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花样年:在转型中迷失

北树笔记

2022-09-23 08:59重庆

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1、神秘宝爷与梦想家潘军

花样年的创始人和最大股东是曾宝宝,这个人很神秘。

花样年官微的正式人事变动通告,在其他所有高管都用真人照的情况下,其本人照片却用一张卡通图代替。此外,花样年股票交易平台的公司高管介绍中,曾宝宝的学业和从业经历均一概不显,仅写明其在花样年的所任职务和创始人身份。因此,曾宝宝被网友称为“神秘宝爷”。

花样年的官方通告中,给她的特质评价是:快准狠、买卖人、毒舌。

创始人一般是公司的“关键先生”,在公司的发展过程中发挥着举足轻重的作用。花样年有所不同,除了创始人曾宝宝之外,还有另外一位。

那个人就是潘军。

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图:潘军

潘军1993年毕业于四川大学,不甘心安逸的他怀揣200元独闯深圳,经历过创业失败,血本无归。

后来在1996年,潘军加入世联地产,从基层业务员一步步做起,仅用了3个月就成为深圳最好的评估业务员,后来晋升为世联地产的董事。正是在世联工作的这段时间,潘军一直在思考房地产行业的发展趋势和业务模式,为后来加盟花样年做好铺垫。

1999年潘军加入花样年集团,并在后面主导了花样年一系列的发展和转型。在潘军加入花样年之前,花样年在深圳的地产项目多以参股为主,也就是现在说的财务投资,自己并不开发地产项目。后来,花样年逐步转型为开发商,在深圳、成都拿下多个地块,开始正式进军地产界。

2002年,潘军成功策划轰动整个中国地产界的“克林顿中国碧海云天行”事件,通过此事件一战成名,并成为当时地产界津津乐道的话题。

2009年11月25日,花样年控股在香港联合交易所挂牌。花样年上市后,创始人曾宝宝将持有65.33%的股权。按照花样年总股本为48.6亿股,按收盘价2.22港元计算,曾宝宝的个人身家将达到70亿港元左右(约合62亿元人民币),由此足以跻身胡润内地女富豪榜前20位。

纵观花样年早期的发展,离不开曾宝宝的人脉和潘军的营销策划能力。

后来,曾宝宝推动潘军为花样年的一把手,自己则隐居幕后。

2、轻资产转型,成为全球最大社区服务企业

“未来玩房地产,一定要向轻资产转型,不然你玩不下去。”潘军这句话,在当时可谓是相当有远见。“房地产行业已经到了拐点的时刻,存量房市场将取代增量市场成为市场主体,因此精细化、专业化的代建加基金模式,将取代传统的快周转模式,成为行业的主流。”

基于当时潘军对未来房地产市场的判断,花样年开始了轻资产转型之路。

2013年,花样年逐步加大投资包括物业管理、精品酒店发展等“轻资产”模式,包括2013年启动的 “彩生活”分拆上市计划,以及与高盈集团成立酒店房产信托基金。

2014年6月,花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分拆上市,剥离之后的彩生活于当月底成功登陆港交所,股份代号1778.HK,并成为了国内物管上市的第一股。

上市当天,彩生活收报4.6港元,市值达到46亿港元。随后两天,彩生活市值达到55.6亿港元,一举超过母公司花样年当日的市值。

就在彩生活上市之后,资本市场对其趋之若鹜的态度,引来了一大批房地产公司纷纷效仿,很多房地产公司分拆物业管理公司赴香港上市。2015年有中海物业,2016年有绿城服务,2017年有雅生活,2018年有碧桂园服务和新城悦等。

内地社区运营第一股,彩生活上市

彩生活的成功上市,是当时花样年转向轻资产运营的重要一步。借助资本市场的推力,彩生活加速行业并购。据报道,截止2014年7月31日,彩生活总的签约面积已接近1.8亿平方米,签约管理项目超过1000个。

“社区服务平台,这就是花样年最核心的能力。”2014年11月,潘军在接受采访时表示。

2016年,花样年完成了当时国内物业最大一笔并购案,整体收购万达物业。当时的万达物业是中国物业10强,花样年收购万达物业后,一时名声大噪。

2016年8月1日,花样年控股集团有限公司发布联合公告,正式宣布收购万达物业管理有限公司合计100%股权。虽然正式公告中并没有披露交易对价,万达的写字楼、住宅以及裙楼底商被打包成交易资产包,所涉物管面积超过6000万平方米,花样年的收购交易总价约20亿元。除去万达物业的账面资金和应收账款8亿元,花样年收购万达物业的代价不超过12亿元。

当时花样年旗下的彩生活物业规模在3.6亿平方米左右,加上此次收购的万达物业6100万平方米估算,花样年旗下社区物业管理规模将破4.3亿平方米,一举成为当时全球最大社区服务企业。

3、重新加码房地产业务,轻重并举

潘军和曾宝宝肯定想过,如果当时一直坚持轻资产运营的方式,现在的花样年会不会不一样呢。

2017年初,花样年提出第二次业务转型,重新加码房地产业务,实现轻重并举。在2017年中期业绩会上,花样年集团主席兼首席执行官潘军再次强调,未来要调整轻重资产的战略布局,希望轻重业务比例能实现五五对开。

