作者：ZL
一份上海商业地产最高空置率已达34%的报告，引发了不小的市场关注。作为全国商业中心，如果上海商业地产空置率始终在高位的徘徊，对于未来会产生不小的指标意义。
近日，克而瑞资管发布了一份项目实地调研报告，覆盖了上海内环、中环、外环以及远郊20余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业。通过该份报告可以发现，目前上海的重点项目平均空置率达到了9%。其中情况最差的是位于上海浦东陆家嘴黄金地段的浦东正大广场，空置率高达34%。同时，该报告也给出了商业地产空置率的及格线：5%。
为了反驳这篇文章，网路上还出现了另外一篇关注度很高的文章，其直接援引世邦魏理仕对上海零售物业空置率的统计结果的统计数据：2022年上半年上海零售物业空置率为7.2%。而作为类比参考的是，没有发生疫情的2019年末空置率为7.2%，2020年上半年空置率为8.2%以及2021年末空置率为6.7%。
每一家统计机构都有自己的方法论和逻辑，但是即便是通过相对乐观的世邦魏理仕的数据，我们也可以发现：2022年上半年的空置率相比于2021年年末的确呈现了上升的趋势。考虑到我们实际的生活感受，虽然上海已经回归逐步回归常态化，曾经一度繁荣的上海商业地产面临的寒冬可能远未结束。如果再将全球严峻的经济形势考虑在内，上海商业地产的前景可能并不是非常乐观。
图片来自网络
商业地产供大于求的局面恐将持续
其实即便没有疫情的影响，上海的商业地产也会面临来自供应端的压力。
今年2月，上海公示了《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案。按照该草案，上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系。在这个体系下，上海总计将有29个市级商业中心以及45个地区级商业中心。
未来两年，上海已经和即将开业的购物中心（及独立百货）将高达416个项目。2021年，包括北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里、松江印象城、久光中心等一大批商业地产项目在内的29家购物中心正式开业；而2022年至2023年，包括苏河湾万象天地、天空万科广场、蟠龙天地、环宇城MAX等在内的69个商业项目，合计总建筑面积超500万平方米的商业地产还将持续亮相。
图片来自网络
根据十三五的规划，2035年上海的人口规模控制上限是2500万，而如今实际生活在上海的人口数量已经达到了规划承载的上限。未来，即便为了抵御老龄化的进程，上海还会向诸如五大新城持续导入外来人口，但无论是上海整体人口增长速度会趋缓，还是市中心人口大概率出现下滑，都会给商业地产的繁荣带来不小的压力。
空置率上升，商业地产拉响警报
根据克而瑞的报告，虽然上海商业中心整体空置率出现上升，但有一个值得关注的现象就是，身处最核心的高端商业中心，以及于外环附近的近郊商业中心空置率相对较低。特别是位于闵行的万象城空置率最低，也是颇值得关注。
图片来自网络
一方面，作为一个拥有2500万人口的超大城市，上海本身对于不少服务性岗位有着很大的刚性需求。一旦城市解封，这些需求就自然会涌现。上海市郊本身购物中心密度就不高，因此市郊地区的商业中心在恢复常态化管理之后能够快速复苏。最近几年，上海向市郊新城导入人口的战略贯彻的也比较坚决。这就让诸如华润万象城、松江印象城、青浦宝龙以及龙湖虹桥天街，能够在空置率控制方面表现亮眼。
另外一方面，在疫情冲击下，高收入人群拥有更强的抗风险能力。无论是从资产配置层面，还是从职业规划方面都已经做好了规划。即便出现诸如疫情导致封城这样的黑天鹅事件，他们也更加容易全身而退。甚至还有不少人会视这种危机为千载难逢的机遇，开始低价收购优质资产。所以那些市区的顶尖高端的商业中心，自然也不会缺少购买力较强的高端人士的青睐。特别是疫情导致的旅行限制，让国人难以像往常一样在海外市场扫货，这反倒让国内的高端商业中心迎来一个比较大的战略契机。
图片来自网络
