文：莜衍
今年前8个月，房地产销售市场持续疲软复苏，“金九银十”难以重现。日前，易居研究院发布数据，2022年8月，全国100个城市新建商品房成交面积2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%。受此影响，百强房企8月销售操盘金额5190.1亿元，同比下降32.9%。从累计业绩看，百强房企前8月销售操盘金额同比降幅仍维持在47.4%的较高水平。
事实上，自2020年以来，传统“金九”已风光不再。2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。此后，全国多地相继出台“保交楼”的相关举措，如“一楼一策”“一对一帮扶”等。事实证明，无论在任何时候，房价仍然是最受关注的话题之一。
中国人热衷买房是一个众所周知的问题，即使负债累累也必须买房，所谓要圆上住房梦。房屋作为民生必需品，也不可能由市场随意发展。与其他行业一样，房地产市场也会像其他行业一样会受到政策调控。数据显示，2021年楼市调控高达651次，创历史新高，同比涨幅高达33%。
在如此密集的调控下，房地产市场整体趋于稳定。数据显示，年初全国平均房价为11220元/平米，年底下降至9749元/平米，跌至2019年水平。其次是房价下跌城市数量达到了162个，相比年初数量增加了50%，房价从普涨转变为普跌，最后一点就体现在土地市场也在下半年明显遇冷。
可以看出，随着近年来楼市的不断调控，房价泡沫不断消除，越来越多的投机者纷纷退出市场，楼市的真实需求得以显现。事实上，仅从供需角度来看，我国住房供应在几年前就已经过剩，根据西南财经大学2017年公布的数据，2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.6%，按照国际标准，已经属于“商品房严重积压区间”。
而且近年来，国内房产空置数量还会继续上涨，空置率将继续提升。从经济学理论来看，当一种商品供大于求时，商品价格自然会下跌。但令人好奇的是，过去几年国内房地产市场的房地产供应就已经呈现供大于求的局面，为什么这几年国内房价不降反升？
主要原因在于住房的投机属性，在众多投机者的投资带动下，放大了楼市的住房需求，导致房价大幅上涨，尤其是在一些房地产泡沫严重的地区，还曾出现过争抢的情况。但如今在楼市的持续调控下，住房逐渐回归居住属性，因此房价会下跌。
从刚需购房者的角度来看，这种局面的形成对大家来说自然是一件好事，毕竟这意味着买房的压力会减轻。但对于一些人口外流严重的偏远城市，房价还有可能呈现阴跌状况，对于炒房客来说，他们需要接受房地产价值不断贬值的局面。有业内人士预测，受三大原因影响，今年下半年楼市将出现“抛售潮”，这将会超出想象。
一是房地产调控政策效果显现，房地产市场调整趋势难以改变，我国早在2016年一直强调“炒房不炒”的理念。到2021年，全国各地房地产调控政策达651次，同时央行还为开发商融资设置了三道红线，这意味着开发商的融资渠道受阻。从目前的情况看，房地产调控政策的效果正在慢慢显现，房地产市场的调整趋势一旦形成，就很难逆转。
二是国内房地产市场“供大于求”的局面将长期存在。数据显示，目前中国96%的家庭拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套以上，再加上我国老龄化社会越来越严重，国内购房需求越来越少。
与此同时，早在2017年就有数据显示，我国有6500万套空置房，而在时隔5年之后，算上增量商品房、安置房、保障房等入市，国内至少有1亿套空置房屋。在这种情况下，未来房价逐步调整已成为大趋势。因此，下半年楼市将出现“抛售潮”难以避免。
三是房产税即将实施。去年10月我国高层明确表示将扩大房产税试点范围，预计未来将有越来越多的城市加入房产税试点，有专家预测，“十四五”期间房产税将在全国范围内展开。随着房产税的逐步推进，投机者的持房成本将大大增加。因此对于炒房者来说，与其日后面临变现困难，还不如在房产税全开前尽快出售变现。
而在业内人士的预测中，未来国内房地产市场将超出大众的预期，主要体现在三个方面。首先，不炒房将成为长效调控机制，一些调控措施将继续深入。未来很多房企将面临房地产市场持续降温、房企负债率上升、融资辐射等局面。
其次是住房供需缺口不断扩大，房地产市场的主动权逐步从卖方市场向买方市场转移。最后，房地产税正在酝酿之中，炒房成本将进一步增加。受三大因素影响，2022年下半年，国内部分城市可能出现房地产贬值潮。总之，国内房地产市场的发展未来很难再创辉煌，正如所说的那样，通过房地产投资赚钱的黄金时代已经结束。
对此，你有何看法？