作者：鱼叔财道 Fish-9527-001
核心结论：1）中国房子不具备上做逻辑，高房价影响经济转型，必须解决；2）解决房地产问题宜慢不宜快，同时需要发展高科技产业，做大做强股权市场；3）未来投资房子，风险大于收益；4）投资房地产企业，需要等到行业出清，逻辑参考空调行业。
上周，郑州房地产传来消息，要大干30天，把所有停工的烂尾楼，全部复工，要求房产企业砸锅卖铁保交付。
本轮房地产问题始于河南，在目前保交楼的城市中，郑州也是最坚决的。
自8月初，本轮房地产低点以来，房地产板块一路上涨，一个月内涨幅基本在20%以上。
那么，房地产还能投资吗？相关的股票又该如何布局呢？要讨论这个问题，需要看这么几个点：
一、短期看政策，中期看土地，长期看人口
第一，政策层面，2016年底提出房住不炒政策以来，该基调一直没有改变过。
虽有近期各地不断有放松政策，但针对的还是刚需。只要对二手房不放开限制，特别是一线城市不放松，房价很难出现大幅上涨。
第二，土地层面，其实中国是不缺土地的，只是地方政府一直在控制供应量，才导致土地资源紧张，我们是不缺土地的。
黄奇帆在重庆当市长的时候，搞的地票政策就很好，可以去那些土地资源丰富的地方买地票，当时重庆的房价控制的也是最好的。
第三，人口层面，目前我国人口结构面临的问题是，新增人口出生率下降，人口老龄化问题日趋严重。
2021年第七次人口普查数据显示，我国的平均年龄为38.8岁。这也意味着，未来住房需求人口在下降。
二、房地产问题的核心是什么
第一，2021年我国居民，在房地产上的杠杆率高达72.5%，已超日本房地产泡沫破灭前70%红线的水平，泡沫风险巨大。
房地产也从拉动中国经济发展的动力，逐渐成为影响中国经济转型的制肘，以及不安定因素。
第二，2020年房地产及其产业链，占我国GDP高达17.2%。其中房地产业增加值占GDP的7.3%，带动产业链占GDP的9.9%。房地产问题牵涉面太广了，解决起来困难也是相当的大。
第三，地方财政对房地产业依赖度极高，2015年-2020年间我国地方财政对房地产业依赖度从34%上升至57%。
2021年依赖度虽略有回落，但仍处于56%的高位。这也成为，解决房产问题的一个制肘。
三、房地产问题如何破局
首先，从供需角度看，中国的城市化率超过了70%，基本处于尾声，房子是足够住的。
目前房价高的问题，并不是供需矛盾带来的，而是形成了上涨的预期，说白了就是买房更多成了投资。
这就需要打掉预期，防暴涨就是为了防止暴跌，这也是房住不炒的核心。我们的底线是，守住不发生系统性金融风险。
第二，未来还有可能上涨的区域，恐怕只有人口持续流入的一线城市了，但上涨空间也有限，属于风险大于收益的状态。
只要一线城市的限购政策不放松，房价就不存在大幅上涨的可能性，上涨预期也就起不来。二三四线城市没了上涨预期，本身人口就是净流出，房价更不会涨。
第三，房地产自身的问题，需要时间来慢慢消化。也需要我们把其他产业做大，比如新能源、芯片，以降低房地产以及相关产业链占GDP的比重。也能降低地方财政，对于房地产的依赖。
第四，出台房产税，参考美、日、欧的先例，当无增量市场的时候，就会向存量市场要收益。
地方政府未来一定会，通过这个来解决财政问题。未来房子越多，承担的费用越高，这个是每年都要交的。那些还想投资房地产的人，就该好好想想了，是否还值得。
目前没有出台，一是要等一个合适时机，另一个就是要解决法律层面的问题，因为在交易的时候已经收了一道税。
四、房地产板块还能投吗
那么，房地产相关板块能投资吗？我认为是可以的，这需要等待一个合适的时机，等到房地产行业出清。
目前中国房地产产业集中度还很低，当集中度高了，存活下来企业的利润也更有保障，可以参考空调、手机等行业。
又有哪些企业能存活下来呢？我认为，那些债务状况良好，拥有巨大现金流的头部企业，大概率可以存活下来。到时候房地产也会从周期板块，变成价值板块了。
五、总结
1、 从政策、土地、人口层面看，中国房价不存在上涨的逻辑；
2、 中国急需经济转型，高房价和居民高杠杆，严重影响到中国经济转型，高房价问题必须解决；
3、 解决房地产问题宜慢不宜快，需要时间慢慢消化，也需要发展其他高科技产业，如芯片、新能源，需要做大做强股权市场；
4、 未来投资房子的风险大于收益，缺乏流动性，只能成为纸面财富，房产税甚至还需要持续投入资金；
5、 投资房地产企业，需要等到行业出清，逻辑参考空调行业。
全文完！