文/檀扒爷
“严禁恶意跌价”这样的说辞，似乎已经到了人人喊打的地步，最近一个踩雷的，是湖南衡阳的衡东县。
财联社9月21日消息，衡东县发布《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的若干政策措施（试行）》，涉及到首付款、公积金贷款等方面，一共14条。
来源：衡东县人民政府官网截图
就目前楼市行情来说，这是基操，比如河南汝南县、山东烟台、江苏兴化、浙江临海等，都是同一天出来的新闻，本来衡东应该“默默发帖默默沉帖”的，偏偏它对怎么稳定房价也做出了安排：
严禁恶意跌价。
虽然政策中完整的说法是“严禁哄抬房价，严禁恶意跌价，防止商品房销售价格大幅波动”，其实很全面，但广大网友对“恶意跌价”这个说法明显已经达到了忍耐极限，触到了神经。
就这样，衡东成功一举把自己推上热搜，成了口诛笔伐的对象......
平平无奇的衡东 手中只有三张牌
衡东在整个湖南的东部偏南，面积1926平方公里，还挺大的，七普常住人口56.54万，在整个衡阳的区县中排在第六。
来源：中经数据
人口长期处在流失的状态，2021年当地经济发展公报显示，常住人口下降到了56.01万，其中城镇人口21.14万，农村人口34.87万，城镇化率非常低，只有37.7%，甚至远低于全国平均的64.72%。
而且本身户籍人口是74.52万，换句话说，少说得有20来万衡东人是在外省市打拼生活的。
全县2021年GDP是315.64亿，根据面积，每平方公里仅1639万元，GDP密度很低。一产占比很高有16.3，农业比较发达，是“中国土菜名县”。
整个地区不算富裕，50多万人汽车保有量才5.04万，2020年下半年县内33个省级贫困村才全部“摘帽”，到2021年全县人均可支配收入3万出头（低于全国平均），这个按湖南省乡镇振兴局上《【经验】衡东县：突出产业发展 赋能乡村振兴》一文的说法，是当地实行土地流转然后加强种养产业的成果。
看得出来，农业是重要的发展引擎，此外县里还有一家上市公司湘油泵，以及以当地印章文化为基础正在建设的印章产业园，这三样一块儿，就是衡东对外的三张名片了。
总体来说，这是目前国内非常普通且常见的城市状态，有亮点但不多，手头牌就那么几张，一面被大城市吸人，一面还得自己想法子振兴乡村，过得苦不拉几。
死命保房价 是小县城们的悲哀
之前的文章中就说过，全国大多数城市，不论大小，其实都在指着房地产这个大行业过日子，原因也很简单，财政方面，房产税、契税、土地增值税等相关的税收占比是很大的，是支柱之一，然后还有卖地的钱，加在一起不得了。
衡东这个小县城，自然也逃不出这个圈。
而且，从2021年的经济发展公报来看，去年衡东房价是一平米4310，全年出现了5.2%的同比降幅（然后今年也是向下趋势），也就是2020年43.1万买个100平的房子，2021年已经跌掉了2.2万，而上边提到，人均可支配收入才3万出头......
一下破大防，心态爆炸。
而且更糟的是，待售面积还增加了6.4%，加重了库存的压力，而且这种情况显然是延续到了今年上半年，因为6月衡东才举办过首届房交会，出台大量优惠政策来去库存。
当然衡东楼市的问题不仅仅是这些，翻了下百度衡东吧，发现里边5月时有抱怨衡东河西开发区衡东体育馆奥体公馆商住楼盘乱成一锅粥的帖子，然后在中国衡阳新闻网上看到7月有人发消息称衡东紫金湾烂尾要讨说法，接着在“百姓呼声”网上，看到了下图的信息：
图片来源：百姓呼声
还不错，官方亲自回复解释，不过具体问题解没解决从这个是看不出来的。
总之，可以看到衡东楼市并不是很乐观，本身市场就不好，再加上烂尾等问题近期在全国发酵，对交易影响是很大的，但是房企要活命呀，金九银十期间打折甩卖是免不了的，几个因素叠加，房价又得跌。
购房者可能会笑出来，但是地方肯定笑不出来，房价持续下跌，所谓的购房者也不一定会买，而跌势会进一步影响土地市场，也就是在影响整体财政，那问题就更大了......
再加上不像大城市还有其他产业支撑，衡东目前能做的，也就是死守房价，不指望它涨至少别再大幅下跌吧，这也算是大多数小县城的悲哀吧。
其实衡东这次政策已经讲得很到位了，虽然提了严禁恶意跌价，但是同时也说严禁哄抬价格，要稳房价，但是并没什么用，“恶意跌价”，尤其是这个“恶意”，已经成了一种禁忌，只要提肯定被喷。
为什么呢？
因为这里把现阶段开发商的降价视为恶意行为，本身就是一种恶意。
没事干突然降价扰乱市场秩序，和对手打价格战，通过降价来获得垄断地位，那该管，那的确很恶意，甚至是违法了，但是目前市场状态不好，正在寻求复苏，房企也要靠周期内优惠卖房来回血续命，即便涉及到备案价以及地方调控，这种情况也很难用“恶意”来定义吧。
而且，就像很多网友说的，现在降一下就叫恶意，那之前疯涨时算啥？善意上涨？
不仅如此，那急着回血低价卖房的个人，是不是也叫恶意跌价？
这样也不能卖，那样也不能卖，真的很难办呐。
以上，房价不是单纯的数字，涨涨跌跌影响比较大，跌得厉害那对财政可能造成打击，但是不给降谁买呢，大政策什么利率啊首付款比例啊公积金的都用了，效果都不明显，到底原因出在哪儿其实都知道，只能说现在市场不好，小城市真的很难做。
以及，恶意下跌真的换个词吧，上涨那么多年了才开始进行限制，跌是刚开始就限，本来就感觉很双标了，用词还这么刺激人神经，真的，换一下吧。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
声明：由叶檀财经运营并管理的微信公众号有且仅有叶檀财经、叶檀股市、叶檀楼市、叶檀股市学院、叶檀财富、叶檀放心保，上述六个账号，请用户认准上述微信账号。但凡与上述微信账号不一致的公众号均非叶檀财经注册，也并非由叶檀财经负责运营管理，叶檀财经对其任何行为不承担任何法律责任。请檀香们小心识别，谢谢！
作者：檀扒爷编辑：始末
图片：来源于网络，侵删
叶檀财经作品 | 尽情分享朋友圈