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福州, 二环外新盘, 要触及4万天花板, 莫不是疯了!

许阳讲体育

2022-09-25 00:34河北

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建发玺云,是建发继缦云之后的又一力作。

颇有长江后浪推前浪之感,引来不少注目。

一来,福州改善房产品不多,但购买力不减;

二来,人们对建发品牌的信赖度有增无减。

在福州楼市整体向下的大背景下,缦云还能在短短的两个月时间内,走完近8成的去化率。

如今,缦云眼看木已成舟,建发玺云便拾起了接力棒,准备向更高点冲刺。

无论户型还是价格,都不免令吃瓜群众感到震惊。

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缦云主打148和168两款户型,开盘价3万6,套均500-600万,凭实力为奥体树立了炒发之威。

在开盘之初就已经遭受到了各方吐槽,同时也包括本人在内。

五六百万买哪里不好,在金山叠墅都能大胆挑,为何偏偏选中二环外发展趋近饱和的奥体板块呢?

几经探讨下来,我想合理的解释应该是赢在了福州首个“垂直森林住宅”上。

一梯一户的板状结构不说,前后还赠送两个空中花园露台,零公摊设计,户型设计无可挑剔。

秉着对新式住宅的向往以及对建发品牌的信赖,于是乎,改善力量选择了进场。

但最大的赌性也在于此,因为据我所知,第四代住宅在国内至今尚未有成功的典范,还未正式铺开。

包括防水、防蚊防虫、防止植物根系破坏、建筑物承载能力等等,都尚未有最终的合理论证。

倘若该模式最终走赢,那么缦云便开创了福州新式住宅的先河,楼盘价值倍增,为品牌加分。

倘若最终该模式被证明是失败的,弊病丛生,不可行的,那选择缦云便是高位接盘,再难脱手。

所以,必须理性看待一点:缦云的高去化有其品牌作用下的必然性,更有其新式创新下的偶然性。

目光再回到建发玺云上来。

相比缦云户型定位更高,包括150、179、210三款大平层。

即便同样3万6的定价,套均也得540万起步。

只是别忘了,玺云的销售指导价就已经3万5了。

按照5K精装加价来算,开盘价恐得触及4万边界。

虽未领证,但开盘价绝对在缦云之上,套均要600-800万,不仅叠拼,在金山联排都够买了。

无论户型还是价格,都足以秒杀东二环的绝大多数新盘,其野心和欲望都远在建发缦云之上。

要说,缦云的高去化有新式理念的成功助力。

那么,玺云高标准高定价的底气,又从何而来呢?

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缦云楼面价15989元/m,开盘价3万6;

玺云22205元/m,开盘价4万(预计)。

出于“保利润”目的,4万左右定价基本跑不掉。

你可以说开发商贪得无厌,可谁叫购房者要前仆后继去接盘呢,你不接盘他再贪又能如何?

你也可以说高地价是元凶,可若无人高价接盘,深陷去化窘境的开发商,又岂愿高价拿地呢?

住房用地是生产要素,而住房是土地的产出物,因此住房的需求变化是影响土地价格的主要因素。

接盘侠才是高定价的元凶,而高地价只是帮凶。

试想一下,假定缦云3万6是滞销而非热销,试问玺云还敢高定价吗?

至于广告当中一直宣称的“490亩绿轴地块”“金山核心居所”等等,在我看来,真的只是一个笑话。

项目距离5号线将近1公里,勉强称得上是地铁房。

距离万达和省立医院南院也都在1公里开外,爱琴海、红星美凯龙就更远了。

此外,金山万科里、进三小、八期中学虽近在咫尺,但这些基础配套,与豪宅又有何干呢?

论核心,能比得过东二环、五里亭、三叉街吗,可定价却能吊打绝大多数楼盘,跟桂语映月比肩。

缦云有“垂直森林住宅”加码,大东海天樾也有人工湖加持,虽然小,但至少有豪宅该有的资源。

而玺云除了建发这面响当当的招牌,以及满嘴的中式豪宅措辞,客观来说真的啥资源也没有。

有别于同板块的紫金九号、建发和玺、大东海天樾的是,玺云是精装他们是毛坯。

参考他们3万3左右的毛坯价,即便加上5K精装修成本,也不应该超过3万8。

更何况这5K的精装标价,实际成本是否有超过3K呢,这里面又要两千左右的溢价。

换言之,玺云合理定价应该不超过3万6,而不是预期的4万,暴利在如今的市场下真的不敢想象。

总之,开发商疯不疯我不知道,但真要以4万单价进场的改善力量,那绝对是疯了, 你认为呢?

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