文 / 子木
01 零和游戏
最近苏州、青岛放开限购政策出现了“一日游”的现象，很多人还不知道背后的逻辑。
今天我再做个解释，因为这点真的很重要。
我曾在9月11日《暗流涌动》文章里写过一个观点：
现阶段很难全面放开一二线城市限购。
因为它是一剂猛药，会立刻倾覆近些年的调控成果，引发新一轮房价“暴力拉升”。
这种拉升，是一种很危险的“零和游戏”——
一些城市房价上涨，一定伴随着某些城市房价的下跌，甚至会拉崩一些地方的房地产原值。
因为经过这几年房价分化，全国老百姓基本形成普遍共识：
一二线房价还有机会，三四线城市彻底凉凉。
放开限购，就会有大量三四线有钱人逃离，腾挪资产到热门二线城市，比如杭州、成都、苏州、武汉等等。
苏州9月14日放开限购后，出现的现象与这个观点，基本一致。
据当地的几个中介朋友说，苏州放开限购后，接到外地人买房的咨询量飙升，很多楼盘热度暴涨，紧急下架房源，捂盘待价。
同时，来自于郑州、合肥、盐城、镇江、连云港等城市的买房团，已经在浩浩荡荡杀进苏州。
14到15号，苏州很多售楼处人声鼎沸，到处充斥着各地买房团的代表，有的甚至从线上通过微信视频直接订房。
这两天，新二手房日成交量从过去的每天3、400套，直线上升至上千套左右。
那么苏州为何又马上收紧限购了？
很简单，苏州太强了。
GDP2.27万亿元，全国第6，人口近1300万，江苏第1。
本身对周边人口和财富就有强虹吸力，这轮限购放开，导致附近城市大量买家进行资产腾挪。
盐城、常州、连云港等城市二手房挂牌量大涨，有的甚至在折价抛售。
这对于本就行情冷淡的城市，无异于巨大利空，搞不好会出现连环踩踏效应。
兄弟们很焦虑，于是就要去跟家长讨说法。
苏州理亏，一来会引发房价暴力拉升，二来破坏了周边城市的楼市平衡，于情于理说不过去，于是只能主动取消限购政策。
青岛也是这个道理，放开限购后，会对烟台、日照等城市造成巨大利空作用，也被迫“一日游”了。
但这件事情，起码告诉买房者以下几个信号：
1、房产投资依旧火热，并不是缺钱，而是缺钱的出路。
2、城市与城市之间，“零和游戏”将异常惨烈。
3、只要有机会，就要进行“资产腾挪”，这是大势所趋。
02 三种人
接下来我再讲一个很重要的话题，买不买房？
我在《暗流涌动》这篇文章里也讲过：
年底之前这段时间，市场还会释放大量利好，一些优质二线城市会打开时间窗口，要做好准备。
这句话很值钱，但并不是讲给所有人听的。
买房人一般分为三种：
1、刚需
2、改善置换
3、投资
因为财富状态不同，所以导致买房心理也不同，今年我做了大量观察，发现：
刚需者悲观，改善置换者迷茫，投资者乐观。
刚需者买房不用劝。
一旦行情冷淡，他们马上会逃离市场，你跟他们苦口婆心的说，房价已经沉底了，该上车了，他们会反过来怼你：
万一房价继续下跌呢？造成的损失谁来赔？
然而一旦行情上涨，他们又是第一个跑出来买房的，钱不够？借啊，撬杠杆，掏空所有钱包都要上车。
然而可惜的是，买房就是投资，投资就是反人性的。
当他们“买涨不买跌”，真正决定买房的时候，其实已经错过了最好的时机。
中国楼市是全世界信息最不对等的，等传到普通人那里，早就是别人吃剩下的骨头了。可惜刚需永远不懂这个道理，所以我也经常不会做更多建议。
投资客，分为普通投资客和资深投资客。
普通投资客其实跟刚需差不多，涨了要买跌了要卖，这些人往往也很难从楼市身上赚到钱。
最多也就是拼打新，用运气赚钱。
资深投资客，永远做的是二手房“淘笋”生意，有一定的信息渠道和数据，推理市场行情，同时用强大的中介资源人脉，去捡漏优质资产。
因为楼市行情下行，往往伴随着经济下行，经济下行一些业主一定会因某些原因，抛售资产回流资金。
当优质资产以低于周边平均价格的形式出现，就可以敲定为“笋盘”，捡漏入场，等待行情上行，卖出获利了结。
如何淘笋，以后我会单独写一个实操系列，我今天要着重讲一下改善置换群体。
这部分群体现在很迷茫，不知道什么时候买，什么时候卖，怎样最大化优化资产，最近问的多，下面仔细梳理一下。
03 没那么简单
很多人把置换看得很简单，不就是卖一套房，再买一套吗？
