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详解:合肥蜀山小庙运河新城板块能发展起来么?未来前景规划分析

合肥买房参谋吴哥

2022-09-26 18:07安徽

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我是合肥买房参谋吴哥,211大学毕业, 十余年房产经验,熟悉合肥买房政策、区域规划与学区,成功指导数千名购房者合肥置业。同时也是一位不拘泥于研究房产,更喜好研究合肥城市与产业发展的房产从业人员,欢迎深度沟通交流。

以下为“合肥买房参谋”微信公众号粉丝问答精选提问分享。

合肥买房参谋公众号粉丝提问:

我目前在合肥高新上班,预算有限,高新区这边房价都比较高,或者有的二手房房龄品质问题不想买。最近在了解运河新城那边,目前可以接受在运河新城买房的总价。就是感觉有点远,就是不知道那边未来发展前景如何?求分析。

合肥买房参谋回答:

前言:本文内容比较长,包括运河新城概况,运河新城发展阶段,运河新城未来前景分析,运河新城紧挨的高新区与未来科技城规划发展介绍,运河新城地铁交通规划等内容。如果喜欢的话,可以先点赞或者收藏,后面慢慢看。

本文摘自个人所写的《运河新城板块发展分析报告》(有20多页)的内大部分内容,因为时间发展关系,板块发展最新情况以最近更新的报告内容为准。

合肥运河新城概况:

合肥运河新城在哪个区?合肥运河新城属于哪个区?合肥运河新城位于蜀山区小庙镇区域,目前也属于合肥市蜀山经济技术开发区西区,概念性总体规划116平方公里,近期规划30平方公里,其中核心启动区12平方公里。

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这里是合肥的西部门户、合六同城化的桥头堡、合淮一体化的支撑点,也是合肥“十四五”规划的二级中心片区、市五大重点发展片区。

运河新城与合肥高新区相邻,但是并不属于高新区管委会管辖的,还是属于蜀山区的,这一点,很多人容易弄混,以为属于高新区。目前运河新城还处于启动区阶段,即核心区阶段。

运河新城区位:于合肥的西边,高新区的西边;

合肥运河新城在什么位置?合肥市运河新城在哪?合肥运河新城会不会太偏了?这是很多不了解运河新城位置在哪的人,第一句要问的问题。

目前运河新城的位置给人的第一感觉的确是远!合肥步行街到运河新城距离是26公里,开车平时大概需要45-50分钟才能到,所以的话,很多人感觉还是从市区到步行街还是很远的。

而从合肥步行街合肥步行街到新站区的陶冲湖城市广场大概是12公里,所以的话就是从步行街出发到运河新城的距离是步行街到新站区的距离的两倍距离。

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这个距离是很多人是很难接受的,觉得这个距离很远。尤其是到一个新的发展区域,那边还没有发展起来时候,就会觉得更远。

实际上从合肥的这个步行街到滨湖世纪城的距离是15公里,从合肥步行街到巢湖边的万达文旅城的距离是21公里。

但是我们从市区出发,到滨湖却感觉不到这么久距离,一是因为我们经常去,跑的多了路熟了就不觉得远;二是全程都是非常繁华的区域,没有断层的区域,所以就感觉一路都很热闹;三是全程有高架快速通道,速度比较快。

从高新区管委会到小庙运河新城的距离是12公里,这个距离就相当于从西二环五里庙出发,然后到高新区管委会,正好是12公里。

但是我们感觉每次开车从西二环出发到高新区管委会,速度还是蛮快的,15分钟就好了,因为它是全程的这个直线,另外的话就是它就是全程的这种高架桥快速通道,红绿灯少,就感觉非常快的了!

目前去运河新城路上目前出了方兴大道后,后面好几个红绿灯,就感觉等的时间比较久了。未来的交通这一块从合肥市区到六安,就是沿着长江西路一直往西,以后全程是高架桥,没有一个红绿灯,这个规划已经出来的了。

意味着从高新区开车到运河新城以后就是全程的高架桥,非常的方便开车,如果全程高架也就大概10几分钟的一个距离。

如果是在市区上班,比如西二环以内,那么你以后到运河新城的距离就感觉非常远,距离有20公里。如果在高新区上班,那么去运河新城就比较方便了,因为以后会全程高架嘛,特别方便。

所以的话市区内的购房者,如果自住的话觉得远,就没有必要去去往运河新城那边去买房。

运河新城未来前景有多大?

