目前，深圳楼市持续明显冷静，成交量低位，新房开盘即打折，也不乏部分房企为了去化坚持花式促销狂打政策“擦边球”。
建筑工程不规范、营销话术不严谨的现象持续存在。
近日，凤凰网房产收到网友爆料称，龙岗大运片区的仁恒公园世纪项目在官方划定的公共教育用地上建设样板间展示中心，涉嫌违建。
凤凰网房产决定实地走访，一探究竟。
实拍图
根据现场销售讲述，该项目三期住宅将于本月入市，目前项目工程进度到十层左右。
样板展示区占用公共教育用地，涉嫌违建
通过核对官方公示的项目地块规划图，结合实地走访情况，凤凰网房产也证实了爆料者消息。项目三期异地样板间展示区的位置确实处于官方划定的教育用地上，也是在划定建设区域的红线外。
图源：龙岗政府在线
如图所示，红色部分02-08地块为教育设施用地，但现在被项目三期样板间展示区所占。
据相关人士反映，用地性质必须按照用地规划条件建设，如果该用地规划条件为教育用地，就不能擅自用于其他用途。若是需要改变用地规划需要走法定的流程修改。即使是样板间类的临时建筑，也需要按照法律规定进行报批，审批。
教育用地是培养人才的公共性质用地，开发商如果无视法规红线，将教育用地任意变性，是对政府公信力的挑战，也变相侵犯了居民的公共权益。
截至目前，官方并未发现有关该项目审批文件公示。
得房率仅70%，109㎡户型硬伤明显
户型方面，资料显示，仁恒公园世纪三期产品为建面约109—183㎡户型， 约109㎡三室二厅二卫；约128㎡四室二厅二卫；约177㎡四室二厅三卫；约185㎡四室二厅三卫，以精装交付。
通过实地走访样板间，我们也发现其109平产品户型的一大硬伤。
根据现场销售介绍，项目109平的产品，整体得房率只有70%，空间利用率大打折扣。从我们的实地走访感受来看，客厅明显偏小、偏窄，可以设想往后生活体验感也会因此变差。
此外，我们还关注到，该户型的厨房窗户并不是直接在外墙上，而是与外墙还有一段距离（如上图所示的蓝色框部分），当我们打开厨房窗户，外面光线不能直接照进来，该设计也严重影响了厨房的采光效果。
128平的户型也同样有这个问题。
仁恒打造 “5Y生活体系”，居住体验成区域亮点
仁恒公园世纪前身为爱联石火片区城市更新单元，位于龙城街道龙岗大道与爱新路交汇处南侧，总建筑面积约为64万方大体量社区，分四期建设。目前一期已入住，二期预计今年12月底交房。
说起龙岗大运片区，根据规划，大运新城总占地面积约16平方公里，是联系惠州及粤北地区的重要门户。从整个龙岗来看，大运片区也属于最醇熟的区域，周边有大运体育馆、星河CocoPark、山姆会员店、天光城等集中商业，居住氛围较好。
但经过实地走访，仁恒公园世纪其实距离地铁站点爱联站、大运站均超过一公里，目前项目周边还是以在建房与农民房居多，面貌有待提升。
说回项目自身情况，仁恒公园世纪是由仁恒置地负责开发，有一个优势就是仁恒一贯的企业家“会馆”打造，其在大运区域内也是颇具竞争力的。根据项目对“5Y生活体系”的宣传资料显示，小区内将建设满足家庭户外社交休闲需求的各类设施、场所，包括儿童游乐场、主题架空层、屋顶花园无边泳池等。
但最近仁恒公园世纪二期出现的维权事件，也让小编对其项目的交付质量打个问号。近期，仁恒公园世纪二期被曝“虚假宣传、货不对板”，业主被迫拉横幅维权。事件起因是有业主发现主卧室窗户缩水约三分之一，开发商宣传的“全景大飘窗”最后全变为小窗，且业主被告知无法整改。
如今，项目三期宣传的“5Y生活体系”是否能按照宣传标准如实兑现？凤凰网房产也将持续跟进报道。
在市场持续低迷的环境下，开发商的压力的确不小。但凤凰网房产认为，只有专注产品品质打造，真正考虑到购房者的实际需求，高质量交付，才能彰显房企的实力与担当，赢得购房者与市场的信赖。
来源：凤凰网房产深圳站