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各地救市政策频出,为什么都不谈降房价?

楼市政策解析

2022-09-24 09:05广西

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商品房作为商品,价格应该随行就市;商品房作为投资品,有涨有跌也是平常。

再说,房价降得足够低的,自然会迎来反弹,干嘛不由着它跌够呢?

不少行业外人士都会有上面的疑惑。但只要深入了解中国房地产行业的现状,就会明白房价不跌的原因。

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全国上下达成救市的共识

全国房地产总值大约为450万亿,差不多是GDP(114万亿)的4倍,是股市总市值(84万亿)的5倍,是,是一个十分庞大的盘子。

相比起来,

个人住房贷款余额(38万亿)只有它的8%——这些房子都是自有资金,总体没加什么杠杆。

全国财政收入(20万亿)只有它的4.5%——楼市可以影响财政收入,财政基本上没办法左右房价高低。

全国社保基金余额(4.8万亿)只有它的1%——投入股市还勉强拉一下指数,投入楼市基本上泡都不冒一下。

房地产是支柱产业、实体经济

股市大约有4500只股票,每只股票的前十大股东通常都会持股1%以上,最大股东的持股比例通常在10%以上。

全国有660个城市,每个城市的房地产持有人都极其分散,持有数十套上百套已经令人咂舌了,任何一个城市的持房比例最高的人都不会超过0.01%。

这些持有房产的人,大都是本本分分的本地居民,外地人少,炒房客更少。

假如你把一个城市的房地产比作一只股票,这只巨无霸的股票,股东人数极多,持股极其分散,没有庄家,大都是自有资金(92%),股价完全无法炒作。

事实上,不管房价涨还是跌,99%的房产持有人都不会卖出。他们是沉默的大多数,是楼市稳定的基石。

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持有房产的人,是中国社会稳定的基石

大幅降房价,会带来很多麻烦。

一是买房的人少了。原本天天喊着降价的那些人,反而不买房了。因为这些人对房价十分敏感,生怕买了之后再跌,哪怕跌一丁点儿他们都受不了。

二是影响新房的销售。二手房房东了不得下架房源,可开发商不能不卖啊,贷款利息天天涨呢,所以负责任的开发商就算亏本也要降价卖,偏偏还卖不动。

三是楼盘大量烂尾。不负责任的开发商,一看降价都卖不动,还不如不降价了,索性躺平,等着地方政府来收拾残局吧。

春来万物发,秋至草木黄

四是土地卖不动。开发商没有回笼资金,对后市不看好,就会减少土地储备,导致地方政府花钱拆迁和辛辛苦苦四通一平的土地流拍。

五是建筑业停工。开发商不开工新项目,在建的项目没钱付工程款,会导致建筑业上到设计师,下到钢筋工,工资都受到影响。

六是银行的钱贷不出去了。开发商的项目融资贷款减少,个人住房按揭贷款减少,甚至装修贷和消费贷也会减少。连锁反应,理财利率节节下降。

土地出让是地方财政的重要来源

以上这些,不是纸上谈兵的推理,而是在2008年和2015年真实发生过的。

有了这些前车之鉴,无论是中央还是地方,乃至开发商,都不敢轻易大幅降房价。

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