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无锡这个片区,一路之隔,价差超3000元/㎡,为什么?

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2022-09-23 17:10江苏

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近期,悦尚奥莱的开业,吸引了不少无锡人的关注。 不夸张地说: 感觉全无锡的人都来这里过周末了。

奥莱所在的惠山天一新城板块,也更是被中介和销售炒得热火朝天。

天一新城板块具体如何呢?

先说结论:去化周期较低,教育资源丰富,新增配套较多,是无锡性价比较高的居住片区。

我们用数据来说话。

据克而瑞数据统计显示,2022年8月,天一新城板块商品住宅库存为8.8万㎡,8月份去化周期为10.3个月,处于健康的水准,远低于无锡市区平均19.4个月。

整体来看,在房地产市场下行期,天一新城板块近一年库存量呈现下降趋势。

再来看看天一新城板块近年来房价的发展变化。

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随着美的、万科、碧桂园等品牌房企的入驻,天一新城板块的房价也呈不断上涨趋势,2022年成交均价已破2万元/㎡。

当然,这离不开板块内各项配套的发展完善。

商业:除了星光天地、缤悦湾底部商业、太平洋城中城商业体等小型商业以外,悦尚奥莱算是集合了购物、休闲、餐饮等多个功能于一体。未来还将有4.2万方的碧桂园自持小型商业综合体。

交通:地铁1号线以及4号线,凤翔快速路等,大大缩短了通达全城的时间,为天一新城的交通提供了便利。

教育:随着多个品牌房企的入驻,板块内人居氛围越来越浓厚,教育资源也在不断丰富,除现有的天一实验小学、天一第三实验小学、南京师范大学惠山实验中学外,板块内还将新增省锡中西漳实验学校。

幼儿园→

小学&中学↓

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除此以外,西漳公园、欢乐水世界、在建中的惠山区妇幼保健医院也是天一新城板块的重磅配套。

在建中的妇幼保健医院,将按国家二级医院建设标准进行建设,预计将于2023年建成使用。

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借着悦尚奥莱的热度,小编去探访了位于天一新城板块的樟湾国际。

之所以关注这个盘,是因为它比周边其他楼盘,都要贵。

周边新房:

万科臻境,均价23000-25000元/㎡;

美的云樾,均价23500元/㎡;

碧桂园都荟,均价21000元/㎡;

相比较,樟湾国际贵出超3000元/㎡,这个价格一下子与周边新盘拉开了相当距离。

再看看周边二手房,据贝壳信息显示:

万科天一新著挂牌均价21337元/㎡;

万科天一玖著挂牌均价22650元/㎡;

太平洋城中城挂牌均价18887元/㎡。

与二手房比,樟湾国际算是足足贵出了一套首付。

为什么樟湾国际价格如此高调?我们不妨探寻原因。

前世:2021年4月29日,无锡首批集中供地,万科以16000元/㎡成交楼面价+21400㎡自持面积 竞得西漳站区8号地块,溢价率18.51%。

今生:2022年3月,公示显示:2-3、6-9、11-14、16-24#楼,涉及房源1185套,备案均价28810元/㎡,基本装修价格2000元/㎡。也就是说,算上装修价格,备案价超3万元/㎡。

樟湾国际的地理位置具备竞争力。

西漳公园南边,地铁1号线西漳站西北侧,周边教育资源丰富、周边小区较多,人居氛围浓厚。

可以说,上面提到的天一新城板块的重磅商业几乎都集中在樟湾国际周围。

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交通

从市中心三阳广场出发,乘坐地铁1号线,约15分钟抵达西漳站,出地铁后马路斜对面就是樟湾国际。

站在樟湾国际围挡边,与地铁西漳站来了个合影,可以清晰直观地了解两者之间的距离。

当然,方便便捷的同时地铁的噪音也不可避免。

除了地铁,公交路线也可以直达市中心。

位于樟湾国际北门的公交站台,有29、79路。

樟湾国际南门的公交站台,有607、507、25路。

价格体现了产品的精细和品牌价值。

据工作人员介绍,目前在售18层的带装修小高层,2梯2户,2#、8#、11#建面约132㎡、140㎡、168㎡,均价27000-27500元/㎡,其中168㎡一共30套;在售27层的带装修高层房源,2梯4户,15#建面约96㎡、107㎡、120㎡,均价26000-27500元/㎡。

随手拍了几张样板间照片,140㎡户型。

5.4米大横厅设计。

主卧,带飘窗设计,视野更宽阔,采光佳。

开放式厨房设计。

再看看140㎡户型设计。

做了四开间朝南户型, 四房两厅两卫,单独一个客卧放在了客厅右侧,宽景双阳台设计较好

樟湾国际为带装修交付,高层装修包2000元/㎡,小高层在2000元/㎡的装修包基础上,可以自由选择升级包。其中,132㎡升级包460元/㎡、140㎡升级包720元/㎡、168㎡待定。

所有房源均带三大件——地暖、中央空调以及新风系统。

值得注意的是,在地产寒冬,0首付、帮还月供、75折满天飞的市场行情下,万科并没有大幅度降价,目前折扣在92折左右,其中5#楼送9.4万元车位抵用券,有时候还可能会赠送2年物业费。

教育资源有强优势。

虽然说,周边项目都是享有同等配套,如商业、交通、生态资源等。但区别点是,樟湾国际被划归省锡中西漳实验学校。

该学校预计将于2024年9月建成并投入使用。规划为九年一贯制学校,建设内容包括教学楼、实验楼、艺术楼、图书馆、体育场馆、宿舍楼、食堂和地下车库等。

设计比较人性化,带给人较高期待。

看实体样板间的途中,一楼开放式架空层设计,让业主有足够的家的感觉。

入住之后的闲暇时光,与邻居在这架空层聊聊天,小憩一番也是一种放松。

一楼架空层桌球台。

私宴厅,方便家里来客人的时候招待。

据悉,待交付,售楼处将打造成会所,下图日后将打造成瑜伽房,供业主休闲运动。

此外,小区园林景观做得很到位。

下图左侧,风雨连廊设计,是樟湾国际的特别之处,是比较赞的,刮风下雨,回家的路,也有遮挡,温馨。

在即将离开时,工作人员特意带小编参观了他们的车库,第一眼的感觉是高大上,不愧是万科。

周边生活配套较为成熟。

从樟湾国际出来,四处走走,周边人居氛围很浓厚的,大部分小区都已经交房入住,次新房的底部商业也已经开业,生活还是很方便的。

樟湾国际的兄弟楼盘,与樟湾国际隔着一条马路和一条河,位于樟湾国际东侧——万科天一玖著、万科天一新著,两个小区已交房入住。

万科天一玖著下面的底商。

樟湾国际东边,寺头家园底商+农贸市场。

除此以外,据悉,樟湾国际南侧马路对面是一块未拍地块,未来或将规划住宅+商业。

当然,项目也有不足。在四周闲逛时,发现樟湾国际西南角马路对面,也就是未拍地块的角落,有一个还在营业的加油站,不知未来该加油站是否会拆迁,毕竟距离居住区这么近的加油站,存在油气污染和风险。

结论

项目处于惠山区天一新城板块,发展较为成熟,配套不用等。

户型选择性多,建面约140㎡户型四开间朝南、阔景双阳台设计是亮点。

周边教育资源优质且丰富,叠加万科品牌,对惠山区及周边改善客群有较大吸引力。

价格高于周边,定位客群与周边项目相区分。

预计将于2024年5月交房,时间略晚。

注:本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考。

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