如果你这么想，那就错了。
这里面包含时间和行情的综合影响。
举个例子，张三有一套房，2居室，价值500万，想换一套地段更核心的3居。
问：他到底什么时候换？
如果现在去换房，面临一个很尴尬的局面：行情太差，看房人少，房子卖不上价，去年能卖到500万，现在只能卖到470万。
如果确定置换，这意味着不单要“割肉”，甚至买下一套房，因为首付低了30万，从银行贷的钱也更少了，能买到的改善房选择空间小了许多。
这时候怎么办？
大多数人会放弃置换想法，张三也是这样，他想：
去年能卖到500万，行情好起来，房子肯定还会卖到500万，到时候再换不迟。
这跟炒股一样，之前股票到达巅峰，未来还会屡创高峰，谁还没有个梦想……
然而事实上，第二年春天，这套房看的人还是很少，有两个买家，一个谈价450万，一个谈价442万。
而张三想买的那套改善房，价格却上涨了50万后被人买走了……
惊不惊喜意不意外。
事实上，很多人忽略了资产分化这个概念，现在很多城市，地段分化、产品分化、户型分化，大房子比小房子价值更高，涨势很猛。
改善置换，本质上就是一次资产优化，“劣换优”，好的永远要比差的更容易涨价。
张三因为害怕损失30万，而失去了赚50万的机会，而且未来这两套房子的涨幅和赛道是完全不同的，会逐渐拉大。
这是一个真实的读者故事。
看到这里，很多人会问我，那么置换一定要“舍小取大”？
非也！别着急，继续往下看。
李四也有同样的境遇，他也要置换，同样也是价值500万的资产准备置换，他的选择跟张三不一样，果断折价卖470万。
第二年春天，改善房涨价50万，但他之前这套500万的房子，也从470万涨到了520万。
李四没亏没赚……
看到这里大家肯定懵了，张三500万的房子怎么没涨，李四的反而涨了，到底谁对谁错？
这就是关键所在。
价值相同的房子，也会因为地段、房龄、户型、物业甚至是周期，产生不同的价值分化！
这时候李四还有一个更好的选择——把500万的房子抵押出去，获得一笔钱买下一套房。
等到第二年行情好了，再把第一套房卖了，这就是“先卖后买”。
当然抵押贷也会存在手续费，比如一套500万的房子，最好的资质能贷出90%，也就是450万，以3.5%的年化利率计算，一年的利息成本大概是15.75万。
再加上手续费，没钱的话还要“过桥垫资”，整体成本第一年大概20万左右。
也就是说，如果李四“先卖后买”，第二套房赚了50万，第一套房也赚了50万，成本20万，大概整体收益在80万左右。
04 做不到
“先卖后买”还是“先买后卖”，这是大多数置换客真正迷茫的原因。
归根结底，要评估你手上的房子接下来到底值不值钱：
是涨还是跌，跟所置换的房子之间的价格趋势是如何关联的。
很多人看到这里，特别痛苦，因为他们根本没有预判能力，“臣妾做不到啊”。
我可以通过这些年的经验和大数据分析，告诉你大体的置换方向：
1、一房、两房以后不值钱，尽量换三房、四房，年底可以折价换掉。
2、不带学区的老破小卖掉，不必留。
3、一二线城市值得做抵押贷，三四线没必要。
4、如果第一套房，占有好学校+好环境+好交通，面积小没关系，可以等到明年3月后再换。
5、不带地铁的郊区房，换掉。
6、楼龄老的超高层，早换早超生。
7、旅居地产早挂早卖，早跑为安。
8、公寓卖掉，写字楼卖掉。
9、底商如果租金回报在4.4%以下，折价卖掉。
10、买房利率太高的一般资产，抵押贷对冲或者置换卖掉解套。
11、GDP排名前15名之后的城市，近5年规划的非国家级新区资产卖掉，至于哪些城市，自行搜索。
12、环二线城市资产卖掉。
13、环北京资产卖掉，环沪和环广深可以留。
14、年底，很多地方财政收入下滑，发展停滞，普通家庭非自住资产，早卖早腾挪，置换更高能级的城市。
一些是之前的总结，一些是对接下来的想法，大概的思路不会错。
总之，今年对大多数家庭来说，基本是最后一趟关于房地产的财富列车，能不能赶上就要看认知水平和造化了。
认知高的人，看到了危机更看到机遇，愿意付出时间和行动去主动抓取，认知低的话，眼里只有危机和困难，只会选择抱怨。
过去，现在和将来都是如此。