最近户型研究得比较多，尤其是小伙伴们常问到近期开盘的时光里和汇德里。这俩户型设计得都不错。
但是，户型有不错的，就有不行的。这不，讨论之中，发现奇葩户型大撞车，互相一问，正是同一个小区。
今天我们聊的主角就是海口湾的“尚运上品”——坐拥海口湾优质地段的“伪豪宅”。
为什么说他是“伪豪宅”？且听我慢慢道来。
地段具备豪宅基础
豪宅嘛，首先要有个好地段，一是地段本身，二是景观加持。
我们来看看尚运上品的板块所在——海口湾。
深圳有深圳湾，咱海口有海口湾。这个板块就算是外地人一听，也是杠杠滴厉害，不用看地图也知道是城市的门面。
万绿园大家太熟悉了，超级大的城市绿肺。看看这尺度感，有纽约中央公园的错觉。
再看看海口会展工场，这儿的小树好有非洲特色：
海口湾演艺中心，那个“I Haikou”非常戳中内心：
就算主干道滨海大道，也是“一道亮丽的风景线”。咱也不懂这词儿能不能乱用，直接看图吧！
海易办上查到学区还是很不错的，情况如下：
周围商业氛围很浓，各大商超不胜枚举：紫荆百货，百方购物中心，盒马鲜生等等，最方便的是：楼下就能测核酸。堪称“盒区房”+“核区房”。
| 小区大门口的一些商业
小区距离省人民医院、市人民医院、皮肤病医院距离都在5公里左右。
小区距离秀英港4公里，距离高铁东站12公里，距离美兰机场27公里。
总体来说，单讲区位，尚运上品绝对是有做豪宅的基础，甚至最后一排能无遮挡朝北看海，连景观优势都有了。
除了低配，还有减配
绿化率：40%
容积率：3.50
总户数：1261户
停车位：804【1:0.6】
物业费：3.50元/平米/月
小区分两期，共8栋楼。一期的4栋现房精装在售2.8万起，预计第二期的4栋明年上半年开盘。
绿化率40%和容积率3.5我们都忍了，不算太好但也不离谱，但是1:0.6的停车位配比是个什么路数？这可是新建小区，就算不是豪宅，做成1:1不过分吧？怪不得群友吐槽：停车费海南岛最高......
现在一期交付没多久，已经每月990元的停车费。将来业主全入住后，这“豪宅盘”不说每家两部车，就算每家只有一部车，也有4成住户没地方停车，到时候的抢车位大战......那画面太美，我不敢想。
来吧，我们进售楼处看一下沙盘。沙盘做的还是挺美丽的，环绕一圈的商业颇有动感。连屋顶都做了绿化。
标箭头的这些位置，都是有蓝色水景的。
左边箭头边上有个圆圆的是小区正门位置，门外也是有水景的。沙盘演示长这样：
我们再来看看真正的大门外，虽然也挺漂亮，但绝对是一毛钱的水景都没有：
小区内部一眼可以看到头：
沙盘上的喷泉、溪流都变成了绿化。
还记得楼Sir之前提过的园林吗？最能体现一个楼盘的腔调是园林，而不是随便铺点草坪种两棵树的绿化。
没有水景的园林死气沉沉，可是水景的造价高啊，后期维护费用更高。连车位都配不足的小区，还奢望园林，还奢望水景？只能说，你想多了。
| 安居客
全景地图一目了然，除了最南边的泳池之外，取消了一切“可有可无”的水景。
售楼处的沙盘，所谓的规划，也只能看看。认真你就输了。
再一记闷棍，楼间距
其实，单看沙盘也看不出楼间距小，甚至站在小区内也不觉得，为啥呢？因为你不会抬头看到它三十多层！抬头看看，是不是压迫感就来了？
看楼间距有俩维度：一个是绝对值，一个是相对值，绝对值小我们一眼就能看出来，但是相对值小是什么意思呢？
比如，我们按照看小高层的习惯看这个楼盘的楼间距，绝对值是看不出小的，但30多层高度比普通小高层住宅多出一倍！同样的楼间距自然就不够用了。那有没有办法不进行很繁琐的日照分析就能看出来楼间距小不小呢？
当然有，用我们最常用的百度地图！（也得看卫星图取景时间）
不吹不黑，我们先来把尚运上品和右边的海岸壹号做个对比。
海岸壹号是个2009年建造，总户数855户的小区。刚刚我们介绍过，尚运上品总户数1261户。地图显示，海岸壹号的面积比尚运上品大不少，所以地多人少的海岸壹号，楼栋分布自然要稀疏得多。海岸壹号前一排（右下角办公大楼除外）的阴影仅仅能扫到后一排低楼层的小角，并且光线一偏很快能恢复日照。因为它不单南北向楼间距大，东西向楼间距也大。
左边的尚运上品就惨了，前一排楼的阴影直接挡住后一排半截，并且光线偏转都没太大用，因为东西向的楼间距相对也太小了。所以这个楼盘，二排之后、中区以下的住户基本常年和阳光说拜拜了。
如果觉得我有失偏颇，我们还可以再看看尚运上品的左边：
不论是小一点面积的海怡豪园，还是大一点面积的紫荆花园，楼间距都挺优秀，前一排对后一排的影响微乎其微。
真是没有对比就没有发现，至少在这个片区，凡是正经小区，楼间距都能吊打尚运上品！
明着坑你的得房率