合肥运河新城有前途吗?合肥运河新城能发展起来吗?合肥运河新城什么时候建成?合肥运河新城几年能起来?合肥运河新城到底行不行?这是不少人非常关心的问题。

我们先来看这张图片,合肥高新区未来整体空间规划发展。可以看看这个图片两分钟,大家看这张图有什么感想?

蓝色框是待开发区域,黄色圈是整个运河新城板块,红色圈是运河新城目前启动区。

合肥滨湖新区的总规划占地面积是196平方千米,运河新城概念性总体规划116平方公里,可看出未来运河新城板块有滨湖新区一半面积大还多一些。

运河新城未来整个都发展起来后,总体感觉有滨湖新区从包河大道到宿松路以西板块这么大的范围。

合肥运河新城发展前景分析,合肥运河新城未来发展潜力大吗,合肥运河新城未来发展如何,合肥运河新城最好地段在哪?对于此类问题,总体上我觉得运河新城板块的未来发展潜力还是蛮大的。

对于运河新城而言,未来最重要的发展依托于三个板块的继续发展。高新区产业发展与整体布局,它还要继续往西去扩,往西去扩的话,分别是:

第一就是高新区现在的范围内,方兴大道以西到运河新城板块交接地方,往西还会继续扩一些,产业这一块更加填充。

例如安徽中安创谷科技园正在建设中,未来预计可以容纳5万+人才就业。这个小板块内,预计三到四年就会填充满的。

还有讯飞小镇,就位于运河新城的东南角,讯飞小镇投入使用后,将会集中合肥大部分人工智能行业集中产业在一起办公,预计也有数万人办公!

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第二是然后还有一个就是运河新城本身的话,它的除了有住宅以外,还有这个一些产业园与商业的一些布局。例如安徽产业软件园,就规划在运河新城板块,规划已经出来。老乡鸡总部基地目前已经在运河新城板块投入使用,老乡鸡现在正在申请IPO上市了,预计市值200亿元。

第三,更重要的是合肥未来更长远的就是高新区继续往西扩张,未来会发展合肥未来科技城。未来科技城这个板块的这个概念还是蛮不错的,未来有很多的一些先进的一些先进制造业、医药园区的一些布局。

所以从高新区未来整体发展空间的规划图上可以看出,未来如果10~15年合肥未来科技城整个的发展起来以后,其实运河新城的板块其实是位于这个大高新区的这个一个靠中间的位置,从长远来看它的位置并不是很偏的一个位置的。尤其是现在运河新城的启动区,未来更是处于核心位置!

合肥高新区未来科技城规划介绍:

对于运河新城未来更大的发展而言,未来更重要的一个相邻规划是合肥未来科技城。那我们再来了解下合肥未来科技城规划。

合肥未来科技城位于合肥西部,是面向国家“未来产业”发展战略需求,打造具有重要影响力的科技创新策源地和建设合肥综合性国家科学中心的重要载体,也是合肥市勇当“科技创新的开路先锋、产业创新的开路先锋”和合肥高新区打造“中国声谷、量子中心”的重要战略空间。

合肥未来科技城的概念规划范围为长江西路、江淮运河以南、小庙镇镇界以北、南岗镇镇界以西围合区域,面积约64平方公里。产城匹配、共生共荣:新老联动,增量存量两手抓,将基地、高新区及小庙统筹形成“一带两轴两廊,两翼两环多心”的联动结构。

目前刚开始启动拆迁了,预计开始发展还需要两三年时间,未来成熟起来估计需要七八年时间。

合肥高新区产业集中,购房人群年轻人多,购买力强!

