根据最近发布的Knight Frank International滨水指数，奥克兰的海景房已溢价76%，仅次于悉尼，排名全球第二。
这就意味着，在奥克兰，海景房价格几乎是内陆同类住宅的两倍。
比如奥克兰北岸非海景房的平均价格为153万纽币，而海景房的平均售价为263万纽币（溢价71%）。
人们如此热衷于海景房，愿意斥巨资购买海景房，希望过上“面朝大海，春暖花开”的日子。但实际情况又是怎样的呢？
图片：Chris Keall
统计局最新披露：
新西兰海平面上升速度翻番！
新西兰统计局表示，与上个世纪前半叶相比，近几十年来新西兰附近海域的海平面上升速度翻了一番。
新西兰统计局最近更新了新西兰沿海的海平面上升环境指标，发现在过去60年中，奥克兰、惠灵顿、Lyttelton和但尼丁四个沿海长期监测点（记录数据可追溯至1890和1900年代）监测到的相对年平均海平面上升速度加快了。
统计局环境和农业统计高级经理Michele Lloyd表示，在过去60年中，海平面上升速度几乎翻了一番。
“与前60年（1901年至1960 年）相比，过去60年（1961年至2020 年）的平均海平面上升速度更快，其中三个监测点的海平面上升速度翻了一番。”
在过去120年的监测中，Lyttelton监测点的相对海平面上升的长期趋势最高，每年上升2.24毫米。在另外三个地点，奥克兰为1.71毫米/年，惠灵顿为2.04毫米/年，但尼丁为1.52毫米/年。
在1961年至2020年间，惠灵顿的平均海平面上升速度增幅最大。
Lyttelton 监测点。（Photo: flickr/Bernard Spragg. NZ）
惠灵顿：
严重后果可能在18年内显现
惠灵顿维多利亚大学教授Tim Naish是SeaRise项目的联合负责人。
他特别拿Lower Hutt连接Petone和Eastbourne之间的道路举例，到2040年，这里的海平面将上升30厘米。
这是一个重要的“门槛数据”，这意味着每年都会发生百年一遇的风暴，道路和基础设施年年受损。
惠灵顿南部海岸，如Ōwhiro Bay、Lyall Bay、Seatoun等也面临同样的问题。
“你将看到，极具破坏性的海平面上升比我们预想的要快得多……道路和房子将被海水淹没。”Naish说。
奥克兰：
房屋和基础设施面临严重威胁
Naish称，奥克兰的脆弱地区包括海湾周围的沿海地带、Tamaki Drive、Viaduct、西北高速公路附近的Point Chevalier、St Heliers和Mission Bay。
Photo: RNZ / Simon Rogers
其中许多地方在遇到海水大潮时已经接近海平面，而现在这些陆地又正在沉陷。
Naish说：“在奥克兰的许多地方，海平面上升速度比以前预想的快30%到50%。”
新西兰统计局表示，相对海平面上升包括当地或区域的陆地垂直升降变化，这是由地质和人类活动引起的陆地下沉或上升。
不过，气候变化是海平面上升的主要原因之一，而且它可能会继续导致海平面上升。
“排放的温室气体使地球大气变暖，热量被海洋所吸收。”
“海水变暖膨胀，加上冰川和冰盖融化导致的海容量增加，共同造成了海平面的上升。”
“海平面上升会影响沿海的社区、基础设施、栖息地和生物多样性。”LIoyd说。
恶劣天气来袭
海景房遭考验！
最近，新西兰多地遭遇恶劣天气，可谓算是对房屋的一大考验。
这期间，发生了很多惊险万分的事情，不少房屋都遭受到了不同程度的损坏。
在下面这个航拍片段中，可以看到多处滑坡，不少房子甚至直接滑下去了，十分惊悚！
再看看奥克兰北岸Beach Haven Cliff，一栋百万海景房被暴雨侵蚀后的前后对比：
据NZ Herald报道，上述房产不愿透露姓名的业主表示，断崖距离他家的栅栏只有8米。
此次滑坡导致该房主失去了脚下大约400立方米的土地。破坏了进入悬崖下方的风景区的道路，还冲走了业主曾花费数小时在岸边种植的上百种本地植物，除此之外没有设施被毁坏。
业主说：“在我们的房子前面，有三四十平方米的土地消失不见了，而我们距离海面有17米的高度。”
无独有偶，在今年早些时候，奥克兰北岸另一栋百万海景房也受到了滑坡的危害。
这位住在Belmont's Seacliffe Ave的业主此前发现，自家房屋附近地面的砂土从大约30米高的悬崖掉落在海滩上。
该业主采取了相关措施，试图延缓威胁房屋安全的“悬崖崩塌”。
