深圳人终于要有第一座绿城了。
那个在江浙沪圈粉无数的绿城，在深圳的第一个作品——光明区的绿城桂语兰庭，即将面世。
对于深圳市场来说，外地开发商想打进来从来不是一件易事。这几年来，想要在深圳占得一席之地的外地开发商，第一个项目均以失败告终。
比如：2020年越秀首作尖岗山片区的和樾府至今没有清盘；再比如：安联在深圳的第一个住宅项目开盘只卖出1套房……外地开发商满怀雄心壮志首次挺进深圳，却鲜少能“善始”。
绿城，这个曾经以品质圈粉无数的浙江房企，能否逃过首入深圳的“失败魔咒”呢？
01
绿城深圳首作遭“强敌”围困
绿城，在2021年低调地拿下了一个光明区城市更新项目。
2021年8月4日，光明区城市更新和土地整备局公布深圳市汇银置业有限公司为光明街道荔园片区城市更新项目实施主体。
而早在同年3月21日，该公司大股东深圳市唐汇投资控股有限公司退出，深圳绿和投资发展有限公司接手成为第一大股东，其实际控股正是绿城。
这个城市更新项目，也就是今天的绿城桂语兰庭。
“非核心，不绿城”，是绿城的选址原则。
绿城桂语兰庭位于光明大街与光明大道交会处西北侧，距离光明大街地铁站大约600米，北靠狮山公园，南面是佳兆业项目。
绿城接手该项目的2021年3月，正是光明的一个估值高峰期，周边皆是开盘当日清盘的热点项目，包括：星河天地、绿地新都会、佳兆业云峰汇、万科光年四季等。
在教育方面，绿城桂语兰庭周边规划超20所学校，除项目北侧规划的一所72班小学外，周边还有光明小学、深圳实验光明学校、中山大学深圳附属学校等。
在商业配套方面，3公里范围内有在建的星河COCOcity购物中心以及规划中的绿地新都会商业，邻近龙光蓝鲸世界和深圳首家万达广场。
除此之外，项目北面还有正在建设的“三馆一岛”——科技馆、西方美术馆、艺术中心和科学岛。
绿城桂语兰庭社区较大，主要由3个地块组成：北侧是教育用地，规划建设72班小学，南侧的两块住宅用地，共建9栋高层及超高层住宅及1栋12班幼儿园，共2226户，规划停车位2380个。
项目推售建筑面积约89m²-115m²-128m²四个户型。
尽管绿城在长三角地区的江湖地位不容置疑，但对于绿城的深圳光明项目，市场上普遍存疑。
一方面是来自“限价盘”的围困。
根据周边定价和业内口风，绿城桂语兰庭均价极有可能在5.2万元/m²（带装修），而500米距离的深业颐瑞府毛坯限价4.53万元/㎡，深业销售甚至直言：“我们没卖完，绿城基本卖不动。”
绿城桂语兰庭3公里范围有三大“限价盘”，除了深业颐瑞府之外，绿城桂语兰庭还将遭遇联发悦尚居和深房光明里的前后夹击。联发悦尚居将在近期开盘，其毛坯限价4.53万元/㎡；深房光明里仍未动工，其毛坯限价4.53万元/㎡。
另一方面则是居住舒适度的顾虑。
绿城桂语兰庭此次的产品是高层及超高层，层高在30-50层，整个小区容积率高达6.3，梯户比更是有2梯5户。在这样的居住密度下，绿城能否靠极具口碑的高颜值设计和自身物业拔高业主的居住体验？
在长三角地区，绿城因品质而有溢价，但深圳的桂语兰庭项目周边强敌不少，像“地头蛇”万科、星河、佳兆业等，绿城靠品质和口碑又能否脱颖而出？
02
首次入深，他们为何不能逃脱“失败魔咒”？
对于绿城的深圳首作能否成功，其质疑不仅来自项目自身，也来自这几年外地开发商的“失败魔咒”——没有一个首入深圳的外地开发商，能有一个好的开始。
最典型的案例莫过于广州国企越秀。
