北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家娃是朝阳户口，目前在朝阳就读幼儿园上小班。打算让娃在海淀上小学（2024年入学），我们对学校没太大要求，不要太差就行。我们在朝阳有一套五六十平96年老房，估值400万。有首套资格，想卖了再买海淀一套，首付可承担450，能承受七八百万的房子。请问选择哪里的小区既能保值升值，又能改善，还能让娃上学？
章哥：
1.既能升值又能改善，还让娃上学，听着挺乐观的。但理想很丰满，现实或许挺骨感的。
2.7/800万，听着不少，但怎么算改善啊？
得比现在的60平大吧，那就7/80平的小两居吧，再大了不好买到。然后房龄20年之内吧，比96年的新点儿。再去掉什么朝向和楼层有硬伤的，那估计全海淀顶多能有个几十套挂牌儿的，买到的难度大。而且估计是以五环外回迁房和保障房为主，商品房不会多，不太好算改善吧？
3.保值升值，除了中介估计没人敢保证，但他们的保证敢信吗？
海淀的学区房已经涨了两年多了，正是溢价高的时候，对应的就是2023-2025的入学高峰期。这两年大概率房价能坚挺，家长们都是不得已的抢房。但过了高峰期说不好，看政策和供需关系了。反正北京的入学孩子是从明年的17万降到了2026的10万。海淀还有些个政策要强化，比如校额到校什么的，很难预测效果，我不敢。所以这期望值高了点儿，我也经常梦想躺着发财，但醒了之后就知道不容易。
4.另外这学区房不是随便买的，不是到了海淀买套房就能让孩子学习好。今年海淀考不上高中的至少3000多，考不上好高中的更是1万多，比朝阳要残酷得多。
看看今年的中考成绩吧，看完了或许也就没这么乐观了。讲个数吧，今年中考总分660，海淀655分以上的有517人，是其他区总和的两倍，这还是在朝阳有可能放水的情况下。在海淀，今年560分以下的基本无缘高中，甚至600以下就悬了，而朝阳是500左右。
5.不多说了，不是故意的打击你们，但最好放平心态，别太乐观。你们孩子入学的年份仍然是高峰期，海淀牛娃们的竞争会相当激烈。
今年中考对应2007年京籍出生人口7万，而2024年对应2018年的京籍是14万以上，想想中考时的情况吧，做好准备，2023和2024两届必定是红海，海淀虎妈们都摩拳擦掌的等着迎接内卷呢。放平心态，适当取舍，制定个比较实际的需求目标吧。
仅供参考。
二
Q:
孩子24年上小学，双胞胎，现住朝阳区金星园，房本17630之前，对口小学朝师附小，初中人朝，本来计划在朝阳读完小学初中后中考移民东城，但最近有点动心安交平房占坑，预算300内，但是那样的话需要每日往返接送。
另外就是安交片区小学四所都挺好，初中如果派到最差的初中，跟目前的人朝比不知道哪个更好点。如果考虑方便接送的话就需要卖掉金星园换一个安交或者和平里附近的三居。可是那附近的三居价格实在比较高。不知道可否提供一些建议
章哥：
1.2024届的，中考移民无所谓啊，凭成绩考高中就看本事了。小升初跨区转学是肯定没谱儿的，现在的东城就已经是盲盒模式了，2024届那么多孩子，那就得加个更字呗。这派位没谱儿，至少到现在是没人能研究出规律的，一切看运气。所以可以直接去东城幼升小，要么就中考移民。
2.如果是拿人朝现在的成绩来说，那到了东城也是头部校。朝阳的教育进步很快，像这几个头部校跟东城没区别，甚至更胜一筹。人朝怎么说也是对应五中、汇文这个级别的，很牛了。
但这有个前提，就是孩子的天资在中等以上，那在朝阳才合适。如果是中等或普通的孩子，常规建议就东城吧，毕竟到中考时可选择的学校相对多些，资源比朝阳均衡太多了。
