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8月的重庆楼市究竟有多惨淡？
据克而瑞统计，8月重庆中心城区商品房成交约46.9万方，环比下降约40%，同比下降约65%。
图源克而瑞重庆
这不仅是今年最低，更是近30个月以来的新低。
如果同比过去几年的8月成交数据，则堪称“史上最低”。
与成交量下跌对应的是，8月成交均价环比下降了2.72%，同比下降了约7.44%。
虽然楼市不景气，但据我观察，主城仍然有一个“区域”的楼盘价格十分坚挺，这个“区域”就是核心区。
铭腾机构统计了8月重庆卖得最贵的10个项目，有7个都来自核心区，占比高达70%。
图源铭腾机构
我对比了一下7、8月主城各板块的房价发现，在房价上涨的板块中，涨幅最大的是磁器口、鸿恩寺、石马河这样的核心板块。
那么问题来了：
为什么在楼市行情往下走的大趋势下，核心区的新房价格依然能够如此坚挺？
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我认为核心区楼盘抗跌的原因主要有三个：
一是核心区的居住价值高。
住在核心区，家门口就有地铁或十几条公交线路；
所有的商圈距离都差不多，根本不用纠结下班后是去时代天街吃饭，还是去九街K歌撸串，你可以全都要；
孩子半夜发烧，你可以迅速赶到各大三甲医院门口……
城市的本质是一个庞大的人类协作系统，而城市核心区就是这个系统效率最高的地方。
核心区拥有的交通、商业、医疗等各种配套的完善程度、生活的便利性，是其他区域无法比拟的。
二是核心区有很大一群固定的客户群体。
与新区客户需要从外区导入不同，核心区本身就有很庞大的居住群体。
那些住惯了核心区的人，早已经享受惯了城市核心的繁华和便捷。在他们眼里，从出门到地铁站走路超过10分钟就是对生命的亵渎。
因此，随着城市界面和居住环境的老旧，自然而然就产生了一大批想要留在核心区的改善购房客户。
三是核心区供应少，新房稀缺。
核心区的土地供应有多稀缺？
2021年内环内的成交土地有28宗，建筑体量约238万方。
虽然去年核心区成交土地数量有所上升，供应体量也是近4年来最高，但却只占到主城供应总量的约13.5%。
因此，你能在核心区买到的新盘非常少。
价值高、需求多、供应少，是核心区房价坚挺的根本原因。
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抗跌的房子，谁都想要。
但现实是，核心区的新房大多数都是高端的大平层，总价少则几百万、多则上千万，让普通改善购房者望而却步。
而普通改善群体能够得着的，不是十来年房龄的老房子，就是容积率高的新房。
我粗略统计了下，内环内核心区容积率在2.0以下的楼盘数量，一只手就能数得过来。
对于那些想要留在核心区的普通改善购房者来说，找到一个合适的改善楼盘真不是一件容易的事。
是换一个界面老旧、社区环境差的老破大？还是从一个旧的筒子楼搬到一个新的筒子楼？
你选哪个？
现在，你可以两个都不选。
最近，我发现一个地段核心、容积率低、环境还好的改善性楼盘即将面市。
这个楼盘的名字，叫万科星光都会。
项目意境图
万科星光都会位于九龙坡区大杨石板块，对于它的到来，九龙坡核心的普通改善已经等了很多年了。
2013年，万科首入九龙坡核心，带来了拥有完善社区商业配套的万科西九和万科西城两个大社区。
2019年，阔别6年的万科再次落子九龙坡核心，又带来了刷新区域城市界面的高颜值项目万科彩云湖。
每一个项目都深入人心，即使这么多年过去，在二手房市场中，它的价格始终都是排在区域的头排，定义了整个板块的价值。
现在，万科又重回故地，带来了万科星光都会这个全新作品。
这次，它专为普通改善而来。
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万科星光都会几乎能满足核心区普通改善购房者的所有需求。
你想要的核心区居住价值，它有。
项目距离奥体中心直线距离只有约400米，几乎是主城各区的几何中心。
最关键的是，它还是一个双轨道盘。
项目紧邻环线和18号线（在建中），与奥体中心站和陈家坪站的直线距离分别只有约400米和约600米。
项目区位示意图
在主城，直线距离700米之内，有双站双轨配置的楼盘，除了万科星光都会，我能想到的就只有冉家坝的那个豪宅了。
不管是去时代天街玩密室逃脱，到万象城买最火色号的Dior口红，还是去山姆把刚空运过来的大龙虾搬回家，你都可以在半小时到达“战场”。
