房价下跌的一系列城市的话，不难发现房价出现下跌主要以北方城市为主，以房价环比下跌幅度较大的城市为例：许昌房价环比下跌4.9%；伊春房价环比下跌5.11%；咸阳房价环比下跌5.35%；大连房价环比下跌7.02%；日照房价环比下跌7.41%；合肥房价环比下跌9.51%；杭州房价环比下跌9.88%；武威房价环比下跌12.22%；揭阳房价环比下跌14.04%；西安房价环比下跌15.04%；南阳房价环比下跌15.98%；铜川房价环比下跌17.39%。
不难发现，上述的城市大多数都是北方城市，房价下跌幅度前三名更是全部由北方城市组成。要知道，上述仅仅是房价“环比”的数据，意味着短短一个月的时间房价下跌幅度超过10%，下跌幅度十分明显。事实上，这并非首次出现的情况，许多北方城市自2017年以来就已经出现了房价持续“阴跌”的情况，比如洛阳、菏泽、廊坊、德州、日照等北方城市。
可能有人会认为，上述这些北方城市普遍是一些中小型城市，并不能代表大体趋势。并非如此，事实上许多城市的房价最高点早已定格在2017年、2018年，根据纬房大数据库公布的一组调研数据显示，在全国房价领跌的十几个城市中，天津、石家庄、北京、郑州等大型城市，距今下跌幅度也达到了13.1%~23.8%不等。前不久，一则名为《扛不住了！两个国家中心城市，出现一成首付！》引发了网友的关注，其中就提到了天津与郑州两个国家中心城市出现的一成首付卖房的情况。
那么为何这些北方城市会出现房价“集体失守”的问题呢？主要有两方面的原因，其一是近些年南北经济差距在不断扩大，根据近期各省发布的2021年GDP数据情况来看，在排名前十的省份中，仅有山东省、河南省（部分城市）属于北方，其余大部分省市属于南方，由此可见南北经济差距在不断增加，对于刚毕业的学生以及打工者来说，自然愿意前往经济更为发达的地方，而这个类群体正是买房的主力人群。
第二个原因是楼市持续地调控以及楼市“分化”导致的房价下跌。上文已经提到过，2021年已经成为了楼市的转折点，特别是自2021年下半年起，楼市出现了明显的“遇冷”问题，新房二手房价格都出现了连续下跌现象，根据中原地产研究中心数据显示，2021年楼市整体调控次数高达651次，如此密集的调控下，房价自然也就失去了上涨的动力。此外，随着楼市的持续“分化”，人口趋向于前往大型城市、经济发达城市，因此对于一些偏远城市来说面临的是人口持续流失问题，住房需求不断减少，房价因此下跌。
那么未来南方城市是否也会出现“失守”的问题呢？答案是肯定的。不难发现，上述提到的影响北方城市房价的两个原因，都与“人口”这个因素有关，正如经济学家任泽平所说，房价长期看人口、中期看土地、短期看金融，由此可见人口决定了一个地方的房价长期走势，原因很简单，人口代表了住房需求，住房本质上也是一种商品，其价格自然也会受到供需关系影响，在楼市不断的调控下，房产投机性不断消除，真正的住房需求得以体现。
如果将人口总量看作一个整体的话，根据央行2020年公布的调查统计数据显示，2020年我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，由此可见真正的住房需求已经所剩无几。反观住房供应，当前我国楼市正面临着住房供应严重过剩的问题，CRIC监测数据显示，100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米，较2020年末上升了2%，百城中有18个库存消化周期高于24个月，狭义库存波动上行至6.1亿平方米，达到2014年“去库存”之前的水平。
再来看看人口趋势，根据国家统计局最新数据显示，2021年我国出生人口仅为1062万人，人口出生率跌至7.52‰，达到1950年以来的最低点，较2016年出生人口减少700万人，已经出现了“断崖式”下跌的情况。对此，许多专家都预测人口将提前进入“负增长”趋势，比如独立经济学家马光远、经济学家任泽平等。《中国人口预测报告》数据显示，我国人口拐点最快可能就在2-3年后，到2050年我国人口将减少至12.64亿，2100年减少至6.85亿。
那么问题也就很明显了：一方面是住房供应严重过剩，另一方面则是人口出生数量不断下滑，在这样的趋势下，未来多余的房子该由谁来“接盘”是一个值得深思的问题。某位专家曾做过这样的判断，未来年轻人面临的将不会是房价过高买不起房的问题，而是房子过多难以管理的问题，一对年轻夫妻可能要管理5套以上的房产。正如央行原副行长吴晓灵在清华大学演讲时强调的那样：