3.反正要是我家的话就不折腾了，既然有了确定性的优质校就没必要到东城去赌，万一输了呢？怕孩子成绩一般的话加强辅导不就得了吗，朝阳的氛围这几年越来越好，犯不上折腾了。剩下置换的这几十万成本给孩子补课都差不多了，我觉得这么置换意义不大。
仅供参考。
三
Q:
我是宁夏人，儿子刚拿到北京户口，和女友在西城区工作，合着买房合适吗？现在我们能拿出150万做首付，月供能在1万左右。单独买房合适吗？想要的是个两居室，离西城区上班不远交通方便的地方。如果合着买的话那月供大概能1.5万。
章哥：
1.是否合着买房，这得自己判断是否合适，外人不好建议。
2.不过如果以150万的话，不太容易买在离西城近的地方。
因为二手房如果减去税费，也就是300万多点儿吧。能买到房子，但都是很老的公房小区了，俗称老破小的，丰台和石景山都差不多。如果是合着买，那假定也出150的话，首付就是300万，如果贷满300万的话比1.5万月供多点儿就行，那就是买到500多接近600万的房，这选择余地就大多了。无论丰台还是石景山都能买到还不错的，这价位也是北京的中位数，大多数家庭的选择。
3.所以如果从居住角度来说，那最好合着买，否则买不到什么合适的。如果都有首房首贷的资格就婚后买吧，在出资比例一致的情况下各50%的份额，不一致的话再约定产权比例。
仅供参考。
四
Q:
外地人，在北京三套房产，但都很鸡肋。
一套最早的劲松老破小45平价值280万，2003年买的升值明显落后大盘。一套朝青商铺之前做生意的，现在空置，更是几乎没升值不到300万吧。最后一套是房山六环的200万左右，2016年买的还是没升值，一点儿都没涨。
所以现在我很纠结，这三套房到底是都清理了还是怎样处置。没有学区房的需求，只是想自住的同时能保值升值。
章哥：
1.劲松2003年买的，那会儿也就20万多点儿吧。是涨de2慢点儿略有落后，但这怎么都值了。板块的原因，周边都差不太多，也算不上吃亏。
朝青商铺，那这没法说什么，全北京的商铺没什么升值好的，早就不是一铺养三代的时候了。为什么空置啊？是租不出去还是不想租啊？如果能租出去，租金应该还说的过去吧。所以图租金就留着，图升值就卖了吧。但不一定好卖，这三年来大量的商铺空置，都不太好出手。
房山六环，我猜不着是哪个，2016年买的不涨，没地铁呗，只能是站岗。这种房就自住合适，其他的期望值就甭太高了，做不到。
2.这我也说不好应该怎样，反正如果是我的话首先处理商铺，然后再看劲松的老破小。既然是2016年买的房山，那说明有工居证是吧？那就卖掉老破小，两套合在一起换成朝阳房龄较新的，自住或出租都行。房山的就留着自住吧，新房卖了肉疼吧？或者说有自住的需求就留着，不自住的话也卖了置换吧，留着没什么意义。
3.总之，商铺不建议留，如有自住需求就留房山，没有的话干脆三套都卖掉置换。
仅供参考。
五
Q:
北京郊区集体户，目前在河北居住，老大在河北读小学，24年升初中，老二23年上小学，想在北京买房子给孩子上学。
家里财力有限，首付300以内，全款500以内，最好是450以内，400以内更好，总之越低越好。
开始看了朝阳，想买个九年一贯的，两个孩子方便，价格相对便宜。后来看了中考成绩考虑高中升学率，怕孩子在朝阳考不上好一点的高中，东城普高率高，高中整体水平比朝阳好，所以又开始考虑东城，（海淀不考虑，西城买不起）想着给孩子教育能更好一点，下限能高一点。父母读书成绩都好，也有时间辅导，但是孩子很佛系，资质也一般般，中等水平。
最好是两居室，小一些都能接受，不行的话一室一厅也可以，能凑合住就行，不敢对居住体验有太高要求。
想咨询一下您的意见，
1，我这种情况，买朝阳合适还是东城合适？
