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十 年 资 深 地 产 新 闻 搬 砖

顶豪开发商鹏瑞也卖不动了。

你可能没听说过鹏瑞，但一定听说过拥有百年传奇莱佛士酒店、深湾会、世界最高音乐厅和云端停机坪等全球超级配套的深圳湾1号，作为深圳顶级豪宅标杆项目，自2013年面世起在深圳无出其右，其江湖地位相当于上海的汤臣一品、北京的长安壹号。

建设深圳湾1号的开发商正是鹏瑞。但这并不等于，鹏瑞开发的每一个项目都能成为深圳湾1号，甚至有部分项目开盘爆冷，其中就包括首入上海的鹏瑞云璟湾，在上海不少楼盘触发积分制的当下，其认筹率不过52%。

如今项目一期销售刚到尾声，鹏瑞云璟湾就搭乘第五批次新盘的东风再度入市，这次，深圳顶豪开发商是一雪前耻还是会再次折戟？

01

折戟临港

谈及鹏瑞集团，就不得不提及鹏瑞集团董事局主席徐航，作为迈瑞医疗的联合创始人，在2008年跨界地产、开发十年之久的第一个项目就是深圳湾1号，鹏瑞集团也因为这个项目一战成名。

地产项目这个副业搞得有点大了，徐航就将其纳入到鹏瑞集团的主营业务之中，形成了如今集健康产业、商业运营、地产开发、物业管理、等多元业务为一体的综合型企业格局。

和所有房企一样，鹏瑞集团地产开发也相继开始全国性布局。2021年6月18日，上海首批集中供应土地开拍，深圳鹏瑞地产子公司上海顶科鹏瑞科技开发有限公司以17.38亿元底价竞得自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块，成交楼面价约合8104.28元/平方米。

根据出让文件，该地块东至橙和港，南至海基一路，西至NS二路，北至EW二路，出让面积96738.4平方米，建筑面积214407.6平方米，出让宗地住宅套数下限为1823套，未来的住宅指导价为3.2万/平方米。

作为深圳顶豪开发商进入上海的首个项目，从拿地、开发，到蓄客、开盘，其一举一动都备受关注。该项目后更名为鹏瑞云璟湾，在一期入市前传出打折揽客的消息：认购客户选房可享总价优惠0.5%、按时签约还有0.5%的优惠、全款支付再优惠1%。

据此计算，鹏瑞云璟湾对外给出了98折的购买优惠。

值得一提的是，鹏瑞云璟湾的认购均价33962元/平方米，较3.2000元/平方米的住宅指导价高出1962元/平方米。这也在侧面说明，鹏瑞云璟湾对其操盘能力、产品溢价能力充满信心。

不过，购房者对其打折入市的举动并不买账。2022年7月10日开盘当天，共推出493套90-120平方米的房源，对应的认筹数仅258组，认筹率仅52%。而当时，上海不论是豪宅盘、改善盘、刚需盘均出现过超100%的认筹率。

以紧挨着鹏瑞云璟湾的大名城映辉和同板块的滴水湖馨苑举例，前者于10月19日开盘选房，推出450套房源，有效认购约580组，触发积分；后者于10月20日开盘，推出510套房源，有效认购约695组，同样触发积分。

开盘遇冷，后续顺销也不见好转。据媒体报道，鹏瑞云璟湾开盘半个多月后仅售出154套，去化率31%，尚有339套待售。且在鹏瑞云璟湾二期入市前，市面上仍有鹏瑞云璟湾一期房源可售的广告推送。

02

水土不服

不止是在上海，鹏瑞在其他城市的新房销售也多有不顺。简单来说，在深圳，鹏瑞的名声有多响，在外地，鹏瑞的处境就有多“惨”。

以其对标深圳深圳湾1号开发的珠澳湾中心举例，该项目位于珠海主城CBD、三大口岸旁，拥有360°全景玻璃幕墙、私享云端停机坪、映湾艺术会所、约1万平方米OnePark空中花园、约3万平方米湾汇高定商业等奢华配套。

虽然享有和深圳深圳湾1号相似的地段和资源，但珠澳湾中心却没有续写深圳湾1号的销售神话。珠海市房地产交易监管平台数据显示，截至9月19日，珠澳湾世纪中心（一区）可售房源总数96套，已售7套，已定1套，另有88套待售，去化率约8.33%；珠澳湾世纪中心一区可售房源总数1106套，已售353套，已定29套，另有724套待售，去化率约34.54%。

珠澳湾中心去化不理想，鹏瑞集团就前往超一线城市寻找潜在客户。9月9日，鹏瑞集团在上海举办了一场项目推介会，意欲向上海高净值人群推售珠澳湾中心项目。

相似的举动在一年前也发生过。当时，为推荐珠澳湾中心云缦项目，鹏瑞集团以“首付60万起，不限购大粤湾核心资产”的主题召开过一场线下分享会，主要卖点是大粤湾、小户型、公寓不限购。

从结果上看，线下分享会发挥的作用十分有限。

珠海版“深圳湾一号”只是销售不理想，东莞版“深圳湾一号”鹏瑞天玥广场直接从“顶豪”变成了毛坯。

公开资料显示，鹏瑞天玥广场于2021年4月入市，推出122套建面在211.9平方米-496.77平方米之间的房源，备案价格在42000元/平方米-50310.47元/平方米，是当地名副其实的“千万豪宅”。

按最初计划，作为鹏瑞在东莞的首个“玥“系高端作品，鹏瑞天玥直接沿袭鹏瑞的高级血统，打造集住宅、总部办公，高定商业，国际会所于一体的“全球超级综合体”，也因此，业内将鹏瑞天玥广场项目看做是东莞版“深圳湾1号”。

但和业内预期不一致的是，鹏瑞天玥广场直接以毛坯入市，导致其前期构思的“全球顶级品牌精装”、双层中空LOW-E超白玻璃等配套成为一句空谈。

“作为一名深圳本土房企，鹏瑞集团在外地水土不服的现象十分明显。”据业内人士表示，往往难的不是创造传奇，而是在创造传奇的基础之上延续下去，而鹏瑞明显没做到这一点。