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逃不脱的宿命,东莞楼市必有一劫!

搂着房本睡的香

2022-09-24 11:35云南

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来源:广东米宅 推荐关注!

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晚上七八点钟,我们结束调研,踏上回酒店的归程。

当汽车行驶在太安路上,我望着近处灯火璀璨的万科中心,竟一时恍惚,彷佛身处广州。

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东莞,还是有那么几处,看着像个千万人口城市的样子。

都说东莞是三线城市的城建,这样形容其实不太贴切。

东莞的城建,不是三线城市,是攒全了一线、二线,三线,县城和村镇所有城建的样本。

当然,如一线城市那样繁华的地方很少。当然,所处可见的都是如同老家县城般的城市面貌。

东莞独特的镇街经济,造成了在城建上很难集中力量干大事,也就很难有统一的规划与建设。

镇与镇,街与街这么多年全靠单打独斗,自己经济自己搞,自己地盘自己造。

单打独斗的结果,就是造成了差距巨大的城建面貌。

城建是经济的门脸,差距巨大的城建面貌,赤裸裸地显示着东莞这座城市内部的贫富不均。

东莞各个镇街,贫富差距巨大。

如经济最强的长安镇,2021年GDP880.7亿,是最穷的望牛墩的8倍多。

如经济第二强的虎门镇,2021年的GDP,抵得上两个表现平平的大岭山。

强镇与弱镇拉开的鸿沟,再用几十年都无法填平。

镇街经济上的巨大差距,在房价上却没有明显的映射和体现。

经济强镇虎门镇,房价3.2万/㎡,经济仅是虎门三分之一的万江,房价3.5万/㎡。

经济排名第六的厚街镇 ,房价3万/㎡,经济处于落后梯队的道滘2.8万/㎡,与厚街仅差2000元/㎡。

经济贫富不均,房价平均主义,这就是东莞楼市的怪异之处。

它不同镇街的房价表现,与经济实力产生了背离。

这座城市的人们万万没想到,东莞在房价上,率先实现了共同富裕。

2

东莞的房价之所以如此的平均,主要在于2020年疫情之后的那波暴涨。
那波暴涨,有涨无跌。
管它什么区域和板块,房价统统坐上了火箭,蹭蹭地往上窜。
那真是东莞楼市烈火烹油鲜花锦簇的一年。东莞房价的涨幅,让天津和郑州的人看了,只能流下羡慕的泪水。
城市整体房价25541元/㎡,一年涨幅29%,超过深圳,冠绝全国。
6大片区齐上涨——
中心城区上涨27%,大松山湖片区上涨17%。
滨海片区上涨27%,水乡片区上涨10%。
东部产业园片区上涨16%,东南临深片区上涨4%。

33个镇街,涨幅超过50%的有4个,涨幅30%-50%的有9个,涨幅15-30%的有14个,涨幅15%以内的有6个。
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2020年东莞的暴涨,是脱离东莞城市基本面的暴涨。
有些并不出色的镇街,获得了与经济实力并不匹配的房价涨幅。
如黄江,经济处于中等,因为临深,因为出现地王,2020年房价暴涨46%。
如清溪,作为深圳的后花园,2020年房价暴涨23%。
因为大量爱搞钱的深圳客的涌入,被爆炒的区域,被急速拉升的区域,与深圳客的爱好有关,与深圳客的投资习惯有关,请恐慌入场的情绪有关。
躁动的情绪,恐慌的入场,在极短时间内抬高了城市均价,填平了东莞房价的沟壑。

3

因为2020年的情绪性投机炒房,因为短期的供不应求,造成房价的上涨。
这样的房价上涨,对于有些板块来说,是不真实的,是暂时的。
所以在2021年东莞2月出台2.27新政,8月出台8.2新政,10月出台二手房指导价,锁死了市场的流动性。东莞的楼市就进入了深度的回调期。
潮水褪去,部分涨价高的区域在去年一年开始逐渐回落。
如凤岗镇,房价同比回调17%,黄江镇,房价同比回调4%,厚街镇,房价同比回调4%。
即使如南城、松山湖核心区的二手房,前期冲的高的小区,房价也出现了部分回调。
如松山湖南部的紫檀山,最高时冲到5万+,今年3月成交出现4.8万/㎡。
如南城的万科金域华府,在5万+的均价死扛中,出现了4.3-4.4万的笋盘。
从去年上半年,到今天3月,东莞已经回调了将近一年之间。
一年时间,撇去了一些泡沫,但撇的还不够,买房人与卖房人还在相互的博弈中胶着。
本来,东莞还能继续回调,本来,市场还在逐渐回归平淡。
4月28日,东莞松绑了楼市政策,恢复个税购房,认社保又认个税。
5月14日,东莞住建局深夜出台“莞七条”,针对二孩三孩家庭放松限购,增值税5年改2年。


东莞的楼市政策变动,给东莞楼市的回调画上了休止符。
休息完毕,体力充足的东莞楼市,又将活蹦乱跳,爬起来,又成一条好汉。

4

接下来的一两年,东莞楼市将会进入新周期。
这轮新周期的逻辑和之前不太一样,不会像上一轮那样有大量的深圳客的参与。
毕竟上轮冲进来的深圳客,有不少还套在临深的片区尚未爬出坑。 所以,在东莞这轮楼市周期里,不会出现普涨,不会出现没有产业和经济支撑的临深片区的暴击。
这轮楼市周期,所遵循的逻辑是,在回暖中实现经济实力与房价的匹配。
随后的一年,看到这样的楼市表现请不要惊讶——
1. 高价值的区域,如松山湖、中心城区、长安等强镇区,已经回调的房价会重新涨回去。
2. 东南临深片区,如塘厦、凤岗、黄江的房价可能进一步回调。
3. 水乡片区,如麻涌、洪梅等镇,成交依然低迷。
4. 东莞楼市出现个别房价冲破10万的案例。
毕竟,未来两年,是挽救经济的大放水周期,毕竟,未来两年,是挽救房地产的松绑周期。
没有阻挡没有限制的楼市,一定会有如水的资金涌进来,把具有稀缺性的房产价格推上去。
基于这样的认知,请想购入东莞房产的朋友做好资产配置。
只关注滨海片区、松山湖和中心城区这三个,放弃水乡、东部产业区和东南临深区。
重点考虑以上三个关注区域的品质盘、具有稀缺资源的盘,具有改善属性的盘。
提前布局,抓紧入场,做好准备,迎来楼市新一轮的震荡。
本文完。

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