要看病，直线约1.6公里处有重医附一院，约3.5公里处有大坪医院，约5公里处还有西南医院、新桥医院，几乎重庆最好的三甲医院都能快速到达。
要健身，奥体中心就在旁边，你天天都可以去游泳、打球。
奥体中心（图源网络）
周边便利店、药房、小面馆、火锅店、烧烤店一应俱全，买烟、撸串、吃小面，你都只需要穿个拖鞋下个楼而已。
核心地段带来的是完善的配套资源和浓厚的生活氛围，难怪很多人打死都不愿意离开核心区。
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除了离不开的城市繁华，它还有改善购房者想要的低容积率。
万科星光都会的容积率只有约2.0，在核心区的楼盘中是比较低的。
2.0的容积率是什么概念？
之前大杨石板块那个卖得很火的“印系列”高端精装大平层楼盘，容积率是3.9。
2.0的容积率相当于在那个楼盘里面，再砍掉约一半的房子。
像万科星光都会这样的容积率，一般的开发商大概率会把它做成高层和洋房，高层用来走量，洋房用来溢价。
但重庆万科把它打造成了一个全是小高层的楼盘，居住属性更加纯粹的同时，也意味着更大的楼间距和景观视野。
项目意境图
这样的设计理念在万科彩云湖得到了业主的高度认可，万科深知对于九龙坡购房者来说，室外活动空间带来的良好居住体验非常重要，丝毫不亚于室内的户型设计。
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当然，对居住环境的改善不是仅凭一个低容积率的数字就能实现的，它考验的是开发商对购房者需求的深入洞察。
那些想要改善环境的购房者居住的小区，大多城市界面老旧，小区配套设施不完善。
比如停车位少，很多时候只能停在马路两旁，还得天天抢车位。道路拥挤不说，还存在安全隐患。
又比如小区公共空间几乎没什么配套。
要大草坪放风筝？对不起，去公园吧！
要打球健身？对不起，去体育馆吧！
要阅读交流？对不起，去图书馆吧！
还比如户型已经过时，窄面宽长进深，客厅、厨房和卫生间得不到很好的采光。
那么，改善居住环境的房子应该长什么样？
万科星光都会给出了一个近乎完美的答案。
它把小区地势抬高，把车库放到了地面上。这样一来，车库成了采光车库，还减少了车流的噪音影响，增加了居住私密性。
在小区内部，项目将利用大中庭打造南山植物园联名社区，除了水景，更有种类丰富的植物，回家就如同走进一个小型植物园。
园区里还将专门打造露营区，在自家楼下，就能随时带孩子体验露营的乐趣。
一边是都市繁华，一边是自然野趣，这样的居住体验在核心区算是独一份。
项目意境图
万科星光都会带来的不仅是居住环境的改善，更是人文环境的优化。
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它的户型同样是为普通改善量身定制的。
项目即将推出的是建面约92-102平米的户型。
A户型装修建议图
B户型装修建议图
在设计上，A户型采用了流行的大面宽设计，每个房间都拥有很好的采光通风和景观视野。
让我印象深刻的是，它把餐客厅公共空间进化成了一个新型大方厅。
客厅的面宽被拉长到约5.8米，可以使原本的三房多出来一个x空间，可以打造成开放式书房、茶室，或孩子的独立游乐区，实现3房的配置，4房的功能。
相比那些把餐客厅放在一起的横厅设计，这种方厅把改善生活该有的景观视野和功能性拿捏得更加到位。
最重要的是，它还拥有普通改善购房者想要的超高性价比。
你能想到一个小高层的户型得房率竟然高达约97%？相当于价格直接打了8折。
让人更惊喜的是，它还是精装修的，买点家具家电就能入住了，连装修都省了。
在核心区，我几乎找不到性价比比它还高的楼盘了。
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核心区的新房是稀缺的。
而一个既能满足普通购房者对容积率、小区环境、户型等全面改善的需求，还有如此高性价比的楼盘，更是稀缺中的稀缺。
听说万科星光都会一共就只有402套房子，意味着它留给改善购房者的机会也就只有这402个。
我相信，要在主城找400多个想在核心区安家的普通改善购房者是非常容易的。
僧多肉少，注定它一出道就会成为爆款。
据我所知，现在已经有不少住在九龙坡、沙坪坝等区域的购房者去了解过这个项目了。
如果你住惯了核心区不想离开，想要改善居住环境，但又高攀不起核心区那些豪宅，那么万科星光都会绝对是今年你最值得一看的楼盘。