当炒股、买基金的投资风潮刮过，许多人似乎开始认清一个现实——买什么理财产品，都不如提前还贷来得稳妥划算。
今年上半年以来，业主们提前还房贷的现象开始集中爆发，很多手里有闲钱的购房者们，选择将买房当做最好的投资渠道。尽管还贷之路并不十分畅通，但仍有许多人想办法排队、预约、等上大半年的时间，甚至不惜赔上违约金，也要提前把房贷还了。
这种大规模的提前房贷现象并不寻常。以往，人们的共识是“有闲钱不如去投资，没必要急着还贷”，但现在，房贷利率降到历史新低后，大家反而不愿意贷款了。
对于靠借贷赚利润的银行，这自然不是个好消息。很多办理提前还贷业务的人发现，想要顺利办理提前还贷业务甚至还变难了。不久前，交行一度出台了一个新规定，“要求赔偿1%的违约金”，在引起热议后又迅速删除了公告。
压力来到了银行这边。提前还房贷的人变多后，许多银行的压力也由去年的“控房贷“转为了“保房贷”。与提前还房贷相关的门槛，也被悄无声息抬高了。
提前还房贷真的划算吗？
一直以来，“提前还房贷是典型的穷人思维”的观点很流行。理由是，房贷是一个普通人能借到的金额最多、时间最长、利率最优惠的贷款。面对通货膨胀货币贬值，未来的还款压力会越来越小，提前还贷是给银行“白送钱”。
现在，越来越多的人反其道行之。
中金公司近期的研究报告《7月经济数据与资产配置解读》提到，7月居民中长期贷款同比少增2488亿元，连续8个月少增，主要受住房交付风险影响，以及居民购房需求较弱、提前还贷较多等因素影响。
清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云在近期发布的关于“房贷要不要提前还”视频中提到，全国4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。这是今年住房贷款第二次单月负增长，也是历史上第二次负增长，上一次是今年2月份。
“通货膨胀货币贬值，所以贷款放得越久越好，但这是基于经济形势整体增长态势来判定的。”浙江工业大学应用经济博士后工作站博士陈云对《中国经济周刊》记者说，“这几年，在疫情影响下，通货膨胀还没等到，下岗辞退先来了。如果手里有余钱，提前还贷相当于兑现了一笔年化收益率5%的理财投资。”
“在如今的投资环境中，鲜有回报率更高的产品，股市基金开年以来一路走绿，近一步弱化了大众投资渠道。如果房子是自住，提前还贷的收益就更明显，毕竟房贷一直持有，资金成本是累加的，会对冲日后房产交易所获得的利润。”陈云说。
韩秀云说：“今年金融市场风险较大，股市大幅波动让很多投资者损失惨重，亏损20%、50%并不少见。前段时间，多家银行下调理财产品收益率，购买理财产品的收益率想超过4%都难。而今，银行房贷的利率大部分都超过5%，因此把钱存到银行不如提前还房贷。”韩秀云认为，“基于短期现实情况，把手里的钱拿来还房贷，少付银行利息就相当于赚了。”
银行的焦虑
人们的储蓄意愿还在继续攀升，这让不少银行的信贷经理很“焦虑”。对当下的银行而言，资金是充裕的，关键难题是需求寡淡。
“有的热点城市，今年新增个人住房贷款在下降。提前还的、到期的贷款，比新放出去的贷款要多。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年上半年，我国住户贷款余额同比少增，主要是住房贷款少增1.94万亿元。
居民的贷款意愿下降，正在成为各家银行面临的紧要挑战。为了抢业务，银行在公积金贷、装修贷、抵押经营贷等业务的贷款利率开始一降再降，贷款额度一升再升，线上产品越来越多，准入门槛却越来越低。
不少人发现，银行和一些外包中介的电话“营销”，明显又增多了，他们要么鼓励客户选择分期偿还信用卡，要么发出额度提升的邀约，还会宣传一种“性价比优于一般消费贷”的信用贷。
一位银行从业人士表示，“银行现在也很内卷，以前是吸收存款导致存款过高，2018年302号文出来以后，银行投资退出了主流舞台，只能回归本体贷款。但想要贷款的都贷了，后来就让员工打电话，员工也很反感这些。”
不过，传统的电话营销仍然只是“笨方法”，并不能精准有效地寻找潜在客户。信贷需求不足致使的局部“内卷”，更直观体现在贷款利率的竞争上。
如今，利率价格的下降已成为各家银行“内卷”的重灾区。7月份的数据显示，部分商业银行零售消费信贷最低年化利率已跌破4%，而一些地方农商银行针对优质客户的信用贷年化利率甚至降至3.5%以下。
不过，虽然各家银行都在大打“价格战”让利，但一个深层次的问题也成为很多银行共同面临的：持续通过“价格战”做大贷款量后，银行的净息差管理面临着更大压力。
2021年业绩发布会上，多位银行高管就曾判断，2022年银行息差下行的压力仍比较大，净息差水平预计还会有一些下行趋势。
如今，银行间的“利率价格战”悄然升级导致了一种新的压力。作为放贷一方，银行每降一点利率，就会少一份利息收入。而根据银保监会公布的2022年一季度主要监管指标，一季度商业银行净息差为1.97%，较2021年全年的2.08%下降0.11%。
与此同时，各地对房地产纾困的政策也在不断升温。比如，深圳推出了“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策；广州、上海二手房指导价松动之后，北京也在8月初对三个试点项目开了个政策的口子。8月12日，南京、苏州等江苏多个重点城市传出降低二套房首付比例的消息。
而在房贷的放款速度和贷款利率上，相关部门也在不断发力。7月中旬，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞介绍，“银行按揭贷款审批效率目前的放款速度已经达到2019年以来的最快。”近一个月后，央行又传出了房贷利率或将进一步下调的消息。
8月15日，央行发布消息称，公开市场逆回购（OMO）利率和中期借贷便利（MLF）利率，超预期同步下调，均较前期下降10个基点。MLF政策利率的走向，向来反应者LPR的走势。因此，市场普遍预估，本月LPR报价大概率同步下调10个基点，与之挂钩的房贷利率也将有下调空间。
