这段时间深圳的豪宅又开始出来搞事情了，不仅讨论的越来越多，连成交价也开始逐渐离谱。
虽然我们这些老百姓也知道豪宅买卖本来就是有钱人你情我愿的事，搞个超高价成交是平常事，见怪不怪了。
但是最近豪宅中介们把一则成交消息放出来之后，还是惊呆了大家伙。
因为在本月的成交案例中，竟然出现了一套刷新人们财富认知的价格——
恒裕滨城2期一套228平户型，竟然卖出了1.5亿的总价，单价达到65.79万/㎡。
65.79万/㎡，这单价放到香港都能买几套豪宅了吧！
老实讲，深圳湾、香蜜湖这些顶豪地段的豪宅，你说贵我是认了，卖出个30万甚至是40万的单价我都能接受。
但65万的单价，恕我孤陋寡闻，真的是第一次看到。
深圳的房子贵，但还不至于贵到这个地步吧。
难道恒裕滨城二期这一套房子里面，连下水管道都镶金了？
什么房子能卖65万一平？
何方神圣，能够卖这么高的单价呢？
我仔细盘了一下，发现这套65万成交的房子，并不简单。
首先，这套2栋46D的房源，在恒裕滨城二期中是很稀缺的产品。
恒裕滨城二期一共有5栋住宅，
其中1、2、3栋的总楼层都是46层，4栋45层、5栋西侧高区46层、东侧矮的有30层。
恒裕滨城二期楼栋分布
2栋46D属于2栋住宅的顶楼。
在深圳，前10-20年很多住宅产品喜欢把顶楼做成复式户型，豪宅尤其如此，恒裕滨城二期也不例外。
2栋46D这一套房源，就是典型的顶层复式产品，亮点就在于复式户型的实际面积操作空间很大，整个恒裕滨城二期中一共就只有几套，非常稀缺。
值得一提的是，恒裕滨城二期在深圳湾片区向来就有“赠送之王”的称号，小区本身的得房率就很高。
小区内的户型很多，但是实用率基本都能在105%-145%之间。
图源：深圳豪宅资讯
和2栋46D这套房建筑面积一样的A、D户型，分布在31-45层，都是建面228平的4房2厅4卫户型，得房率高达118%。
楼下正常户型得房率都那么高，楼顶这套复式产品就更不用说了，赠送面积大得惊人。
2栋46D这套复式一共分为上下四层！
恒二2栋顶复毛坯房内部格局
具体4层的户型图放在这，我们虽然买不起，但是也可以看看这65万一平的豪宅产品到底长啥样！
户型详情（滑动查看）：
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从实际情况看，4层的复式，房产证面积只计入1层的面积也就是228平，而实际面积4层加起来最后能达到1200平。
这估摸一算，赠送面积达到980平，得房率竟然有526%！
也就是说，买这套复式不仅买1层送3层，而且如果把赠送面积都算上的话，最后单价也只有12.5万/㎡，
这单价，不仅比正常豪宅动辄上20万/㎡的价格便宜，甚至还低于楼盘13.2万/㎡的指导价。
我拿这12.5万/㎡的单价买深圳湾豪宅，不比买同价位的宝中、前海二手房香多了？
何况恒裕滨城这套顶复产品高度足够高，西边向海的方向其他住宅没法遮挡，所以视野和其他区域同等单价的二手完全不可同日而语。
恒二顶复的景观视野截图
你以为这65万单价出手的买家当了冤大头，殊不知最后他反而还赚了。
豪宅市场真的很火吗？
65万/㎡的价格虽然有很多水分，但这一个“夸张”的成交价格，或多或少也证明了深圳人对豪宅的热情，
其实不仅是二手，豪宅新房最近热度也很高。
蛇口太子湾最近开盘的招商玺家园，是这段时间最受市场关注的豪宅新盘。
均价大概12万/㎡，只有两个面积段，123-127㎡以及424皮肤㎡的大户型。
123-127平户型总价在1250万上下，424平的户型最高能达到6900万。
即便是在这么高的价格之下，项目卖的也很好。
项目预售房源604套，冻资客户却一共有1614户，冻资比例接近1:3;
昨天，招商玺家园正式选房，当晚604套房全部选完。
招商玺家园也成为深圳今年第二个日光新盘，而深圳今年第一个日光的新盘是海德园A区，同样都是豪宅盘。
本来刚需需求最旺盛的深圳新房，现在反而变成只有豪宅新盘才有机会日光。
既然豪宅市场这么受欢迎，那豪宅是不是已经带起了深圳新一波行情了呢？
我们看看数据，深圳今年购买大户型房源占比明显提高。
大于144㎡户型的二手成交占比从4.4%上涨到了8.2%。
很明显，大户型豪宅的成交占比越来越高已经是事实。
但是占比提高，实质上是普通住宅成交量下滑导致的。
深圳8月份最新二手成交套数只有2000套，比上个月环比降了1.77%，新房网签量2616套，环比上个月大跌21%。
其中，上个月深圳新房144平以上户型成交套数只有154套，数量不多，环比也没有明显增长。
二手成交总量下降，豪宅成交相对稳定，所以豪宅的成交比例就上来了；
普通住宅没有成交，豪宅盘稳定成交，那么豪宅成交的曝光率也上来了。
这就是市场上看起来豪宅产品比普通住宅还要好卖的原因。
事实上，不是豪宅相比以往更火了，而是豪宅市场更稳定。
深圳此刻的楼市数据基本上都是互相比烂，不受市场情绪波动影响的豪宅看起来稍微好一点没那么烂，放上来一对比，就显得异常火热。
从成交结构上看，豪宅成交的客群是相对比较固定的。
乐有家数据显示，深圳有60%的房源成交价接近参考价，但深圳豪宅房源成交价接近指导价的只有10%左右，大于30%的房源反而占比接近3成。
豪宅业主不缺钱，深圳豪宅价格也是一直很稳定的贵。
此外，你还要知道，深圳豪宅成交有50%是一次性付款的。
有资金实力能买深圳豪宅已经很了不起了，能够一次性买深圳豪宅的人，更是稀缺动物。
深圳豪宅对购买力要求太高了，门槛放在这儿，成交量最多只能稳定持平，很难继续提高，
当下的深圳豪宅，最多只能说是保底市，绝对算不上大牛市。
在这里提醒一下大家，不仅是豪宅，就算是普通住宅，如今的房价都相对比较有性价比。
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未来深圳还会有不少豪宅新盘入市，因为有限价，所以这些豪宅的性价比都会很高。
价格便宜，如果地段还非常优越的话，那对周边地段的豪宅小区就会是一个挤压，分化也就不可避免。
其实，最近这一个月开盘的豪宅新盘中就已经出现明显的分化现象。
上面提到的招商玺家园，入围冻资人数是套数的3倍左右，
而同在蛇口的临海揽山，393套现房，只有160批入围，开盘当天听消息说只卖了70套，去化不到18%，和日光的招商玺家园差距明显。
而在未来，豪宅之间内卷比较严重的区域肯定是南山前海、蛇口、后海深圳湾这一片。
因为这里接下来还有不少新盘要入市，前海这里就还有好几个地块要建新房，而蛇口就有中信东角头地块、半岛城邦5期两个海景王炸豪宅楼盘。
所以，即便是市场最稳定的豪宅，分化之后，未来也有买错套牢的风险。
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