乐居买房讯 同同 气温下降了，合肥楼市似乎也在降温中。而且，在降温中还伴随着楼盘的“口水战”。
这不，只隔着一条路，肥西的金辉云缦熙境与光明悦，“吵起来了”。
NO.1|壹
2盘互相内涵
楼市“口水战”重启
金辉云缦熙境挂出横幅“总价相当，当选精装”；光明悦也有回应“明明白白毛坯，何必虚高精装”。
这两家的横幅“内涵”的指向相当明显，就差拿个箭头指向对面了，这突然爆发的口水战让广大网友非常快乐。
“两个开发商加起来有800个心眼”、“两家老板嘎嘎碰酒，这下流量有了”、“肥西已经卷起来了”、“同样的价格买毛坯”......在关于这两个楼盘的视频下面，这样的讨论已经超过了380条。
很巧合的是，在这场“口水战”之后，光明悦备案价格就公示了：毛坯高层均价14617元/㎡，户型108-123㎡，总价154-193万；毛坯小高层均价15350元/㎡，户型100-117㎡，总价142-190万。
金辉云缦熙境的装修小高层均价17322元/㎡，户型90-105㎡，总价150-190万。
两家楼盘总价确实相当，不过，一个装修一个毛坯，户型大小稍有差别，如果你是买房人，你会怎么选？
NO.2|贰
口水战
故意还是被逼？
在楼市火爆时，什么房子都好卖，营销的作用就变得很渺小，各类花式营销无需" 上架"。
而如今，合肥楼市营销活动层出不穷，“0首付”“特价房”“打折销售”等优惠活动不断，现在这样的楼盘“口水战”都出来了。
这次“口水战”确实给这两家楼盘带来不小曝光，毕竟这两家已经很久没有被这么聚焦了。
光明悦在2021年7月拿地后，迟迟不开，也少见其他营销宣传；
对于金辉云缦熙境，笔者也已经很久没有关注过了，对其最深刻的印象，还是手机里各类“涨佣金”的消息。
从3月的1.5万/套，涨到6月初的2万/套，再到6月下旬的3万/套，分销佣金不断走高。
仔细想来，这楼市变化太快了。
要知道，在今年年初，金辉云缦熙境首开的时候还是“高首付优先”“绑定2000元/㎡装修升级包的”，而且有传“需要加号头费才能选到自己想的房源”。
与这2个楼盘相邻的的旭辉滨湖江来在首开时也是一房难求的火爆。
短短几个月时间，楼市情况急转，甚至要靠这样“不太体面”的方式竞争。
不过，这2家楼盘如今的“正面交锋”也是必然的：
首先，区位相同。两个楼盘同属滨湖西，位置紧邻，享受的配套基本一致，面对的也是都是西南的外溢刚需客。
其次，总价相近。两个项目一个是装修一个是毛坯，金辉云缦熙境户型略小于光明悦，单套房源总价都是在150-190万左右，价格相仿。
最后，滨湖西的楼盘库存充足。金辉云缦熙境、光明悦、光明悦二期、邦泰万城滨湖未来，4盘的位置基本相邻。2.5公里外，还有合肥城轨3块连体地等待入市，新房竞争压力较大。
在当下购房需求减少的情况下，争夺存量就显得更为重要。
NO.3|叁
肥西已8次供地
各板块库存上涨
今年1月至今，肥西已经进行了8次供地，各大板块的库存都有所增加。滨湖西和紫云湖片区尤为明显，不仅有大量在售房源，还有合肥城轨的多块连体地等待入场。
肥西主城区：有伟星公园都荟1盘在售，装修均价17724元/㎡，11栋住宅已经推出5栋，即将二批次加推。
滨湖西：目前有金辉云缦熙境在售，纯新盘光明悦一期、二期、合肥城轨6-7-8三块地、邦泰万城滨湖未来等待入市。
邦泰万城滨湖未来的毛坯限价1.7万+/㎡，已经明显高于前期同板块新房，未来去化也将面临激烈的竞争。
紫云湖片区：目前已经供应7宗居住用地，分别是保利紫云一期和二期，万瑞林语光年和合肥轨50-51-52-53号地块，毛坯限价在14239到14534元/平之间。
明珠广场周边：目前明珠广场龙湖揽境、和悦云锦在售，振兴湖境臻园等待入市。前期的保利拾光年和振兴湖境花园各有2栋楼需要等施工进度才能加推。
其中龙湖揽境拿地2个月完成首开，和悦云锦拿地3个月首开，抢跑姿态非常明显。虽然这两盘热度较高，但是均为“正常首付”“无捆绑销售”，楼盘姿态并不高，对于买房人来说更加友好。
NO.4|肆
库存拉高、外溢减少
肥西楼市或要进入冷静期
从统计中不仅可以看出肥西大量的楼盘库存，还能看出一路走高的毛坯限价。不过，按照目前的市场热度和楼盘去化来看，肥西市场目前开始进入冷静平稳期。
这并不是说肥西楼市不行了，只是要褪去之前的“高热”进入相对平稳的去化阶段，主要依据有2点：
1、肥西大量供地
肥西上半年的热度比较高，多次创造出“首开600+人抢房”“高首付优先”等开盘热况。
或许正是因为如此，肥西今年的土地供应仿佛开挂，大量供地且四处开花。
除了之前8次供地外，今年9月肥西土地座谈会还曝光，肥西会推出13宗土地，总面积约1172.11亩，其中住宅1036.36亩。
这些地块分布在柏堰科技园、肥西经开区、上派镇、花岗镇和紫蓬镇，将极大的补充该片区的房源。
扎堆的楼盘供应就是楼市最好的“镇定剂”。明珠广场的保利拾光年和振兴湖境花园在此前都是高首付优先，甚至还有捆绑销售的传闻；而在“江淮厂F4”时代开启后，楼盘也迎来“正常首付”“无捆绑销售”的清朗。
因此，可以预见的是，在肥西大量新盘补给到来的时候，买房人或许也能从中有所受惠。
2、外溢客群减少
肥西紧靠合肥西南，对于承接西南（经开、滨湖）外溢有非常重要的作用。
而经开和滨湖的楼市经常处于供小于求的状态，肥西不限购，又是县域价格，成了刚需入驻合肥西南的价格门槛，楼市热度较高。
而今年以来，经开、滨湖都加大了土地供应，“供不应求”的局面有所缓解。
经开区在售项目有伟星玖都荟、远大上湖居、萃语云筑、华润昆御府，未来还有璟园、尚泽明珠中心、皖投云锦台、邦泰新华星耀未来、皖投09/10号地块、龙湖经开11号等项目等待入市。区域今年年底到明年上半年的库存完全得到保障。
滨湖目前有联发滨语听湖、佳兆业滨湖和鸣等在售，滨湖省府还有3个项目等待入市，金融后台板块的2宗地已经确定会成功出让。
这些项目扎堆出现，既缓解了本区域楼市热度，又分流了想入手肥西的客源。
增加的库存+被分流的客源，肥西短期的楼市可以预见将褪去“高热”走向平稳。不过，一路走高的毛坯限价也在预示着买房成本的增加，买房人还是可以根据自身需求适时出手。