中国民生银行首席经济学家温彬分析认为，8月以来信贷需求延续疲软态势，票据利率低位运行，反映出经济内生动能不足和疫情冲击过后的有效需求仍未完全修复。在此背景下，需要央行采取一定的逆周期调节举措，以缓解经济下行压力加大的局面，提振市场信心。
目前，尽管政策、银行都在多维度吹暖风，但想让房贷市场重新恢复往日的活力，仍旧成为各家银行的重大考验。
这些流传的“科普”不靠谱
“等额本金30年，第7年提前还清最好”……类似的说法，你是否有些耳熟？在各大网络平台上，关于提前还款的讨论热度居高不下，也衍生出很多言之凿凿的“科普”。
例如，是否提前还款要看还款方式，还要看已还款时间的长短？部分提前还款还的是本金还是利息？这些五花八门的所谓“科普”，有些其实并不靠谱。其中既有正确的说法，如不同还款方式的特点等，但也有经不起推敲的误导之处，比如关于提前还贷最佳时间点的说法。
具体来看，网络宣称“最划算”的提前还款时间节点为：等额本金20年，第五年提前还清；等额本金30年，第七年提前还清；等额本息20年，第六年提前还清；等额本息30年，第八年提前还清。
果真如此吗？先来了解一下等额本息和等额本金这两种还款方式。
等额本息：
每个月的还款金额（本金+利息）相等。将贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
它的优点是方便安排收支，还款“省事”，适合收入处于较稳定状态的借款人。缺点则在于，在每期还款金额中，前期本金占比较小，后期本金占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出高于等额本金还款方式。
等额本金：
每个月还款金额不相等，一直在递减。其中本金一样，利息在逐月减少，还的利息是剩余贷款在该月所产生的利息。
这种方式的优点是比等额本息省利息。同时它也有缺点，即在还款前期，还款金额更多，还款压力更大。
那么，在不考虑提前还贷手续费等其他成本的前提下，真的存在孰更“划算”吗？让我们先顺着“等额本金20年第五年还清最划算”“等额本息20年第六年还清最划算”的说法，去探探究竟。
假设有一笔贷款，“贷款金额100万、期限20年（240期）、利率6%”，通过计算，可以得到，等额本息还款方式下，贷款20年的本息合计为171.94万元；等额本金下，贷款20年的本息合计160.25万元。
先看看等额本金还款方式下，提前还清贷款的相关数据。根据“等额本金20年第五年还清最划算”的说法，除了号称“最划算”的第5年外，我们另外选取第3年初、第9年初、第17年初这3个时间作为还款时间点，以此观察在不同时间节点提前还清贷款的资金变化情况。
通过计算，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本金还款方式，如果分别在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。
提前还清贷款，居然可以“省”下这么大一笔钱，是不是觉得很“划算”呢？别急，让我们再看另外一张表格。
但是，经过前期等额本金方式还款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初这四个时间节点，剩余本金分别为90万元、80万元、60万元、20万元——这也是购房者计划提前还清的金额。
倘若这些剩余本金不还掉，那么购房者在接下来的合同期限内，将按照等额本金的还款方式，以现行的“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，向银行继续支付利息。同样，通过每期还款金额明细表，可以计算出，自上述四个时间节点起，直至按期全部还完，应付利息总额将分别为48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。
这四个数字是不是很眼熟呢？是的，正与前述提到的提前还清贷款所“节省”下的资金金额相一致。这样的情况，在等额本息还款方式下也会出现吗？接着往下看。
在等额本息还款方式下，我们也选取了所谓“最划算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初这4个时间点，并算出了在这4个不同时间节点提前还清贷款所需要的资金成本。
一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本息还款方式，如果分别在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。
同样的，经过前期等额本息方式还款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初这四个时间节点，剩余本金分别为97.33万元、84.90万元、64.53万元、37.06万元。如果这些剩余的本金不还，那么购房者也将按照等额本息还款方式，以“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，继续向银行支付利息，所对应的未来应付利息总额分别为66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。
发现了吗，这四个数据，也都与前述的提前还清贷款后较按期还清少支出的金额相吻合。
经过上面的举例分析，我们可以看清这样一个事实：无论什么时候还清贷款，“节约”下来的利息，其实都只是当前剩余本金在未来应付利息的总和，与你重新贷一笔同金额贷款所需负担的利息是完全一样的。
这一结论，也同样适用于去认清“等额本金30年第七年还清最划算”“等额本息30年第八年还清最划算”等这类“科普”的本质。
因此，是否提前还款，只与你本身的资金及其投资收益率有关，而与还款方式、已偿还时间无关——只有“最合适”，没有“最划算”。
无论是等额本金还是等额本息，是否提前还款，要根据自身情况和闲置资金额度来研判，并非取决于还款方式或者已经偿还的时间长短。
编辑排版/郝家辉
来源：中国经济周刊/每日经济新闻/博客天下
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