陕西浩公律师事务所 民商事研究院
文章/李涛
由于近年来疫情反反复复等影响，因开发商的原因造成无法按期交房，造成俗称烂尾楼的楼盘增多。在此情况下，贷款银行为保护其利益，往往会以借款合同和抵押合同为依据起诉开发商商和购房者，要求开发商和购房者承担连带责任。实践中，法院会如何处理呢？
一、案件检索
1、基本案情：
2015年8月12日，王×诚与××公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买××公司开发的商业用房，建筑面积3736.9平方米，约定交付时间为2015年10月30日前。王×诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王×诚、王×博、王×宝与建行××分行、××公司签订《借款合同》，约定王×诚等三人向建行××分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日，采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元，担保方式为抵押加阶段性保证。同日，王×诚与建行××分行、××公司签订《房地产抵押合同》，约定以王×诚购买的涉案房产为前述货款提供抵押担保，××公司应按预售合同约定期限向王×诚交房，××公司不按期交房而间接影响向建行××分行利益时，××公司应代替王×诚承担赔偿建行××分行损失的责任。涉案合同签订后，王×诚依约交付了首付款，建行××分行依约向××公司支付了借款7397万元。因××公司无法按期交房，涉案《商品预售合同》、《借款合同》、《抵押合同》均已基于生效判决而解除，建行××分行向××市中级人民法院提起一审诉求：1、判令王×诚等三人与××公司共同偿还货款本金58546649.55元，并支付资金占用损失至实际清偿之日止；2、判令王×诚等三人承担律师费466876.2元；3、判令王×诚等三人承担本案全部诉讼费用。
2、裁判结果：
一审判决：驳回建行××分行的诉讼请求，一审案受理费336867元由建行××分行承担。
二审情况：建行××分行不服一审判决，上诉要求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉求。××高院二审判决：一、撤销××市中级人民法院（2018）青××民初××号民事判决书。二、王×诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行××分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并按年利率支付资金占用损失至清偿之日。三、驳回建行××分行其他诉讼请求，一审诉讼费336867元。二审诉讼费336867元，由王×诚等三人负担。
再审情况：王×诚等三人不服二审判决，向最高人民法院申请再审，1、请求撤销××高级人民法院（2018）青民终××号民事判决；2、改判驳回建行××分行的诉讼请求；3、判令建行××分行承担本案一、二审诉讼费用。最高人民法院经过审理，经过审判委员会讨论决定，判决：一、撤销××省高级人民法院（2018）青民终××号民事判决；二、维持××市中级人民法院（2018）青××民初××号民事判决；一、二审案件受理费由建行青海分行负担。
二、裁判要旨：
1、因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
2、案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
3、本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
三、法律法规：
1、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款违反法律规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
四、总结：
本案的处理可谓是一波三折，一审支持了购房者的抗辩意见，二审支持了银行的诉求，再审作为最高审判审判机关，以审判委员会讨论决定的方式最终支持了购房者的抗辩意见。从本案的处理过程，不难看出不同审级的裁判者对合同相对性、合同格式条款及突破合同相对性处理案件的裁判思路。最终，最高院对商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系作出了权威解读，将公平原则贯彻到案件处理过程中，特别强调审理案件时，必须充分考虑商品房按揭商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务失衡。