三湘都市报9月7日讯（全媒体记者 虢灿 实习生 罗晓仙 通讯员 李钰婷 周寒依）购买二手房刚入住几个月，就遭遇小区物业强制停水，催交前业主拖欠的物业费。岳阳的小佳（化名）最近遇上了糟心事，前业主拖欠了2万多元的物业费，物业公司却找她索要，甚至以停水来威胁。
两次被停水后，小佳把物业公司起诉到法院，要求赔偿因停水造成的损失。近日，岳阳中院二审宣判该案。
购买二手房，被索要前业主拖欠的物业费
2020年12月，小佳从胡某手中购买了岳阳市岳阳楼区得胜南路某小区房屋，双方签订了房屋买卖合同。2021年6月26日，小佳开心入住，她不知道的是，从2017年7月1日起该房就存在未缴纳水费、物业费及滞纳金的情况，累计欠费已达两万余元。
物业公司多次向小佳催缴上述费用，小佳认为钱不是自己拖欠的，拒绝缴纳。没想到物业公司把水给停了，还不止停一次，小佳只能出去住酒店。多次沟通无果后，小佳将物业公司起诉至岳阳市岳阳楼区人民法院，请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水，公开书面道歉并承担因停水造成的酒店住宿费、交通费等共计6000元。同时，重新计算自己2021年6月入住至今的水费。
物业公司辩称，案涉房屋供水正常，原告主张以公开方式书面赔礼道歉无事实及法律依据。停水情况属实，但停水后原告随即自行开通，不存在因此产生住宿费、交通费的必要。此外，原告应当承受就案涉房屋所产生的合同义务，之后可向前业主追偿。原告购买案涉房屋后未及时告知被告，作为理性的成年人在购二手房时，应当到物业处了解案涉房屋水电费等情况。原告未尽到注意义务，自身存在过错。
法院：前业主欠费，物业无权向新业主催讨
岳阳市岳阳楼区人民法院审理认为，供水、供电合同的当事人系业主和自来水公司、供电局。自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业无权对业主断水断电。业主不缴纳物业费、水费等，物业公司可以通过诉讼等合法方式解决，不能采取粗暴停水等方式。
因合同具有相对性，原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者，新业主没有义务支付该部分物业费欠费。原告与前业主的房屋买卖合同对该部分也有约定，且不违反法律、法规的强制性规定，约定有效。
此外，案涉房屋2020年12月11日过户到小佳名下，过户登记具有即刻对外产生公示效力的法律效果。小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有权，自此开始的水费、物业费等由小佳承担。虽然小佳称2021年6月才实际入住，但房屋买卖合同仅约束买卖双方，入住时间也仅影响原告与原房主内部权利义务的分配，不能产生对抗被告物业公司等外部主体的公示效果。因此，小佳从2020年12月11日起缴纳案涉房屋物业费及水费等，前业主欠费部分被告无权向原告催讨。
最终，法院判决：物业公司恢复对案涉房屋的供水，赔偿停水所致小佳经济损失1200元，并书面赔礼道歉。
一审判决后，物业公司不服提出上诉，岳阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
法官：物业需赔偿断水断电造成的损失
法官介绍，《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条规定：物业产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果物业服务人为催缴物业费，采取停止向业主供电、供水、供热、供燃气等措施，造成业主损失的，应当承担相应赔偿责任。
（一审：黄娟 二审：彭治国 三审：周文博）