这么看来遇到恶劣天气真的带来不少麻烦。不知道哪天打开门，外面的地已经被冲走了，开门即悬崖。
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从以上事例和数据可以看出，海景房看似很美感，现实却很骨感。购买海景房也需要三思而后行，不是买完就一劳永逸的！
一旦发生意外事故，海景房可能真的会跌到白菜价！
除了买海景房时需要谨慎外，还有几种房产购买时也需要谨慎，谨慎，再谨慎。
这些房产不要买！
一不小心就亏大了
买房时考虑的因素很多，例如城区、街道、校区、价格、地势，甚至讲究一些的华人还会研究风水等等因素。
但有些房子，无论价钱有多少优惠，看起来有多便宜，感觉有多值，都不建议买。
这些房子的缺点可以说是几乎无法改变的硬伤，自住也许忍忍就能克服过去了，但是如果是投资的话，这些硬伤不仅影响房子的升值潜力，还对其出租收租的属性产生影响。
如果因为个人喜欢，或者价格便宜而买错房产。不仅意味着房产升值空间变小，通常还伴随着一系列让购房者头疼的难题。
出租难、变现难、维修难、贷款难等等都会出现。
天维投资曾与华人房产资深投资人阿海进行过探讨，他总结了购买时需要多加注意的几类房产：
01 有高压线，变压器区域
离高压线和变压器太近的房子，通常价格卖不高。虽然意味着可以低价入手，但是招租困难，出手困难是购买时必须要考虑的。
如果高压线在房子头上经过的，变压器就在家门口的，那就更难卖好价钱了。
如果出租，很多租客会介意高压线和变压器。
市场不好时，这种房子会相对需要长时间才卖出，价格就更别谈了。
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虽然从理论上讲，很多科学家和专家都证实说高压线和变压器对人体没有伤害。但大部分人都会觉得有害，这样一来，无论是自住还是出租都会受到影响。
一般来说，这些电力设施在很长一段时间都不会发生变化，所以期待高压线入地下的屋主可能得有的等了。
02 紧邻铁路，高速路区域
铁路运行的震动和噪音对于周边的居民影响还是很大的，尤其是新西兰的房子大多是老旧的木头房子，重型的货运火车一过，家里就像地震一样。
对于自住买家来说，为了房价便宜，交通便利，忍忍就算了。但是对于投资者来说，噪音和震动意味着租金打折，便宜的租金吸引来的通常都是素质相对较低的租客。
相比铁路，随着奥克兰人口的增长，高速上的车流量出现了显著的增长，由于老旧的木头房子隔音通常都不太好，车辆的噪音很容易对房屋里的住户产生影响。
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所以，尽量避免靠近铁路和高速的房产作为投资房，具体要多远，通常以非繁忙时段听不到噪音为最佳。
03 低洼区域房产
随着气候的变化，海平面上升，极端天气出现的频率也在增长，所以买房别买太低洼的地方。
沿海地区的海水会漫上来，远离海边的房屋也会受到洪水的影响。
Photo credit：WALLACE FAMILY
早在2018年，奥克兰市议会发布了一项针对全市数十万物业的调查报告，根据统计，随着气候的变化，奥克兰有13.7万套物业存在着发生洪灾的风险。其中，有1.6万套住宅的一层将可能被洪水淹没。
04 漏水的Plaster房产
非敏感年份的Plaster房产本身是没有什么问题的，自住也很适合，但是在购买Plaster房产之前需要多多考虑，尤其是银行愿意贷款吗？
由于众所周知的原因，新西兰政府在上世纪最后十年和本世纪的前几年造就了一大批漏水的Plaster房产。
那十年间（1992-2004年）没有墙内的透风层cavity，框架木头没有进行防腐处理的Plaster房产在维护和保养不当之后很容易变成漏水房。
漏水Plaster拆开外墙后
最常见的修理办法就是把漏水的外墙和阳台拆掉，然后换成weatherboard外墙。但是通常拆开外墙才会发现，维修的费用会超过拆除旧房并新建的价格。
对于敏感年份，已经开始漏水的Plaster房产来说，除非你是建筑行业的资深人士，购买这样的房产，需要承担的风险非常大。
总之，房产买卖是人的一生当中很大的一笔投资，它直接关乎人们生活的幸福指数。需要不断地提醒自己，谨慎、谨慎、再谨慎。
你是否也中意海景房？
对于购买房产，
你有何独特的见解？
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