所有的板块住宅购房者,先要聚焦于这个地缘性的一个客户,就是他的周边的客户。买运河新城的一个主力的主力群体一定是高新区上班的这个人群。

还有在肥西的上班的这个人群,加上一些看好运河新城未来发展的一些投资客。另外,还有一些人在外地外省上班,未来可能在高新区上班的人群,选择运河新城板块的也较多。

合肥高新区是创新创业的示范区。聚集企业6万余家,培育上市公司33家,拥有各类孵化载体75个,孵化面积380万平方米,集聚了腾讯、36氪、美国巴特恩等国内外知名孵化载体,在孵企业近4000家。

合肥高新区是人才的宜居区,高标准建设合肥国际人才城。全区从业人员43万人,本科以上占比46.9%,集聚市级以上重点人才工程入选者573人,约占全市的40%。

合肥高新区为了发展目标与定位是非常高端的,聚力合肥国家综合性科学中心核心区、科大硅谷核心区和未来科技城,加快人工智能、光伏新能源、量子信息、生物医药等高新技术产业聚集。

着力建设具有全球影响力的新能源产业基地、中国声谷、量子中心,奋力建成世界一流高科技园区,到2035年综合实力进入全球高科技园区前列,成为全球创新创业网络核心枢纽、全球原创科技和产业的重要策源地,成为我国建设创新型国家的核心力量之一,实现“财富高新、和谐高新、美丽高新”的美好愿景。

合肥80%的上市公司都集中在高新区,高新区的产业是以高科技产业、软件、医药为主。所以高新区的这个客户的买房的购房人群,他的收入整体上还是比较偏高的。

基本上我接触的一些一些高新区上班的年轻人,基本上收入大概一年十几万二十万都是很正常。如果像年龄更大一点像30万,40万也比较普遍的。

因为高新区的这个购买人群比较多,购买力强,品质好房龄新的小区,高新区其实又不多。10年左右的房龄的二手房房价也要达到两万五六。

如果是预算有限的年轻人刚毕业,只有200万以内的话,要不去肥西要不去新站瑶海,当然去瑶海新站上班那就很远了,肥西这一块大家也知道面临这个产证的问题学区差的问题,所以的话很多人在高新区上班的就没有办法只能去运河新城买房。

高新区未来都是年轻人的天下,都是年轻人上班有巨大的这个刚需买房需求,还有本身的一个改善的需求。

所以说未来运河新城是这个科技未来城+整个高新区,未来的一个刚需购房,置换购房非常集中的一个一个地方。

运河新城地铁交通规划:

自住的话,其实那边的话,还有个问题就是地铁没有通。通往运河新城的2号线与6号线延长线地铁目前很多人说取消或暂停了。其实是不对的,其实也没有停,因为本身那边的地铁就没有被审批。

目前2号线和6号线延长线是合肥市层面去进行内部的一个规划,内部规划没有并没有得到国家层面的一个审批,所以现在只是暂停审批。从现在估算顺利的话,2号线和6号线延长线的审批到修建开通,还最快也要到2030年。

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合肥到六安市域铁路(即合肥市域轨道交通S2号线)将与合肥地铁贯通,与地铁2号线实现无缝连接,合肥运河新城板块受益大!

近日,合六市域(郊)铁路工程迎来最新进展,经过合肥市各部门多次研究论证,明确了合六线与合肥市轨网衔接方案,合肥段线站位方案基本确定。工程将由合肥和六安两市共同推动,预计最快明年2023年9月份开工。

合六市域(郊)铁路全长65.8千米,其中六安段28.2千米,合肥段37.6千米,在合肥后段主要采取地下通行的方式。铁路从六安市引出,经过铭传站、官亭西站、官亭东站、大柏站、枣林站到运河新城。

合六市域(郊)铁路将在运河新城设置多个站点,包括姚家畈路站、绍章路站、西城大道站、天柱山路站、小蜀山站、孔雀台路站,最后在南岗站和地铁2号线实现贯通,与7号线换乘,远期在西城大道站与6号线换乘。

据介绍,合肥市一直在加快推进2号线西延建设工程。2号线西延工程有两个方案:其一是计划中的《合肥市城市轨道交通第四期建设规划》,线站位方案暂未稳定,需按照国家发改委要求上报建设规划并获批后确定,按照工程规划排期预计2025年9月可以启动项目建设施工。

其二是根据《合六市域(郊)铁路工程规划》,按照工程规划排期,预计明年9月份启动项目建设施工。为推动工程建设,目前采用第2套方案,正在加速推动工程规划审批流程。

所以运河新城地铁的话,这一块就暂时不能指望近几年就开通,但是未来肯定会有的。所以如果买房自住的话,那么你肯定最好就是开车子是最好的了,当然说你如果在高新区上班,后期也有公交车,这个也没有问题了。

关于运河新城住宅项目开发与近期拿地情况:

运河新城现在开发马上进入加速发展一个时间。目前运河新城大概会有七八个项目在卖,后面还会继续有更多土拍,更多住宅项目在卖,运河新城会更加的这个热闹。

其实这个项目多的话,对于购房者来说是一件好事,为什么呢?

