房地产金融化泡沫化势头 得到实质性扭转
9月23日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。
今年3月，银保监会主席郭树清曾指出“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，而在两年前银保监会曾表示“房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制”，银保监会对房地产的相关表述在措辞上已有了明显的变化。
“这是自2020年8月‘三道红线’以来，监管部门对房企在过去两年时间内持续‘降杠杆’行为的肯定。”提及银保监会对房地产的最新表述，植信投资研究院资深研究员马泓表示，此番表态，可能为年底适度扩大对房企融资便利提供了一些线索，房地产政策可能进一步释放维稳信号。
房地产调控政策可以转向了
在一位房地产业内人士看来，银保监会的表述意味着房地产调控到位，政策可以开始转向了，从之前是预防过热，转到预防过冷。“而事实也是政策早已转向，包括5年期以上LPR单独大幅调降即是政策转向的标志。”该人士如是说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，银保监会对房地产的最新表述定了一个很重要的基调，说明房地产在金融化泡沫化问题上得到了充分的暴露，对此也有了相应的解决措施进行强硬地应对。“体现了当前政策的有效性，有助于稳定市场预期。”
在介绍目前防范化解相关风险的工作进展时，银保监会相关部门负责人今天也指出，坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。
2020年，坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化等是银保监会当年防范化解金融风险的工作重点。当年8月，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
时间来到2021年，郭树清在3月的国新办新闻发布会上对房地产的表述是：房地产金融化泡沫化势头得到遏制，但他也认为，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。
今年3月2日，郭树清在国新办新闻发布会上介绍房地产相关问题时则表示：房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
彼时，贝壳研究院首席市场分析师许小乐曾对媒体分析称，相对2021年同期郭树清“房地产金融化泡沫化倾向比较强”等的说法，“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”的说法更温和、积极，这是对房地产金融降杠杆成果的肯定。
今年5月，银保监会党委在求是杂志上发表的《持之以恒防范化解重大金融风险》也指出，2017年召开第五次全国金融工作会议以来，我国防范化解金融风险取得重要成果。房地产泡沫化金融化势头得到根本性扭转。如今这一表述则为“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。
马泓称，国内房地产市场风险主要聚焦于房企，并非个人购房者。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。今年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释，近期有关部委和地方政府已经针对“保交楼”下了大功夫。
不过，总的来看，马泓认为，当前房地产开发企业资金总体状况仍然偏紧，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧等问题，为了推进房地产市场平稳有序健康发展，有必要对有条件的、资质相对优良的房企给予合理的资金支持。
全国首笔“保交楼”专项借款已发放
此次银保监会还通报了全国首笔政策银行专项借款到位的消息。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
但具体由哪个主体来承接这部分专项借款，这笔借款投向哪个项目等信息，资金如何退出，目前并未有详细披露。
业内人士看来，银保监会释放这一利好消息，主要目的或在于，要求专项借款尽快投放下去，推动复工复产和“保交楼”进度，稳定市场预期。
8月19日，住建部消息称，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
相关部门表示，专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
据悉，这笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续中国进出口银行或也会加入。
李宇嘉猜测，首笔“保交楼”专项借款承接主体应该是沈阳市地方国企或城投平台，这笔专项借款纳入地方债务统借统还，确保资金能够安全退出，并获得一定收益，所以专项借款所进入项目一定是资金能够平衡的比较优质的项目，或者跨项目能实现资金平衡。因为全国专项借款额度仅2000亿元，规模非常小，“救火资金”不能把自己烧着了，才能投入更多项目。
“对于不能盘活的项目，也就是存在资金硬缺口、项目已销售资金追不回来，可能会由国企或地方平台企业来代建，保证项目交付，压实地方政府与银行的主体责任，同时追究企业主体责任。”李宇嘉说。
银保监会相关部门负责人表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。
同时，配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。
