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太狠了!价格“打骨折”、佣金120万/套!深圳公寓卷上天!

深圳买房计划

2022-09-27 20:36广东

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最近,我们发现社交平台上公寓打折的消息特别多。

比如罗湖的京基水贝城市广场,“工抵房”打折出售的消息满天飞,原来备案价均7.2万/㎡,现在降到了3.9万/㎡。

等于是打6.3折

同时,在中介平台上,我们发现龙华的通达汇轩均价居然只要2.5万/㎡。要知道,它的备案价是4.75万/㎡。

这相当于打5.2折

5.2折,跟价格腰斩基本没有区别了。

而更重要的是,我们发现这并不是个例。

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多数公寓在打折

单套成交佣金高达120万!

今年以来,各式的公寓海报刷屏,让人眼花缭乱,而它们传达的信息大多是一样的,那就是打折。

打折之后,深圳公寓的价格可以低到什么程度?

龙岗宝龙的御景荟都,折后 1.7万/㎡ 起步; 罗湖的几个正在打折的公寓,折后单价都低到“ 4字头 ”; 福田华强北的公寓,单价“ 5字头 ”; 南山西丽,单价也不过“ 6字头 ”; ……

▲社交平台上的公寓打折海报

@深圳买房计划 粗略统计,最近到处传播打折消息的项目有以下8个。

其中,有三个项目的折扣力度低至5折左右,而且都是位于市区的项目,就连在南山的项目也都开始打折。

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▲宣传促销的公寓项目

有些公寓项目虽然没有大肆宣扬打折,但在中介平台上,它们目前的销售价格,也已经比原来的备案价格有所下降。

其中,降幅最高的是前面提到的通达汇轩,降价幅度10%以上的项目有8个。

▲ 中介平台上降价的公寓项目(仅供参考)

深圳中原研究中心告诉@深圳买房计划:

目前环境下,多数公寓项目都有折扣。只有少数项目无折扣,如会展湾公寓。

除了打折,大部分公寓项目还启动了中介渠道推售,部分项目还会以海报的形式表明项目的佣金之高。

比如,有些项目佣金点数甚至达到11%;

个别顶豪公寓,单套佣金竟达120万;

部分还另外再奖励现金、购物卡等等。

▲社交平台上的佣金海报

深圳中原研究中心表示,目前公寓转介点数普遍在5个点以上,少部分超过10个点,部分位置较好的产品在2个点上下。

一位代理公寓的中介也向我们透露:

公寓项目的佣金点数一直以来都比住宅要高,住宅的点数多在1-2%,而公寓基本都在4-5%左右。一些单套价格数千万大平层公寓,以这样的点数计算,成交一套的佣金就已经上百万了。

真的印证了那句话“三年不开张,开张吃三年”,所以即使成交情况不如住宅,大部分中介也会积极宣传公寓项目。

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成交大跌6成

供应量降低

为了卖房,一边让利顾客,另一边还要让利给中介,可以看出公寓市场有多么萧条。

深圳中原研究中心告诉@深圳买房计划,今年以来,深圳公寓成交量下滑显著,2022年1-8月,深圳公寓成交仅3000多套,较去年同期下滑超六成。

并且,部分去年成交较好的项目今年成交也滞销,而部分折扣力度较大的小户型产品销售靠前。

可见,打折的效果还是比较不错的。

▲某打折公寓的网传视频

不过,深圳中原研究中心也表示,公寓产品销售下滑,一方面是市场大环境导致另一方面是公寓供应显著下滑,今年1-8月公寓供应量下滑近六成,也是公寓成交下降重要原因。

据其分析,短期内公寓市场难改善,尤其是公寓停止审批后,供应量也难回升至以往水平,预计行情短期很难改善。

▲深圳公寓市场2021年以来的供应、成交情况 | 深圳中原研究中心

而受访中介则表示,深圳公寓的销售情况一直都不如住宅市场,这和公寓的一些特性有关。

一是,大多公寓的产权只有40年,且在学位申请上处于劣势。

并且,即使近年来政府鼓励公寓通燃气、转民用电价,但很多公寓设计的是开放式厨房、不带阳台,也会带来居住不便。

二是,公寓的转让费用也比较高。

据公寓销售介绍,二手住宅交易税费,大约占到交易额的8-10%,公寓税费要占到交易额的15-20%。

以一套从300万涨到交易时计税价400万的物业为例:

如果是住宅,以出现最多的,非普通住宅,满两年,买家为首套来算,税费总额大约在17万左右。 如果是商务公寓,税费大概在37万左右。 如果是公司之间的住宅交易,税费大概在49万左右。

不过这个计税价,通常和实际交易价格之间还有些差别,大家可以当做参考。

▲公寓、住宅交易费用对比

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公寓真的买不得?

自住、投资客户都存在!

虽然公寓存在一些缺点,但它也有不限购、不限贷的优点,所以还是会吸引一些买家。

一类是自住型买家。

部分没有购房名额的高收入群体,会选择买公寓自住。

最近,我们身边就有一位朋友买了位于南山南油的公寓,给父母居住。

这位朋友本来就在后海有住宅,但面积不大,所以每当父母要到深圳呆上一段时间时,就明显不够住。

而后海的住宅贵、楼龄较老,无论是多买一套,还是置换都不容易,所以最后选择了买周边的公寓,方便父母居住。

值得一提的是,虽然大部分公寓的产权只有40年,但部分产权也达到70年。

比如京基水贝时代广场,虽然房屋用途是商务公寓,但土地用途是二类居住用地,所以产权为70年。

另一类是投资型买家。

对于高净值群体来说,没名额买住宅,但又有闲钱,就可能会选择买公寓投资。

虽然公寓的转让成本高,但部分公寓也有比较好的升值空间、出租回报率。

最典型的是顶豪型的公寓产品。

深圳湾1号在2013年开盘时售价17万/㎡,到2020年成交单价就已经突破30万/㎡。

而小户型公寓也存在一些升值的案例。

比如京基滨河时代,在2014年开盘时,均价仅4.6万/㎡,如今二手房均价达到8万/㎡,60㎡户型的租金也在1万/月上下。

这个项目楼下是KKONE购物中心、9号线下沙地铁站,距离车公庙CBD也比较近,生活便利、居住需求旺盛。

▲京基滨河时代均价 | 贝壳找房

又比如金地国际公寓,同样在2014年开盘,均价约4.3万/㎡,如今二手房均价达到11万/㎡上下,80㎡的租金大约1万/月。

项目在高新园,周边有2号线科苑站,背靠庞大的IT产业,同样是市场需求强盛。

▲金地国际公寓均价 | 贝壳找房

总的来说,公寓比较适合高净值群体投资,但需要认真甄别公寓的整体情况,选择地段优、流通性好的项目。

据深圳中原研究院统计,深圳9月在售的公寓项目达到68个,有兴趣的朋友可以看看。

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