其实这次转型也可以理解,毕竟花样年地产业务做的比较早,看着周围的小弟一个个冲刺千亿,而且小弟们在行业中排名超过自己,心里肯定有些不舒服。

在第一次转型阶段,花样年70%的精力和资源都投放在轻资产业务的布局和运营上,给房地产业务的目标是保持量的稳定。花样年2016年全年销售金额为122.06亿元,增幅仅8.3%。

轻资产战略导致的直接后果是,拿地偏少,规模增速低。轻地产重物业的策略,导致花样年错失土地增值的红利期,也错过了规模扩张的黄金期。

于是,2017年花样年提出了“351”计划——2018年销售达300亿元、2019年销售达500亿元、2020年销售达1000亿元,为了冲规模,可谓是一脚油门踩到底。

“2011年时,花样年和融创一起突破100亿元,后来我们稳定在百亿,但融创已经干到4000亿元,从这个点上来讲,后来我也发现,其实我们的轻资产也需要重资产的支持。” 潘军在2019年的业绩发布会上说。而这份遗憾,加剧了花样年的焦虑,使其在2020年疯狂拿地。

但花样年迟来的规模冲刺,会有效果吗?

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4、花样年暴雷,迎来 “至暗时刻”

2021年10月4日,花样年发布公告称,未能如期支付2.06亿美元债。花样年官宣违约,引起市场的一哗然。

在暴雷之前,业界已经频频传出花样年陷入流动性危机的传闻。但花样年一直在释放积极信号,甚至还发文辟谣。

花样年的暴雷,其实早有线索。在2021年9月28日,碧桂园服务公告称,与花样年旗下物业公司彩生活签订股权转让协议,将以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下核心平台邻里乐100%股权。第一期代价为23亿元,第二期7亿元,第三期3亿元,碧桂园服务已支付第一期,交易完成后,碧桂园将持有彩生活将近所有核心资产。

彩生活曾经是“物业第一股”,是当年花样年轻资产转型的核心,更是花样年的心头肉,其不到万不得已是不会出手卖掉的。

曾经的物业第一股就这样悄然退场,令人唏嘘。

通过此次交易,花样年入账33亿元,显然这是一笔救急的款项。但这笔救急钱,依然不够让花样年偿还当期债务。

暴雷之后,曾宝宝在社交平台发布了电影《至暗时刻》海报,似乎暗喻花样年控股迎来“至暗时刻”。

同时,曾宝宝表示“花样年绝不躺平”,还给员工撰写一封名为《宝爷家书》的文件。为的是告诉员工“遇到问题,去解决”,学梅花在“数九寒冬也能支棱,旺盛”。

宝爷家书

这封“家书”在网上着实火了一把,但也只能起到安抚情绪的作用,不能解决实际问题。

祸不单行,花样年两次被申请清盘。

今年5月30日,花样年控股集团发布公告称,因未偿还约1.49亿美元贷款,公司被Flower SPV 4 Limited向开曼群岛大法院提呈日期为2022年5月24日的清盘呈请。据悉,这是花样年第二次被申请清盘。对于这一呈请,花样年给出的态度是极力反对,并将向大法院申请认可令。

从花样年的种种动作来看,花样年也确实没有躺平。从去年10月暴雷至今,花样年一直在自救。债务违约之后,花样年这一上市平台失去了融资输血的通道,只能通过加快旗下资产变卖,来充盈现金流、保交付和化解债务危机。花样年陆续出售成都、宁波、重庆、北京、广州及新加坡等多个项目公司,回笼现金流。除了出售资产,花样年也在积极寻求引入“白衣骑士”。

但2021年下半年以来,房地产市场下行,销售回款受阻。就目前而言,花样年流动性压力没有明显改善,资金状况依旧紧张。

花样年的未来,依旧很艰难。

5、结语

早些年在地产圈,花样年一向以特立独行著称,项目小而美,有自己的审美风格,很精致。

随着花样年开始冲刺规模,陆续拿了很多高价地,加之本身品牌溢价能力弱,又喜欢讲调性,成本很难降下来,很多项目成为了亏损项目。

对风险的意识不足,以及错误的战略方向,是导致花样年败走的主要原因。

潘军自己也说,“花样年产生问题的核心可能是缺少对风险的识别,比如在2021年上半年的压力下已经不应该再买地,结果还是花了80亿元。其次,我们对政策的解读深度不够,国家已经在调控了,但是花样年还在高歌猛进,不赚钱还在拍地。”

潘军说他是一个简单的理想青年,而曾宝宝更像是一个偏执的理想主义者。

中国不缺房企,甚至不缺千亿房企,但缺少简单有趣的房企,花样年曾经就是。从花样年的身上,我们能看到倔强和悲壮。

要怪就怪当时禁不住诱惑,又把剧情想得太好,总觉得自己不一样,有时间来个大翻身。但现在想想那些靠高周转到达千亿的房企,又有哪个真的能过得安稳。在想着创造奇迹的同时,更要考虑“奇迹”背后的代价,自己能否承得住。

潘军曾说“我最初的梦想是开个酒吧,自己既当老板又驻场唱歌。”现在的潘军离这个梦想越来越远了。

不知道现在的他会不会后悔,如果当时花样年坚持轻资产的战略,坚持做一个小而美的公司,故事的结局会不会不一样呢。

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