但“保交楼”责任主体还是房企自身。马泓认为，今年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。但是当前房地产开发企业资金总体状况仍然偏紧，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧等问题，为推进房地产市场平稳有序健康发展，有必要对有条件的、资质相对优良的房企给予合理资金支持。
建行拟出资300亿设立住房租赁基金
9月23日晚间，建设银行公告称，公司拟出资设立住房租赁基金。基金募集规模为人民币300亿元，公司认缴人民币299.99亿元，资金来源为自有资金；子公司建信信托下属的全资子公司认缴0.01亿元。
该基金名称暂定为“建设银行住房租赁基金（有限合伙）”，目标定位及投向为： 通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给 ，探索租购并举的房地产发展新模式。
建设银行表示，此举是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展。
通过出资设立基金，建设银行将深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。
近日，该次投资已经获得中国银行保险监督管理委员会批准。建设银行表示，该基金设立尚需在有关部门办理必要的审批、备案、登记等手续。
地方政府隐性债务的增量风险已基本控制
银保监会相关部门负责人表示，五年来，金融系统会同地方党委政府和中央各部门，积极稳妥防范化解各类风险隐患。
“经过艰苦努力，重点领域风险由快速发散转为明显收敛，防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果。”上述负责人称。
多个重点领域风险被“精准拆弹”：
□金融违法违规行为受到严厉惩治。依法处置安邦集团、华信集团等严重违法违规企业，完成接管包商银行和“明天系”6家保险信托机构。非法集资案件数量、涉案金额、涉案人数连续3年下降。
2017年以来，监管部门累计处罚银行保险机构1.87万家次，罚没合计140.37亿元，超过之前十几年行政处罚总和。
在2022年上半年，银保监会共实施行政处罚4077件，处罚责任人员3157人次，罚没金额合计12.57亿元。
□地方政府隐性债务风险得到稳妥处置。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。
□部分大中型企业债务风险平稳化解。渤海钢铁、海航集团、东北特钢、北大方正等一批债务金额巨大、涉及面广的大型企业债务风险事件得到平稳处置。
截至今年8月末，市场化法治化债转股落地金额约2万亿元。
□金融杠杆率明显下降。金融资产盲目扩张、脱实向虚得到有效遏制。2017年以来，银行业总资产年均增速8.2%，不及2009年至2016年资产年均增速的一半。金融体系内部空转的资产占比大幅度下降。
□银行业不良资产认定和处置大步推进。2017年至2022年7月末累计处置不良资产13.5万亿元，超过之前12年处置额总和。
□影子银行风险持续收敛。截至今年上半年末，高风险的类信贷影子银行规模较历史峰值压降约29万亿元，蕴含巨大隐患的保本理财退出市场，同业理财较峰值压降99%，同业投资和非标融资大幅减少。
“国际金融界评价中国成功避免了一场金融危机。”银保监会相关部门负责人说。
银保监支持实体经济方面采取了4个方面措施
今年以来，银保监会统筹支持疫情防控和经济社会发展金融服务，引导银行保险机构加大金融服务力度，推动增加有效投资和消费，全力支持实体经济，稳住宏观经济大盘。
一是重点领域金融服务持续优化。
强化国家重大战略金融服务，不断加大对制造业、科创企业的信贷投放力度，拓展科技保险服务，助力经济转型升级。8月末，制造业贷款余额同比增长20.5%。大力支持基础设施和重大项目建设。1-8月，基础设施建设贷款新增2.95万亿元，其中政策性开发性银行和大型银行基础设施建设贷款增长加快，新增2.32万亿元。大力发展绿色金融，支持能源资源保供稳价。二季度末，21家主要银行绿色信贷余额18.6万亿元，较年初增长超过20%。积极发挥短期险服务稳外贸的独特作用。1-8月，出口信保公司短期险承保金额同比增长14.7%，有力支持稳外贸。
二是政策性开发性金融工具投资带动作用明显。
根据国务院常务会议安排，银保监会第一时间批复政策性银行设立基金公司，规范运作，实现支持重大项目建设的政策目标；督促政策性银行迅速组建工作专班，重点投向中央财经委员会第十一次会议明确的五大基础设施重点领域、重大科技创新、职业教育等领域。前期已经落实到项目的政策性开发性金融工具投放金额3000亿元，支持投资项目900多个，项目计划总投资超过3万亿元，投资撬动作用比较明显。
三是薄弱环节金融支持不断增强。
明确小微企业金融服务监管要求，强化分类考核督促，持续提升小微企业金融服务覆盖面和可得性。引导银行机构进一步落实好延期还本付息政策，主动跟进了解中小微企业、个体工商户和货车司机等的融资需求，对于符合条件的，及时提供延期还本付息、续贷等服务，努力做到“应延尽延”，切实缓解企业流动性困难。今年以来，已为中小微企业和个体工商户、货车司机办理延期还本付息金额超过4万亿元。
四是做好对困难行业企业的帮扶支持。
对于受疫情影响较大的住宿、餐饮、零售、文化、旅游、交通运输等行业，引导银行机构及时满足相关行业企业的合理融资需求，努力实现相关贷款余额持续稳步增长。鼓励银行机构适当提高相关行业的不良贷款容忍度，幅度不超过3个百分点。与此同时，推动保险公司进一步提高营业中断险、财产损失险、雇主责任险、货物运输险等业务覆盖面，丰富企业风险分散渠道。积极为我国民航机队提供全面风险保障服务，及时对“3·21”东航MU5735航空器飞行事故等进行赔偿，支持民航企业平稳运营。在疫情较为严重的地区，鼓励保险公司适当延期收取保费或延长保单到期日。
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来源：每日经济新闻、中国房地产报、财联社等。
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