最近，我们发现社交平台上公寓打折的消息特别多。
比如罗湖的京基水贝城市广场，“工抵房”打折出售的消息满天飞，原来备案价均7.2万/㎡，现在降到了3.9万/㎡。
等于是打6.3折。
同时，在中介平台上，我们发现龙华的通达汇轩均价居然只要2.5万/㎡。要知道，它的备案价是4.75万/㎡。
这相当于打5.2折。
5.2折，跟价格腰斩基本没有区别了。
而更重要的是，我们发现这并不是个例。
多数公寓在打折
单套成交佣金高达120万！
今年以来，各式的公寓海报刷屏，让人眼花缭乱，而它们传达的信息大多是一样的，那就是打折。
打折之后，深圳公寓的价格可以低到什么程度？
龙岗宝龙的御景荟都，折后 1.7万/㎡ 起步； 罗湖的几个正在打折的公寓，折后单价都低到“ 4字头 ”； 福田华强北的公寓，单价“ 5字头 ”； 南山西丽，单价也不过“ 6字头 ”； ……
▲社交平台上的公寓打折海报
@深圳买房计划 粗略统计，最近到处传播打折消息的项目有以下8个。
其中，有三个项目的折扣力度低至5折左右，而且都是位于市区的项目，就连在南山的项目也都开始打折。
▲宣传促销的公寓项目
有些公寓项目虽然没有大肆宣扬打折，但在中介平台上，它们目前的销售价格，也已经比原来的备案价格有所下降。
其中，降幅最高的是前面提到的通达汇轩，降价幅度10%以上的项目有8个。
▲ 中介平台上降价的公寓项目（仅供参考）
深圳中原研究中心告诉@深圳买房计划：
目前环境下，多数公寓项目都有折扣。只有少数项目无折扣，如会展湾公寓。
除了打折，大部分公寓项目还启动了中介渠道推售，部分项目还会以海报的形式表明项目的佣金之高。
比如，有些项目佣金点数甚至达到11%；
个别顶豪公寓，单套佣金竟达120万；
部分还另外再奖励现金、购物卡等等。
▲社交平台上的佣金海报
深圳中原研究中心表示，目前公寓转介点数普遍在5个点以上，少部分超过10个点，部分位置较好的产品在2个点上下。
一位代理公寓的中介也向我们透露：
公寓项目的佣金点数一直以来都比住宅要高，住宅的点数多在1-2%，而公寓基本都在4-5%左右。一些单套价格数千万大平层公寓，以这样的点数计算，成交一套的佣金就已经上百万了。
真的印证了那句话“三年不开张，开张吃三年”，所以即使成交情况不如住宅，大部分中介也会积极宣传公寓项目。
成交大跌6成
供应量降低
为了卖房，一边让利顾客，另一边还要让利给中介，可以看出公寓市场有多么萧条。
深圳中原研究中心告诉@深圳买房计划，今年以来，深圳公寓成交量下滑显著，2022年1-8月，深圳公寓成交仅3000多套，较去年同期下滑超六成。
并且，部分去年成交较好的项目今年成交也滞销，而部分折扣力度较大的小户型产品销售靠前。
可见，打折的效果还是比较不错的。
▲某打折公寓的网传视频
不过，深圳中原研究中心也表示，公寓产品销售下滑，一方面是市场大环境导致，另一方面是公寓供应显著下滑，今年1-8月公寓供应量下滑近六成，也是公寓成交下降重要原因。
据其分析，短期内公寓市场难改善，尤其是公寓停止审批后，供应量也难回升至以往水平，预计行情短期很难改善。
▲深圳公寓市场2021年以来的供应、成交情况 | 深圳中原研究中心
而受访中介则表示，深圳公寓的销售情况一直都不如住宅市场，这和公寓的一些特性有关。
一是，大多公寓的产权只有40年，且在学位申请上处于劣势。
并且，即使近年来政府鼓励公寓通燃气、转民用电价，但很多公寓设计的是开放式厨房、不带阳台，也会带来居住不便。
二是，公寓的转让费用也比较高。
据公寓销售介绍，二手住宅交易税费，大约占到交易额的8-10%，公寓税费要占到交易额的15-20%。
以一套从300万涨到交易时计税价400万的物业为例：
如果是住宅，以出现最多的，非普通住宅，满两年，买家为首套来算，税费总额大约在17万左右。 如果是商务公寓，税费大概在37万左右。 如果是公司之间的住宅交易，税费大概在49万左右。
不过这个计税价，通常和实际交易价格之间还有些差别，大家可以当做参考。
▲公寓、住宅交易费用对比
公寓真的买不得？
自住、投资客户都存在！
虽然公寓存在一些缺点，但它也有不限购、不限贷的优点，所以还是会吸引一些买家。
一类是自住型买家。
部分没有购房名额的高收入群体，会选择买公寓自住。
最近，我们身边就有一位朋友买了位于南山南油的公寓，给父母居住。
这位朋友本来就在后海有住宅，但面积不大，所以每当父母要到深圳呆上一段时间时，就明显不够住。
而后海的住宅贵、楼龄较老，无论是多买一套，还是置换都不容易，所以最后选择了买周边的公寓，方便父母居住。
值得一提的是，虽然大部分公寓的产权只有40年，但部分产权也达到70年。
比如京基水贝时代广场，虽然房屋用途是商务公寓，但土地用途是二类居住用地，所以产权为70年。
另一类是投资型买家。
对于高净值群体来说，没名额买住宅，但又有闲钱，就可能会选择买公寓投资。
虽然公寓的转让成本高，但部分公寓也有比较好的升值空间、出租回报率。
最典型的是顶豪型的公寓产品。
如深圳湾1号在2013年开盘时售价17万/㎡，到2020年成交单价就已经突破30万/㎡。
而小户型公寓也存在一些升值的案例。
比如京基滨河时代，在2014年开盘时，均价仅4.6万/㎡，如今二手房均价达到8万/㎡，60㎡户型的租金也在1万/月上下。
这个项目楼下是KKONE购物中心、9号线下沙地铁站，距离车公庙CBD也比较近，生活便利、居住需求旺盛。
▲京基滨河时代均价 | 贝壳找房
又比如金地国际公寓，同样在2014年开盘，均价约4.3万/㎡，如今二手房均价达到11万/㎡上下，80㎡的租金大约1万/月。
项目在高新园，周边有2号线科苑站，背靠庞大的IT产业，同样是市场需求强盛。
▲金地国际公寓均价 | 贝壳找房
总的来说，公寓比较适合高净值群体投资，但需要认真甄别公寓的整体情况，选择地段优、流通性好的项目。
据深圳中原研究院统计，深圳9月在售的公寓项目达到68个，有兴趣的朋友可以看看。