谈分化,我们可能只会关注价格的分化;忽视了流通性的分化,而2022年开始东莞楼市不止有价格分化,还新增流通性分化。

货币供应量(M2)*流通速度(新增房贷)=房价*房产供应量(土拍和二手房),在该公式之下,房价的变化又会如何呢?

这就需要用经济学的“不可能三角理论”解释,就是你所买的东莞房产不可能同时具备“低风险、高回报、高流通性”;其中流通性将会成为关键指标。

对此,房叔重点分析东莞麻涌镇的楼市为例,解释房价的流通性危机。

以麻涌为例;某东岸系列(及周边楼盘)的二手盘供应量和价格足以把麻涌房价稳稳往2019年回撤。

某东岸很多二手房源挂牌价1.7万+/平,这对于现在麻涌新房市场动辄2万+/平的情况,不止造成流通性的大幅降低,还有价格差的备选。

熟悉麻涌楼市的朋友,大概可以知道从2016年至今,麻涌新房供应量太大了。现在它们都将变为存量二手房,而后续麻涌土拍还会继续,加上大环境不一样,人口预期减少等;未来你持有的麻涌的房产又卖给谁呢?谁来买呢?

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麻涌控规截图-黄色为住宅用地

这就是“不可能三角理论”关于房产流通性问题的最大潜在风险,同样在麻涌区域内,类似的户型和楼层,你想卖1.7万/平,就会有人想卖1.65万/平;加上接盘的群体在缩小,你只能陷入挂牌价的“内卷”或者出租,而出租的租金并不能覆盖你的资金成本,按租售比基本就是亏钱了。

因此,东莞部分区域的“有价无市”将会成为现实,想要变现的可能性大大降低了。

我们可以从东莞各镇街情况来对比,还有哪些区域类似麻涌镇的楼市;符合如下指标:存量二手房大、新房供应不断增加、非核心位置等,这对于在当下买对房子至关重要。

最后,千万别想幻想房价游戏会就此结束。毕竟,房地产作为经济周期之母,它的稳定性是至关重要的,背后牵涉的金融抵押就不允许房价大幅下跌。

流通性分化不止区域之间发生,还有在不同户型面积之间发生,例如非核心位置和非豪宅定位的大面积户型,也将面临流通性危机。

以茶山楼市为例,2021年底交房的某府,还有四房户型在售;例如约127平的四房和约131平四房;你想想看,这都没超过143平面积数,竟然都迟迟卖不完。

这对纯大面积户型的某湾,面临的销售的压力可想而知;虽然降价可以短暂解决销售问题,但是未来流通性的问题谁来解决,买家自己吗?

东莞每个镇街都有自己单价和总价的水平线,现在新房大户型不止备案价高,还总价高,双重门槛,势必导致其在新房市场的承接力弱。

对于想在镇里买大户型的群体,可能你是为了改善居住,没有想着增值和流通性问题;你看到后可以忽略哈。

例如你在茶山买了一套143平的四房,总价门槛可能超过很多镇街,未来你想转手的时候,潜在买家可以选择的房源太多,尤其抱着投资需求的买家,大概率不会选择它;并且可能会面临同一个楼盘,二手房市场大面积的单价低于其他面积的单价。

高总价的房源不是每个人都买得起或供得起!

所以,户型面积数的流通性问题对于购房者在选择一个区域楼盘户型面积时,是一个重要的考虑因素;它将决定你的家庭资产变化。

综上所述,2022年东莞买房不要只看房价分化,还要看流通性分化了。