他家户型多得眼花缭乱，楼Sir在海口市住宅与房地产信息网上，搜罗了一下所有一期已售户型：
小面积段44.22~91.48平米，得房率低至73%；
中面积段131.58~146.58平米，得房率在74%~76%
大面积段180.98~236.95平米，得房率82%。
同样的价格，小户型相当于比大户型贵了12%！
为什么？因为小户型所在H栋一层有7户之多，所以过道占用了太多公共空间！
乍看同个小区同样的价格，其实每层户数越多，单价越高！
另外，销售说一期售罄不要信，看看还剩下多少：
所谓“豪宅”，也没那么好清空，毕竟大家心里都有一杆秤。
在售精装现房2.8万，什么户型都有的挑。（提一嘴，一期预售证已过期）
奇葩的户型
先来看个小户型61.50平米的（44的就不放了，套内才32太凶残了）：
61平米这个户型可以原地封神了，第一次遇到这么难下手的户型。除了朝南还可以算优点，其余居然一个优点都很难找出来！
得房率仅73%就不提了，这户型最大的缺点是根本就没有卧室的私密空间。
一进门，那么小的户型还整个子母门，也不知道是几个意思，为了浪费面积来的？为了证明自己有玄关，画了个扁扁的鞋柜。我就想问，但凡真放了个鞋柜，别的家具还怎么进出，人进出都费劲吧？
再下来，一个采光全无的客厅，外加一个挡了过道的三人餐桌。其实小户型局促完全可以不要客厅，直接做个绕墙卡座，餐厅客厅一体化。
接下来，最经典的来了，厨房、厕所门对门，中间还留个长过道。浪费面积不说，我真不知道设计师是咋想的，为了吃完就排更方便点吗？
| 尚运上品一期“精装”现房
再往下看，61平米那么小的一室户，开放式卧室，开间4米5！我真的跪了！全屋仅存的大采光面，给了眼睛一闭一睁的卧室，两扇窗户中的一扇，还让60公分的衣柜挡了一半！
看了这个户型，我陷入深深地思考，没个三十多年的脑积水绝对设计不出这样的户型，就算真设计出这样的户型，也不至于每个室内布置都不对!
我们再来看下面这个132平米的户型，虽然也挺奇葩，但是跟61比起来还是眉清目秀多了。
这个进门倒是摒弃了小户型的玄关，直接大鸣大放一览无余，连次卫都能一并欣赏，妙啊！进门往南去厨房，能不能过去我不知道，但是挪椅子的动作一定会有。好容易来到厨房门口，你要是真在图示位置怼上一个双开门大冰箱，我保证你进不去厨房，橱柜深度60公分，冰箱起码90x70，两边还得富余几公分散热，这门，侧身能进来我都算你苗条。
主卧客厅都朝北，如果能看海景也不算冤枉。但客厅开间3.8，次卧开间4.9!设计师是认真的吗？然后次卧半夜爬起来上个厕所得先把餐椅推开，一路狂奔左转到小门厅，遇到三个关着的门，迷迷糊糊但愿别进错。
这户型总体来说，该有的采光通风还是有的，先天缺陷是面宽和进深设置反了。一个优秀户型的基础是：面宽比进深大，就是横着的长方形比竖着的长方形优秀。其实道理也很简单，横着的长方形接收的阳光多，南北向空气流通的路径短。这个户型已经先天不足，只能靠后期大神级别的室内设计师来弥补了。
最后看了下236的，果然面积越大户型越好。虽然得房率也挺高达到82%，但就是目测像一百七八十米的户型。唯一槽点是不显大。
小算了一下，236平米，单价2.8万起，总价660万起。
避坑建议
总体来说，这个盘真不便宜，一期2.8万起带装修，装修的档次也就勉强和市面上2000的一样。二期带不带装修还不确定，备案价没那么快出来。
且不说马路对面的二手海岸壹号只要2.3万，就是顶豪玖悦台，不带装修的价格也就2万元（带了一万元豪装的也才3万）。
说单价，尚运上品是真的贵，没有倒挂的新房总觉得不香。
说总价吧，人家有建面44平米123万的小户型。可真花123万，买个单价一万七70多平米的两房不香吗？
如果说买个得房率高点的大户型，181以上的也要五六百万。可真有那钱，买个282平米起的毛坯玖悦台不好吗？
| 玖悦台，第二排是住宅
那180户的圈层不比这里纯粹多了，何必在这跟一千多户挤一起。
这个楼盘如果真要买，现房会稳点。楼Sir查到个一期逾期交房的判决书，本该2019年12月31日交房，开发商认为是口罩事件影响了交房，法院判决违约金还是要赔的，只不过从中扣除口罩影响的60天。
Emm，其实那会儿不管因为啥影响工作效率，大伙儿都推到口罩上，咱也不管谁在前谁在后，也不管当地是不是真有武汉那么严重。反正就是影响了，还影响了276天。
| 天眼查
市区的楼盘越做越敷衍，地段好就真的是王道吗？
楼Sir觉得，除了地段，还是要有好的产品力和好的物业服务，这样的真豪宅才能穿越楼市的大周期，立于不败之地。
海口湾可能真的卖得掉，销售硬气到中午不上班，周末也不上班。
想看房？乖乖请假拿着身份证过来。
大家来评评，这样的“伪豪宅”真的值得买吗？