越秀的深圳首作是位于宝安区尖岗山的越秀和樾府，其前身是A122-0357宗地，在2018年12月曾遭流拍，2019年6月从未进入过深圳市场的越秀以最高限价59.08亿元+19610m²配建拿下该地。
尖岗山有天独厚的山水资源，低密度、高绿化率的居住环境是其最大卖点。在绿树成荫的尖岗山大道两旁，汇集了招商、华侨城、中海、新世界、泰禾等等重量级开发商。
2020年，在越秀和樾府开盘之初，其营销相关负责人就告诉笔者，他们一直在寻找打入深圳的契机，这块面向改善型客户的尖岗山地块就非常适合他们的产品调性。
越秀把广州人的生活理念引入了尖岗山。洋房8层高，与自然生长的树木同一高度，寓意亲近自然。建筑面积约110m²的亲地洋房，做到了55㎡的超级大方厅，更有270°观景阳台。
不过，也就是这样一个产品，直到2022年都依然没有清盘，就这样默默挂在中介们的转介列表上。
距离绿城桂语兰庭1.2公里的安联尚璟府，则是另一个典型案例。
安联在深圳扎根二十余年，但安联尚璟府却是它在深圳的第一个住宅项目。
2020年11月，深圳一次性出让8宗居住用地，安徽安联高速公路以13.84亿元+2.42万m²人才房配建拿下光明A605-0377宗地，该宗地商品房毛坯限价4.9万元/㎡。
不想，2021年深圳第二轮集中供地地价整体下调，距离安联项目不到500米的联发悦尚居，毛坯限价仅4.53万元/㎡，同样的地段相差约4000元/m²。
同年，安联尚璟府原价入市，结果开盘去化惨淡，仅卖出1套房，创下光明开盘的最低纪录，开盘近1年来也只卖出20多套房。
在深圳，这样的外地开发商首作比比皆是。比如第一个“吃螃蟹”试点现房销售的龙华金茂府，比如最近在维权的光明电建洺悦府，再比如销量惨淡的坂田联发天境雅居与龙岗和昌拾里花都。
那些怀着雄心壮志的外地开发商，在深圳的第一个作品总是令人唏嘘。
有业内人士认为，很多项目并非做得不好，只是深圳人更在意性价比。住惯了城中村的深圳人，其实对居住品质没有太大的追求，相比一套房子所带来的生活品质提升，钟爱“搞钱”的深圳人似乎更在意房子的潜在升值空间。
至于戴着高品质圣光的浙江房企绿城，是否能打破外地开发商的“失败魔咒”呢？
03
4年前默默入深，绿城大湾区布局曝光
目前，绿城在大湾区公开的项目有8个，其中佛山4个、广州3个、深圳1个。
值得注意的是，绿城在深圳还有另一个城市更新项目——龙岗坂田街道光雅园村城市更新项目。
近日，龙岗区城市更新和土地整备局公示了坂田街道光雅园村旧改，申报主体为深圳市绿城正硕投资有限公司。
公开资料显示，该公司在2018年5月7日发生股权变更，由绿城华南（深圳）建设管理有限公司持股51%。也就是说，绿城早已通过城市更新，默默潜入深圳4年了。
绿城的“宋卫平时代”早已过去，近年围绕绿城的争议大致有二——一方面是“去宋卫平化”，另一方面则是其负债率。
绿城先后引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为战略性股东。其中，中交集团在2014年末以60亿港元成为绿城第一大股东，此后的绿城逐渐“去宋卫平化”，没入“短平快、高周转”模式的大潮之中。
扩张的代价则是负债率。据2022年中报显示，绿城房地产集团有限公司的剔预资产负债率为70.97%，没有脱离“黄档”房企。
但绿城扩张的脚步不会停下，根据2022年中报，绿城未来将持续推进粤港澳大湾区城市更新业务、政府城投项目、产业园区代建业务、不良资产及纾困项目等。
来源：中国房地产报大湾区 / 洪靖南