第一有更多的一个选择;第二就是各家开发商他会去竞争,不管是价格优惠上还是这个品质竞争服务竞争,其实对于购房者来说都是有利的;第三就是这个板块他有越多的这个开发商参与进来这个板块,就能把这个蛋糕做得更大,他的配套就会更好,未来的入住以后他的人气会更旺。

如果一个板块只有几个开发商啊,拿地后面就没有更多的土地,没有更多的开发商来拿地,那么这个板块可能以后配套可能就做不起来,以后的人气会受到限制。

2022年9月23日下午运河新城本身准备3块土地,最终只有一块上市,而且土地还流拍,为何参与开发商少了?主要运河新城在售楼盘太多了,到年底预计有七八个在售的,楼盘竞争非常激烈。

一个新的板块发展,都会经历这种多楼盘竞争激烈的过程,当年滨湖金融板块滨湖万科城,保利拉菲公馆在售时候,我记得房价也就六七千元,但是那时候滨湖在售房源非常多,竞争非常激烈,不少楼盘的当时也是可以首付一成分期买的,优惠力度也很大!

包括新站区烈山路在前四年时候,有烈山八将一说,各个楼盘竞争也是白热化竞争!甚至为了争夺客户,有两个楼盘工作人员相互直接出手。

现在拿地房企非常保守,对于这种推售量大的区域,去化速度肯定较慢,所以拿地非常慎重。

合肥市运河新城房价,合肥运河新城未来五年,合肥运河新城楼盘值得投资买吗?合肥运河新城能买房吗?2022合肥运河新城楼盘哪个好?合肥运河新城未来五年房价要5万,运河新城未来5年房价等这类时效性非常强的容易过时变化的问题,这里就不作具体解答了,具体可以进一步沟通。

运河新城自带配套与环境:

在运河新城区域,将建设一个21万方的城市新地标,安徽省智能软件园。

工投蜀山慧谷环境产业园,预计可引进环境科技类企业50-60家,实现年产值6亿,年税收6000万,带动就业3000人。

自然环境:在运河新城区域,有心湖,有引江济淮的运河沿河景观带。作为全新区域,未来自然环境不会差的!

学校配套:

由高速地产代建的杏花湾小学与杏花湾中学(均为暂定名),位于合肥市蜀山区金水湾路以北,豌豆洼路以东。其中小学为30班,初中为24班,是运河新城核心区第一所小学与初中,预计2023年9月有可能实现首次招生。

合肥八中运河新城校区项目已经在2022年9月份全面开工。学校位于蜀山经开区运河新城核心区金水湾路与段公路交口,用地面积277亩,建设规模为120班普通高中,学生数6000人,以及450人国际部。

运河新城医疗配套方面:

有安徽医科大学临床医学院新校区,位于天柱山路以东、望江西路以北,总用地面积为34.3万平方米,总建筑面积约72.2万平方米(其中地下6.95万平方米),拟建安徽医科大学临床医学院及附属医院。目前一期医学院部分已经投入使用。

毋庸置疑,安徽医科大学临床医学院及附属医院的建设既可填补小庙没有医科类大学的空白,周边人群将实现家门口看病,等三甲医院一切落实后,有望缓解小庙医疗资源不足的问题,看病不用再大老远跑市里了!

因为篇幅有限,关于运河新城发展时间具体几年能发展起来,包括运河新城板块优势劣势总结,这里就不展开介绍了,具体可以见《运河新城板块发展分析报告》(20多页),具体进一步沟通。

以上内容可以同步回答:合肥小庙运河新城最新规划图,合肥运河新城总体规划,合肥市运河新城最新动态,合肥运河新城区域图,合肥运河新城发展定位,合肥运河新城2022规划,合肥肥西2025规划图。

以上为【合肥买房参谋】公众号精选的粉丝问题,只说对你最有用的买房操作和建议,欢迎关注及交流。

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