作者：子非鱼
01 | 存量房贷迎来破局
继吉林长春发布《关于公开征求<长春市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法(征求意见稿)>意见的公告》后，最近云南普洱、广西防城港、甘肃甘南州、河南洛阳、陕西汉中。
当时在分析长春鼓励存量房贷“商转公”的时候，我就已经说过，后续必然会有更多城市跟进，果不其然。
这意味着，存量贷款利率，终于迎来了破局。
去年下半年以来，楼市不断降息，仅央行全面降息就历经了三次，与房贷直接挂钩的5年期LPR，从去年11月的4.65%降至如今的4.3%，下调了35个基点。
来源：中国货币网
按照央行与银保监会允许地方城市最多下浮20个基点的要求，首套房贷款利率最低可以做到4.1%。
然而，存量贷款利率始终没有下降。这就意味着，前两年买房利率在高位，基本都在5%以上，有的甚至在6%以上的贷款利率，依旧承受着高利率，没法享受降息带来的好处。
现在买房最低可以4.1%的商贷利率，两年前很多人购房的利率是6%以上。以贷款100万，等额本息30年计算，6.1%利率时，利息118万，每月得向银行还款6060元。而按照4.1%计算，利息降至74万，月均还款4832元。
现在买房，同一套房子，若价格不变的情况下，现在买比两年前买总利息少了44万。这怎能不让老业主们耿耿于怀。
02 | 迟迟不降，引发提前还贷潮
在存量贷款迟迟不降的背景下，今年上演了提前还贷潮。
佐证数据来源于央行和商业银行的财报。国有六大行披露的上半年财报数据显示，上半年的个人住房贷款相较于去年同期均大幅跳水。
工商银行个人住房贷款增量较去年下跌，不到去年全年的14%。建行只有去年全年的18.5%，农行上半年个人住房贷款增量只有去年全年的17.6%，中国银行只有去年全年的10.9%，邮政银行只有去年全年的24.2%，交行只有去年的19.9%。
制图：城市财经；数据来源：各银行2022年半年报
同时还有多家股份制银行与城市银行的个人住房贷款增量为负数。
个人住房贷款增量为负，意味着：
第一，当下没有多少人愿意贷款买房了。
第二，当下很多银行的还款比贷款还多。
引发提前还贷潮上演的逻辑有二：
一方面，今年以来的国际环境更加复杂，再叠加国内疫情多点散发，经济增长存在较大不确定性，个人的工作与收入遭遇冲击，很多人对未来比较迷茫。
由此，一批有实力的中产阶层担心未来的收入可能会对还房贷产生影响，自己的房子未来可能会成为法拍房，所以趁现在手头还有些钱，提前还贷。
另一方面，存量贷款迟迟不降，老业主们不愿意吃这个哑巴亏，纷纷寻求利率更低的抵押贷或者经营贷。
银行为何迟迟不愿下降存量贷款利率？对当下的购房利率下调，是想通过降息的方式，引导大家购房。
不愿对存量房贷利率下调，是因为要保住利率。
当下的银行正面临着利润压缩的烦恼。
今年以来，整个房地产市场行情发生了巨大转变，没有多少人贷款买房，银行主要就是靠房贷赚取利润，特别是房贷。
本来想着通过降息，薄利多销，奈何依旧调不动市场的购房积极性。
与此同时，存款还在疯狂增加。
央行公布的最新数据显示，全国居民存款从去年7月的99.42万亿元，猛增到了今年7月末的113.28万亿元，1年大增了13.86万亿，增幅高达14.2%。而同期总存款只增长了10.5%。
这意味着银行的进账收入减少，支出给存款人的利息在增加，一减一增之间利润空间进一步压缩。
以宇宙第一大行工商银行来说，2021年工商银行的利息净收入是6906.8亿元，占营业收入的73.3%。
来源：工商银行2021年财报
受贷款利息三次下调、提前还贷潮和存量贷款不断增加影响，根据工商银行最新发布的2022半年报数据显示，平均付息率仍然上升了9个基点，存款总利息支出同比大涨了17%。
来源：工商银行2022上半年财报
所以才有了最近国有六大行和多家股份制银行下调存款利率的举动，目的在于保住自己的利润空间。
但在当前的大环境下，存量贷款利率不降，带来的负面作用其实更大。换个角度来说，如果下调存量贷款利率，最大的好处便是可以释放消费能力。
存量贷款不降，两年前买在利率高位的人，收入被房贷大量占据，根本无力消费，也无力再购房。
举个例子就很简单，假如你月薪2万，每个月房贷1.5万，只有5千可以用来维持家里的生活消费，哪还敢大手大脚地花钱。
如果存量贷款利率下调，每个月房贷降到1.2万，那你就有8000剩余，消费能力就大大提升。
在这方面，银行与地方城市其实存在着博弈，银行不想降存量贷款利率，但地方城市却希望下调，以便释放消费能力。
在银行迟迟不降的背景下，前文说到的6个城市，以鼓励房贷“商转公”的方式，打破了僵持的局面。
03 | 公积金成为突破口
公积金之所以成为这些城市变相下调存量贷款利率的突破口，很大原因在于，这些城市的公积金很多处在闲置状态。
以长春来说，根据长春市公积金管理中心披露的数据来看，其2021年公积金缴存总额1941.05亿元，当年提取1197.16亿元。
提取额度占缴存额度61.67%，还有超38%的额度没用。
再看洛阳，根据《洛阳市住房公积金2021年年度报告》显示，2021年洛阳公积金缴存总额724.75亿元，提取总额456.3亿元，还有37%的额度没有使用。
在长春、洛阳等六个城市鼓励存量房贷“商转公”之前，其实还有重庆、武汉、深圳、长沙、厦门、合肥、石家庄、乌鲁木齐、兰州、太原、郑州、福州、南昌、贵阳、昆明、乐山、大庆、泰安、无锡等部分城市，理论上也可以商转公。
但手续复杂，申请难度也较大。
长春、洛阳、普洱、防城港、南州、汉中现在开始鼓励，其实是明智之举。公积金本来就是购房的一种调剂方式，闲置本就是一种资源浪费。
推动存量房贷商转公，既盘活了闲置的公积金，还可以鼓励更多的人缴纳公积金，同时减轻存量房业主的还贷压力，释放消费力。
我们都知道，公积金的贷款利率比商业贷款低很多。以汉中来说，公积金贷款现执行5年内首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%。
若此前的商贷利率是6%，而且是首套房，成功转变为公积金贷款后，利率立刻下降至2.75%。
以贷款50万，等额本息30年计算，总利息可以立刻减少约25万，每月还款可以减少近千元。
当然，考虑到公积金额度毕竟有限，无法满足所有存量业主的商转公需求，要实现存量房贷利率普降，还得寄希望于商业银行，寄希望于银行的目光能够长远，以短期的利润换取市场的消费力，对大家都好。
否则，只能这样僵持着，拖着。