上海黄浦区把传家宝都拿出来了！
上海黄浦老城区福佑地块被部分业内人士称为“史诗级开发难度”，经过一个多月的公开遴选，前不久这块备受瞩目的外滩“宝藏”级地块确定了最终的实施主体。
郭广昌携手马云拿下百亿地块
据上海土地市场官网的公告，该地块最终实施主体为上海复祐实业发展有限公司、上海云玓企业管理咨询有限公司联合体。
股权穿透后显示，该实施主体即郭广昌的豫园股份和马云的蚂蚁集团。
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作为浙江同乡，这是郭广昌与马云的又一次联手。
与2021年上海城投、上海建工联手拿下的豫园社区地块和嘉里建设拿下的金陵路豫园站上盖地块相比，福佑路项目体量更大，也更接近黄浦江，堪称外滩的“王炸”地块。
该地块至外滩及黄浦江的最近直线距离仅数百米，西邻豫园、城隍庙，东临外滩、黄浦江，这一区位条件堪称“皇冠上的明珠”，是黄浦区老城厢“四大地王”之一。
豫园、城隍庙所在的老城厢，是上海的源起地之一，开发历史超过700年。正因为历史悠久，该片区曾经遍布密密麻麻的老旧房屋，是城市更新中最难啃的硬骨头。
大约一年前，同属黄浦老城厢的露香园二期地块，被上海城投以176亿元的底价获得，那宗地块的楼面价约为9万元/平方米。福佑地块相比露香园二期地块来说，地理位置更加优越，不仅紧邻豫园和外滩金融中心，离黄浦江也更近。
如果以一年前露香园地块出让价格作为参考来估算，此次遴选出让的福佑地块土地面积为10万平方米，地上总建面约为18万平方米，土地价值至少超过160亿元。
160亿元的“硬骨头”被啃下
福佑路项目或许是片区内开发难度最大的一块地。
首先地块内包含大量极具海派风格的石库门里弄、新式里弄等建筑以及少量的街店和合院建筑，需要保护、保留历史建筑总建面约9.86万平方米，占地上总建筑面积的55.24%。
其次该项目包含8宗地上地块和8块地下空间地块。8宗地上地块中涉宅用地3宗、商业和办公用地5宗，除一宗办公用地限高100米外，其余7宗地建筑高度均不得超过12米。
据市场传闻，福佑路项目拆迁长达近10年，投入的拆迁和资金成本或已超过500亿元。
因此项目遴选门槛极高，包括项目建设期间对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，项目规划资源综合验收通过后五年内对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元，交地后6个月内须开工等颇为严苛的条件。
或许为了吞下这块诱人但有点难啃的骨头，郭广昌拉来了马云，双方出资比例尚未可知，但据了解，该项目将由豫园股份主导开发，项目建成后蚂蚁将获取约6万平方米的自持办公物业，深化在上海的金融科技、区块链业务布局。
外界猜测，复星在福佑地块之所以拉阿里入局，因为阿里可以扮演“金主”角色。
根据规划，福佑路项目纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成一个总建筑面积超过100万平方米的超级文化商业综合体，涵盖文化、商业、办公、旅游、休闲、娱乐、居住等诸多功能。
郭广昌借马云，圆了自己的外滩梦
这两个同龄的浙商大佬颇有渊源，不仅是浙江老乡，两人还是长江商学院同学、太极爱好者。在浙商总会，马云为会长，郭广昌为创会副会长；而在神秘的泰山会中，马云、郭广昌均为成员；此外，二人还于2006年创立了另一商业组织“江南会”，该组织主要人员均为浙江有名的富豪。
而郭广昌本人对外滩亦格外青睐。他曾在个人公众号撰文回忆，“刚来上海上大学的时候，我一次来到了外滩，立即就被万国建筑群的气势所震撼。我当时就有这么一个小小的愿望，假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”
2017年，郭广昌实现了这个愿望，复星集团将总部搬到了BFC外滩金融中心。而后者不仅是少年郭广昌的梦想，也是商界大佬郭广昌曾经志在必得的“白月光”，他为此还跟SOHO潘石屹对簿公堂。
“缠斗”数年，败诉的SOHO中国退出，复星国际持有外滩8-1地块的全部股权。但为了提高资产流动性，郭广昌又以53.3亿元的价格将BFC50%的股权卖给了嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业。2019年4月，这部分股权又被中融信托取得。
如今兜兜转转12年，这宗于2010年出让的上海滩“百亿地块”再次被复星国际全资持有，成为郭广昌资本帝国里的又一枚“勋章”。
目前，复星国际持有上海BFC外滩金融中心100%股权，复星集团总部也位于此。
除了BFC，郭广昌也在外滩打造他的“大豫园片区”。2001年，复星收购豫园商城（豫园股份前身）；2017年，资产重组后的豫园股份启动了豫园商圈的改造升级。
如今在福佑地块旁，42万平方米建面的BFC外滩金融中心，以及豫园商城一、二、三期，都是复星的手笔。再加上福佑地块，复星将在老城厢打造出连为一体的“大豫园片区”，这将是一个巨无霸商业办公集群。
本文综合自每经房产、第一财经、中国证券网、时代财经、公开资料等