房地产是一个很特殊的行业，它不属于金融行业，但和金融又紧密相关。在过去20年来，房地产的金融属性越来越强，让全民都疯狂加入其中，也逐渐失去了原有的居住属性。
房子是商品，本来主要是为了满足居住需求。但很少有一个商品的涨幅有它大，以深圳为例，2000年均价为5500元左右，现在均价大概是65000元，如果按一套100平米来计算，20年来升值了595万。就这样的升值空间，很难让有钱人不多买几套。
既然房子有了金融属性，那么就必须用杠杆。对于普通老百姓来说，杠杆还是在合理范围内，但对于房企来说，金融杠杆真的用到了极致。
“高杠杆，高周转，高负债”是房地产的发展模式，由于利润可观，房企的杠杆是越来越高，负债越滚越大，整个行业的金融风险也越来越高。
房价无限制的上涨，让炒房者、房企、银行赚得盆满钵满，刚需族买房却越来越难。长久发展下去，这个泡沫必然会越来越大。所以，在2020年底，相关部门推出了融资的“三道红线”政策。
此政策一出，恒大、融创、佳兆业等一大批房企就现出了原形，在高速增长背后，负债竟然这么高。
实际上，房企用杠杆融资发展本身是没问题的，但由于资金来得太容易，让大多数房企都失去了本心，开始大规模的盲目扩张，光做房地产不够，还要造车、搞足球等一系列副业，疯狂砸钱。
恒大就是典型的负面例子，许老板真的是野心勃勃，搞出了八大金刚业务，花钱如流水，一个造车就投入了500多亿。最终，总负债高达2万亿，账上却没多少钱，窟窿非常大。
像万科就是好学生，一直非常冷静，面对同行们的激进扩张，面对外界的各种诱惑，始终保持警惕。时刻保持危机感，不敢盲目扩张，专注于房地产行业。
从以上两个例子就可以看出来，这么多房企暴雷，是因为行业走歪了，被野心蒙蔽了双眼。在“三道红线”政策推出后，孙宏斌还信心满满，说其他房企会暴雷，融创也不会，以至于在去年仍然在快速扩张。
这两年来，房地产行业确实冷静下来了，无论是开发投资额，还是成交量，贷款余额，都出现了大幅下降。但只有“刮骨疗伤”，才能让整个行业继续健康发展。
9月23日，银保监会召开会议，表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。这就说明房地产的风险正在逐步出清，最终能够实现安全着陆。
此外，在会上还提到了两点，一是合理满足房地产市场融资需求，二是稳妥处置恒大等部分头部房企风险。
第一点就传递出信号，后续可能会适度扩大对房企的融资，这对于一些陷入困境的房企来说，是一个好的机会，只要钱到位，应该能够渡过难关。
第二点提到了恒大等头部房企，要稳妥处置它们的风险。也就是说这些房企被单独列出来了，因为它们负债实在太多了。
那么，银保监会传递出积极信号，恒大还有翻身的机会吗？
前段时间，“王志纲工作室”创始人王志纲在“东方甄选”直播间表示，恒大肯定完蛋。在笔者看来，恒大已经没有了机会。
首先，恒大这么大的债务窟窿，已经很难填上。高达2万亿的债务，没有人愿意，也没有必要去当这个冤大头。
其次，恒大的信用已经崩塌，除了现房，很难成交。今年上半年销售额只有122.6亿元，这点销售额产出的利润还不够2万亿债务塞牙缝。没有销售，恒大就不可能有翻身的机会。
对于恒大这种现状，想要继续获得融资也很难，所以它基本上没什么机会，债务重组将是它的结局。
至于指望恒大汽车大卖，来拯救恒大，那也是天方夜谭。能不能大卖，还是一个问号，即便销售不错，但整个行业卖一辆都亏钱的行情下，不可能指望它来翻盘。
许家印这么积极的转型造车，或许是为了在债务重组，股份清零后，能够保留在恒大汽车的股份，以图东山再起。