久期财经讯，9月21日，惠誉将中资房企旭辉控股(集团)有限公司（CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.，简称“旭辉控股集团”，00884.HK）的长期外币和本币发行人违约评级从“BB”下调至“BB-”。展望负面。惠誉还将旭辉控股集团的高级无抵押评级及其未偿票据的评级从“BB”下调至“BB-”。
评级下调是由旭辉控股集团流动性缓冲减少和杠杆率提高所致。惠誉估计，旭辉控股集团的非限制性现金（不包括托管账户中的现金）/短期债务从2021年的1.4倍下降到2022年上半年的1.0倍，而同期内杠杆率从54%上升至57%，超过了惠誉之前的预测，而惠誉的负面评级阈值为50%。惠誉认为，合资企业项目的现金流出高于预期，且大量建安应付款削弱了旭辉控股集团的信用状况。
负面展望反映了旭辉控股集团销售业绩的风险、额外的合资企业现金需求以及持续不利的融资环境给旭辉控股集团的流动性带来压力。
旭辉控股集团的评级得到了相对稳定的境内融资渠道的支持。
关键评级驱动因素
高杠杆率仍需改善：惠誉预计中期内杠杆率将保持在50%以上（惠誉此前设定的负面评级阈值），因为疲软的销售和持续的营运资本承诺将影响旭辉控股集团的去杠杆努力。也就是说，惠誉估计杠杆率在2022年下半年会有所缓解，因为旭辉控股集团曾表示，2022年上半年的杠杆上升是由重大建安支出和合资企业现金流出增加所致。
旭辉控股集团表示，截至2022年上半年末，其可售资源为2000亿元人民币，并相信在未来几个月内，其月度销售额将至少达到150亿元人民币。同时，权益建安现金流出量将从2021年上半年的210亿元人民币降至2022年下半年的100亿元人民币左右。
合资企业现金流存在不确定性：旭辉控股集团的合资企业相关资本需求存在不确定性，这可能会进一步削弱其去杠杆化努力。合资项目的现金流出高于惠誉的预期。该公司表示，合资企业的业绩受到销售疲软的影响，需要留出额外的流动资金用于合资企业层面的偿债义务。旭辉控股集团表示，合资企业的权益债务从2021年底的200亿元人民币下降到2022年上半年的159亿元人民币，相关担保为124亿元人民币。
流动性缓冲恶化：该公司的流动性在2022年上半年恶化，现金总额下降30%，而短期债务保持不变。惠誉估计，截至2022年上半年该公司报告披露的可用现金为310亿元人民币，扣除受监管的预售资金后，该公司的可用现金为200亿元人民币，能够覆盖短期债务的1.0倍，该比例于2021年为1.4倍。
重大离岸债务风险敞口：惠誉认为，由于旭辉控股集团有庞大的离岸债务敞口，波动的离岸市场条件可能会进一步挤压其流动性；2022年上半年其短期债务包括40%的离岸贷款、11%的离岸债券和49%的在岸债务。
2022年迄今为止旭辉控股集团通过离岸资本市场筹集了35亿元人民币，其中包括8月份的6.22亿港元配售。然而，该公司偿还了逾50亿元人民币的离岸债券，并计划偿还2023年1月到期的3亿美元债券。惠誉认为，旭辉控股集团在2023年上半年对6.55亿美元离岸贷款（包括摊销部分）部分再融资的计划仍然可行。旭辉控股集团表示，已为分别于2022年8月和9月到期的两笔离岸贷款进行再融资，金额为8.5亿港元。
在岸融资渠道为关键：旭辉控股集团的评级取决于畅通的在岸融资渠道。2022年上半年，该公司的在岸银行借款从截至2021年底的540亿元人民币增至550亿元人民币，占旭辉控股集团借款（包括永续票据）的47%。旭辉控股集团是发行了由中债信用增进投资股份有限公司（China Bond Insurance Co., Ltd.）提供全额担保的中期票据的少数民营房企之一。旭辉控股集团所发行的有担保票据规模将为12亿元人民币。该公司还于2022年6月发行了附有信用风险缓释凭证的5亿元人民币公司债券。
较高线城市开发商：惠誉相信旭辉控股集团的优质土地储备将降低其2022年下半年销售计划的执行风险；85%的可销售资源位于一线和二线城市，30%位于长江三角洲。由于经济基础较强，较高线城市的市场需求更加强劲。
ESG-集团结构：旭辉控股集团在合资企业和联营企业中有较高的风险敞口，这些企业的流动性或融资渠道似乎较弱。这导致过去一年出现大量现金流出，并可能进一步削弱旭辉控股集团的财务灵活性。
评级推导摘要
旭辉控股集团在2022年上半年的权益销售额为330亿元人民币，与新城发展控股有限公司（简称“新城发展”，BB/负面）的400亿元人民币相近。该公司可用现金/短期债务为1.0倍，也较为相近。旭辉控股集团的土地储备质量较好，因为该公司集中在较高线城市，而新城发展主要集中在较低线城市。然而，旭辉控股集团在2022年上半年杠杆率超过55%，高于新城发展的34%。
旭辉控股集团的财务灵活性优于“B”区间名字，如合生创展集团有限公司（B+/稳定）和金辉集团股份有限公司（B+/稳定），这两家公司的可用现金/短期债务的比率在2022年上半年低于1.0倍。旭辉控股集团还入围发行有政府担保的在岸中期票据名单，而“B”区间同行未被披露参与此类安排。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-2022年权益合同销售额下降35%（2021年：增长7%）
-2022年权益购地金额和建安现金成本分别低于隐含销售现金回款的10%和45%（2021年：46%和28%）
-2022年物业管理费收入增至50亿元人民币（2021年：40亿元人民币）
-2022年租金收入增至13亿元人民币（2021年：10亿元人民币）
-2022年房地产开发业务列报毛利率为16%-18%（2021年为17.5%）
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的因素包括：
- 若未触发负面敏感性因素，则评级展望或将调整至稳定。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的因素包括：
-流动性恶化或债券市场融资渠道走弱。
-合同销售额或现金回款未能趋于稳定。
-杠杆率（以净债务/物业净资产衡量）保持在55%以上。
流动性和债务结构
流动性收紧：惠誉认为，旭辉控股集团的短期到期流动性覆盖率收紧。惠誉估计，在2022年上半年，扣除其托管账户中的预售资金后，可用现金与短期债务（包括资产支持证券）的比例降至1.0倍。流动性紧缩的原因是在行业放缓的情况下，销售收入下降以及对其合资项目的持续注资。旭辉控股集团中期流动性取决于持续畅通的境内融资渠道。
发行人简介
旭辉控股集团总部位于上海，是排名前二十的房地产开发商之一。公司业务主要集中在四个区域：长三角地区、环渤海地区、中西部地区及华南地区。自2020年以来，旭辉控股集团开始将其物业管理上市子公司永升服务集团有限公司并表，到2021年末持有该公司24%的股权。