疫情冲击最惨的莫过于中产阶级：大厂的裁员，中小企业的倒闭，以及上有老下有小的沉重家庭负担，都让他们不得不尽量节衣缩食，将有限的资源用在应付房贷和教育这样的刚性支出上。即便是还没有失业的中产，也不得不增加自己的少危机意识，未雨绸缪：提前偿还房贷降低自己的杠杆，减少外出的就餐和不必要的购物等都已经司空见惯。而这些行为，都会对本属于市中心的像正大广场和世茂广场这类的二、三线商业中心产生不小的冲击。
这一点，也可以通过居民收入和储蓄数据来佐证。上半年上海全市居民人均可支配收入较去年同期减少3.4%至38996元，同期上海居民人均消费支出仅为21028元，比上年同期下降11%。很明显，上海居民的消费支出降幅显著快于收入下降速度。放眼全国，上半年住户存款增加10.33万亿元，同比多增2.88万亿元。不仅上海乃至全国范围内，国内居民在确保自己必要开支的情况下，纷纷在节衣缩食，尽可能降低非必要支出。
消费降级，商业地产自身调整不可避免
所以说，无论是从外界影响因素，还是从上海的商业中心内在需求，都到了需要调整和转型的时刻。而疫情，可能只是加速这场转型到来的催化剂而已。在这里，我们介绍商业地产行业中几种理念较为先进的模式：
太古里模式
2022年，太古地产在国内会开发两个新的地产项目：上海张园石库门建筑群以及西安市碑林区小雁塔历史文化片区。这两个项目都有比较明显的特点，就是将历史文化融入到自己的商业地产中，打造不可复制的商业地产名片，成为城市的文化地标。这些地标，不仅会引入全球最顶尖的品牌，同时也会纳入更多潮流新牌以及全球首店，来提升自己的档次和定位。
图片来自网络
此外，类似恒隆、新鸿基、瑞安等商业地产开发商，在国内也是通过持续布局高端商业中心，来扩大自己的版图和影响力。从长远来看，中国经济潜力巨大，长期向好的基本面不会改变。通过提供更有竞争力和性价比的商品，将国内消费者的购买力留在国内，可以为国内商业地产注入新的活力。
宜家模式
开业时间仅2年零3个月，作为宜家中国首家小型商场店——上海杨浦店便宣告关门停业。这不仅宣告了宜家向小店转型战略的失败，同时也预示着宜家将回归自持物业，持续深耕其大店模式。
和麦当劳类似，宜家除了出售家具用品之外，其母公司英格卡集团还是一家商业地产公司。英格卡在国内引入了一种全新的商业地产经营模式——英格卡购物中心。在英格卡购物中心的模式中，最大的品牌零售企业（宜家）与商业地产的大房东(英格卡)是一家人，宜家这样的旗舰商业中心成为提升英格卡整体商业中心品牌号召力和带来巨大客流量的主力店。在宜家的影响下，其他的各种商业业态的品牌，也会纷纷选择入驻这个客流人群有保证的商业中心。在这种模式下，宜家只需要承担比较低的租金，英格卡更多可以从其他商户赚取可观的租金，至于其他商户同样可以基于宜家引来的较高的人流量，实现自己的利益最大化，最终达到三方共赢的结果。
图片来自网络
当然，转型升级并不是那么容易。如果没有办法在激烈的竞争中杀出重围，那实现品牌和产品的下沉也不失为一个不错的选择。选择大众更加青睐的且性价比更高的餐饮和娱乐，引入更多亲子类或者体验类项目，可以满足需求量同样不低的市中心中产阶级的消费需求。
图片来自网络
总结
疫情的影响可能短时间内就会过去，但这场疫情带来的伤痛和影响可能需要很长一段时间才能抚平。
21世纪以来，中国经济即便出现过一些波折，但总体还是出于一个高速发展的状态，80后、90后都没有经历过真正的全球金融危机给中国造成的冲击。当前全球经济走在一个十字路口，更加深度绑定全球经济，融入全球市场的中国经济，可能会遭遇改革开放以来第一次真正的挑战和冲击。
无论是对于商业中心，还是对于其他各行各业，谁能够提供更好的服务，谁就能够在危机下存活下来甚至可以进行逆势扩张。妄图通过搭载中国经济高速发展寻求粗犷式发展的模式已经一去不复返；反之，精细化深耕，寻求差异化竞争已经成为市场主体做大做强自己的唯一途径。一旦经济筑底完成开始反弹，那些存活下来的企业就能够得到更大的发展和利益。走在十字路口的商业地产，要开始选择一条适合自己发展的道路了。
寻求多元化经营，贝壳闭环房产交易能否奏效？
新出行
汽车品牌造手机可能真的不只是噱头
文中部分素材可能来自网络，如有侵权，请联系我们删除