2，东城我们只看到天永有便宜点的，您有没有小区推荐？别的学区的相对便宜点的有没有，比如龙体这类的，有个中介跟我说和平里也有可是我在贝壳上并没看到。
还有就是会不会出现我两个孩子被分到两个离着挺远的学校，我自己送不过来的这种
3，朝阳我们之前考虑买平乐园，或者人朝或清朝对应的房子，前两天看有文章说多校址，后买芍药居房的被分到新校区之类的，现在也有这样的担心。如果买朝阳您有何推荐？
4，另外我有个疑惑，如果我们在东城买了天永的占坑，运气不好去了最差的初中，能有多差呢？怕孩子青春期学习环境不好会学坏。
5，其实还有一个问题，很多老房子还是七八十年代的，这种会不会有安全隐患，或者将来会不会有什么相关风险。
章哥：
1.真要是确定为普娃的话那就东城呗，要不然在朝阳压力更大。朝阳就这么几个好高中，分数也不低，普娃不占什么优势，考不到前30%的话很难进入不错的高中。
2.东城是真派位，不敢推荐，都是碰运气。
天永也一般不会出区，买哪个小区都差不多。龙体有相对便宜的，比如幸福楼光明楼一带的，但多数都不好贷款了。其他的东崇前有，兴隆都市馨园，400万能买到占坑儿房，就是面积很小，2/30平的开间，不太适合家庭居住。和平里，这我不知道，估计是有硬伤的，比如地下室一类，要不然一般没这么总价低的。如果没硬伤的话不好抢到，基本都是全款当场付钱的，大概率不能贷款。
3.朝阳，那就买清朝的吧，相对稳妥点儿。
人朝说不好，本来孩子就多，明年肯定更多，肯定还是派位。就算小学进入了，中学未必学位够，指不定什么政策呢。其他的就是陈分，南湖东园二区或利泽西园，500之内都能买到。也有多校的可能，但望京的整体资源算是很不错的。再有的也可以看80中管庄或陈经纶保利，排名赶不上前面几个也不差。房子没溢价，入学相对稳妥，保值也不错。
4.天永，最差的初中，以五十分（92）来说，初中的成绩不知道，但高中录取线一般都是几乎最后，放到其他的区也是最后。那也就是跟其他区的普通校没什么太大区别，看孩子的天分和努力了。当然也有考高分的，只是不太多而已。这看看校额到校的人数就知道了，不算多吧。学坏不至于，现在不是以前了。
这会儿的初中只是竞争大，想拔尖儿不容易，但学坏更难，没那个环境。甭说东城了，就是郊区的学校老师也都看得紧着呢，所以顶多是成绩普通，但想学坏都没什么机会。除非是家长彻底放纵，那都坏不到哪儿去，跟我们小时候完全不一样了。
5.老房没什么隐患，基本都加固了。劣势就是流动性弱点儿，出手的时候相对挂牌期长。如果过了年限的得看银行政策，过了高峰期之后有可能更不太好卖。其他的没什么。
仅供参考。
六
Q:
想咨询国际友谊花园北向一居，之前看您说这个小区不太保值，现在均价已经和周围老房子差不多，是否可以入呢？
章哥：
1.这是想抄底啊，我不好说，每个时期都有抄底的，只不过赢的不多，别后来人又抄了底的不少。
2.反正这种产品的现状就这样，优劣势都明显。现在的物业费不低，品质维护也就还行。这种产品就是时间长了不好说，户数少，在物业赚钱少的时候就更不好说了。北向算硬伤，最好成绩也就是不落后吧，流动性弱点儿，出手和出租都不占便宜。如果确定是自住就买吧，只是从投资角度不太建议。
3.朝阳的这种老公寓太多太多了，价格可以拿周边老破小做参照，但甭说差不多的，低于老破小的有的是，低过一半的都有。全都是70年大产权，大部分还都品质保持不错，居住体验好，都是曾经的豪宅，就是现在不太受追捧。反正商品价格是供需关系决定的，我也不知道过几年是否会逆袭。赌一把试试吧，估计最好成绩是不输。
帮不上忙。
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